나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42035 [1] 경기도 평택시 통복동 88-2 꿈의도시두드림 17층1708호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 통복동 소재 ""농협사거리 광장"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독
및 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 주상용 건물 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 도보 약 10분 거리에 지하철 1호선
""평택역"" 이 소재하는 등 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 18층 건 내 17층 1708호로서,
외벽 : 석재붙임 마감, 몰탈위 페인팅 등,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 아파트로 이용중임.(후첨 ""내부구조도"" 참조 바람.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재경보기, 지하주차장 등 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 부정형의 토지로서 평지이며, 공동주택 등 건부지(꿈의도시두드림)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 로폭 약 5m~6m 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표 지번 통복동 88-2 :
일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전
부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경42035 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 통복동 88-2 꿈의도시두드림 17층1708호

* 용도: 아파트

* 감정가: 78,000,000원

* 토지면적: 3.57㎡ (약 1.08평)

* 건물면적 (전용): 19.01㎡ (약 5.75평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 홍OO (경매 신청 채권자는 홍*선)

2. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 평택시 통복동 소재 “농협사거리 광장” 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 주상용 건물 등이 혼재하는 지역임.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 도보 약 10분 거리에 지하철 1호선 “평택역”이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 주변 환경: 주위 환경은 보통 수준임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건물의 말소기준권리는 2024년 9월 11일 접수된 아산세무서장의 압류(갑3)임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍*선

* 보증금: 82,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 15일

* 확정일자: 2020년 11월 23일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 82,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있음. (을구 3번 주택임차권, 말소: 인수)

* 기타 권리: 소유권보존, 소유권이전, 압류, 강제경매 등기 존재. 매각으로 대부분의 권리는 말소될 예정이나, 상기 임차인의 대항력 있는 권리는 인수 대상임.

* 경매 신청: 본 건 강제경매는 임차인 홍*선이 84,000,000원을 채권으로 하여 신청함.

4. 상권분석

* 지역 특성: 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재하는 복합 상권 지역임.

* 상업 잠재력: 주거와 상업 기능이 결합된 지역으로, 아파트 자체의 주거 가치와 더불어 인근 상업 시설 이용이 용이함.

5. 생활정보

* 건물 시설: 본 건물은 철근콘크리트 구조 18층 건물 내 17층에 위치하며, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재경보기, 지하주차장 등 기본적인 설비를 갖추고 있음.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 꿈의도시두드림

* 총 세대수: 298세대

* 주차 대수: 총 74대

* 주변 편의시설: 평택역 주변으로 백화점(AK플라자), 마트(홈플러스), 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설이 밀집해 있음. 통복시장 등 전통시장도 인근에 위치하여 생활이 편리함.

* 혐오시설: 현재 파악된 바로는 본 물건 주변에 특이한 혐오시설은 없는 것으로 조사됨.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 홍*선 씨의 보증금 82,000,000원 인수 여부임. 경매 절차에서 임차인에게 전액 배당되지 않을 경우, 해당 금액은 매수인이 부담해야 함. 본 건의 감정가(78,000,000원) 및 최근 매매가(5,800만원 ~ 6,200만원)보다 임차인 보증금이 높으므로, 낙찰 후 인수해야 할 총 금액이 상당할 수 있음.

* 시장 변동성: 부동산 시장 변동성에 따른 가치 하락 가능성이 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 평택시 통복동에 위치한 아파트로, 평택역 인근의 편리한 교통과 생활 인프라를 갖추고 있음.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 82,000,000원이 인수될 가능성이 높아, 이는 투자 결정 시 가장 신중하게 고려해야 할 핵심 사항임. 인수되는 보증금액이 감정가 및 최근 시세보다 높아, 투자 대비 총 지출액이 상당할 것으로 예상됨.

* 경매 신청 채권자가 해당 임차인 본인이라는 점도 특이 사항으로, 보증금 회수를 위한 경매 절차일 가능성이 있음.

8. 투자 포인트

* 입지 가치: 평택역 역세권으로 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* 경매 기회: 일반 매매 대비 경매 특성상 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회 (단, 인수 보증금 고려 필수).

* 소형 면적: 소형 평형으로 1인 가구 또는 소형 투자 목적으로 적합할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매가: 5,800만원 ~ 6,200만원 (2026년 2월~3월 거래 기준)

* 감정가: 78,000,000원

* 인수 보증금: 82,000,000원

* 현재 시세(약 6,000만원)와 인수 보증금(8,200만원)을 고려할 때, 낙찰 후 총 지출액은 예상보다 훨씬 높아질 수 있음.

* 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치 및 경매에서의 경쟁률, 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

* 현 시세(약 6,000만원)를 기준으로, 경매 할인율을 적용하고 인수 보증금 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 예상 입찰가: 50,000,000원 (본 입찰가는 인수 보증금 82,000,000원을 제외한 금액이며, 총 지출액은 132,000,000원 이상이 될 수 있음을 유념해야 함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.