나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52330 [1] 경기도 성남시 중원구 상대원동 146-8 성남우림라이온스밸리2차 11층에이-1110호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이치씨 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 상대원동 소재 ""중원초등학교"" 남동측 인근에 위치하고, 주위
는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 아파트형공장, 중·소규모 공장 및 창고, 근린생활시설,
업무시설, 공공시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통상
황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하4층/지상20층 건물 내 제11층 제에이-1110호로서,
(사용승인일 : 2010.11.12)
외벽 : 복합판넬 및 페어글래스 마감 등,
내벽 : 페인팅 및 내부인테리어 마감 등,
창호 : 페어글래스 및 샷시창호 마감 등임.

이용상태

현황 아파트형 공장으로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장시
설 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로대비 완경사지로서 가장형의 토지이며, 공장(아파트형공장), 지원시설 및
근린생활시설(지원시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 건물 남서측 방향으로 노폭 약 11m 내외 및 북서측 방향으로 노폭 약 6m 내외의 차량통
행 가능한 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통
정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 재생사업지구<산업입
지 및 개발에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2019-01-28)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상이며, 본건의 이용상태 및 내부구조도는 소유자 또는 이해관계인의
부재, 폐문, 시건장치 등으로 내부확인이 불가능하여 건축물현황도면, 유사 평가전례, 외부
관찰 및 탐문조사 등에 의해 표준적인 이용상황을 기준으로 작성되었으므로, 실제와 다소 상
이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

현황 아파트형공장으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

성남지원 2025타경52330 (1)

경기도 성남시 중원구 상대원동 146-8 성남우림라이온스밸리2차 11층 에이-1110호

용도: 지식산업센터 (현황 아파트형공장)

감정가: 242,000,000원

토지면적: 22.20㎡ (약 6.72평)

토지지분: 22.2㎡ (약 6.72평)

건물면적: 78.00㎡ (약 23.59평)

건물지분: 78㎡ (약 23.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프에스에스비2503유동화전문유한회사

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 성남시 중원구 상대원동 소재 "중원초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 아파트, 단독주택, 다세대주택, 아파트형공장, 중·소규모 공장 및 창고, 근린생활시설, 업무시설, 공공시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통인 편입니다.

* 인접 도로상태: 본동 건물 남서측 방향으로 노폭 약 11m 내외 및 북서측 방향으로 노폭 약 6m 내외의 차량 통행 가능한 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 토지 및 도로 대비 완경사지이며 가장형의 토지로, 공장(아파트형공장), 지원시설 및 근린생활시설(지원시설) 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 재생사업지구, 일반산업단지, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 5월 25일 접수된 신한은행 근저당 (을11)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없으므로, 매각으로 인해 모든 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사 아

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업일자: 2023년 12월 21일

* 확정일자: 2023년 12월 21일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 주식회사 델리스 (2013-06-18), 주 범식 (2014-12-30), 김재술 (2020-10-30)

* 근저당: 신한은행 (2022-05-25, 285,600,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 기술보증기금 (2024-05-17, 20,000,000원) - 말소

* 임의경매: 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 (2025-06-02, 249,883,969원) - 말소

* 등기부채권 총액: 305,600,000원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 소재한 성남시 중원구 상대원동 지역은 아파트형공장, 중소규모 공장, 창고, 근린생활시설, 업무시설 등이 복합적으로 발달한 공업 및 상업 지역입니다.

* 입지: 중원초등학교 인근에 위치하며, 다양한 산업 및 생활 인프라가 혼재하여 자체적인 수요와 공급이 원활하게 이루어질 수 있는 환경입니다.

* 성장 잠재력: 벤처기업육성촉진지구, 재생사업지구, 일반산업단지 등으로 지정되어 있어 관련 산업의 지속적인 성장 및 발전 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 인근에 중원초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 조성되어 있습니다. 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 보통 수준으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 채권 관련 변동사항이나 특수성이 있을 수 있으므로 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 내부 확인 제한: 소유자 또는 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 인해 내부 구조 및 이용상태 확인이 불가능하였으므로, 제공된 정보는 표준적인 상황을 기준으로 작성되었으며 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

* 복합 용도 지역: 일반 공업지역 내 아파트형공장, 주택 등이 혼재하는 지역 특성상 향후 지역 개발 계획이나 민원 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용계획상 제한: 본 건 토지에는 소로1류 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기환경규제지역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다.

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 임차인의 보증금 전액에 대한 배당 여부에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (권리분석상 인수 보증금 0원)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 중원구 상대원동에 위치한 성남 우림라이온스밸리2차 내 지식산업센터(아파트형공장)로, 감정가는 2억 4,200만원입니다. 권리분석 결과 말소기준권리 외 인수할 권리가 없는 것으로 파악되었으며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 주변 산업단지 및 업무시설과의 연계성이 좋은 입지이며, 지식산업센터로서의 성장 잠재력도 보유하고 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 내부 확인이 제한적이었던 점, 그리고 다수의 토지이용계획상 제한사항이 존재하는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 성남시 산업단지 배후 수요를 확보할 수 있는 지식산업센터로서의 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 권리행사에 무리가 없을 것으로 판단됨.

* 대항력 없는 임차인 존재로 명도 절차 간소화 가능성.

* 벤처기업육성촉진지구, 재생사업지구 등 지역 개발 잠재력을 활용한 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 242,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 주변 부동산 시장 동향, 유사 물건의 최근 실거래가, 해당 지역의 지식산업센터 수급 현황, 그리고 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우나, 감정가를 기준으로 유동적인 시장 상황과 경쟁률을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.