나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52315 [1] 경기도 광주시 삼동 310-1 엠포빌리지 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 삼동 소재 뉴서울C.C 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린주택 등이 주로 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 남측 근거리에 삼동역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(경사지붕) 4층 건물 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2017년 08월 24일)
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감,
창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(상세 이용내역은 후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 바닥난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 남동측 하향의 완경사지에 자체지반은 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 다세대주택(엠포빌리지) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

1. 다세대주택으로 이용중임.
2. 대금미납으로 인한 재매각으로 입찰보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52315 (1)

소재지: 경기도 광주시 삼동 310-1 엠포빌리지 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 215,000,000원

토지면적: 65.88㎡ (약 19.93평)

토지지분: 65.88㎡ (약 19.93평)

건물면적: 57.20㎡ (약 17.30평)

건물지분: 57.2㎡ (약 17.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성OOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 (경사지붕)

건축물 용도: 다세대주택

사용승인일: 2017년 08월 24일

건물 층수: 4층 건물 내 2층 201호

특이사항: 재매각

주의사항:

* 다세대주택으로 이용 중임.

* 대금 미납으로 인한 재매각으로 입찰보증금은 최저매각가격의 20%임.

2. 입지조건

3. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

대상 물건은 경기도 광주시 삼동 소재 뉴서울C.C 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린주택 등이 주로 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황:

대상 물건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 남측 근거리에 삼동역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 토지 형상 및 이용상태:

인접지 대비 남동측 하향의 완경사지에 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 다세대주택(엠포빌리지) 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태:

남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임.

3. 권리분석

4. 권리분석

* 말소기준권리:

을1 근저당권 (성남동부새마을금고, 2017-09-08)

* 등기부요약:

* 소유권보존: 정계호 (2017-09-08)

* 근저당: 성남동부새마을금고 (182,000,000원, 2017-09-08) - 말소기준권리

* 가압류: 농협은행 (185,273,324원, 2024-02-29) - 말소

* 임의경매: 성남동부새마을금고 (140,000,000원, 2025-05-29) - 말소

* 가압류: 현대캐피탈 (42,169,816원, 2025-07-03) - 말소

* 가압류: 애큐온저축은행 (49,764,100원, 2025-08-06) - 말소

* 등기부채권 총액: 459,207,240원

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-10-10

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

5. 상권분석

* 주변 이용 현황:

해당 물건은 경기도 광주시 삼동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지역임. 근린생활시설 이용이 가능하며, 뉴서울C.C 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 갖추고 있음.

* 최근 매매 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 지역 내 다세대주택 거래 사례는 다음과 같음.

* 삼성하이빌 2동 (2002년 준공, 53.91㎡): 2026년 5월 19,800만원 (약 367.3만원/㎡)

* 삼성하이츠 (나동) (2011년 준공, 79.94㎡): 2026년 5월 13,000만원 (약 162.6만원/㎡)

* 삼보그린빌 103동 (2003년 준공, 73.96㎡): 2026년 5월 10,500만원 (약 141.9만원/㎡)

본 물건(엠포빌리지, 2017년 준공, 57.20㎡)의 감정가는 215,000,000원으로, 면적당 가격은 약 375.9만원/㎡임. 이는 비교적 최근에 준공된 삼성하이빌 거래 사례와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로, 건물의 신축 연도(2017년)를 고려할 때 합리적인 감정가로 판단됨. 삼성하이츠, 삼보그린빌의 거래가는 건물의 노후도 또는 특수 거래의 영향으로 보이며, 본 물건과는 직접적인 비교가 어려움.

5. 생활정보

6. 생활정보

* 교통:

* 지하철: 삼동역 (수인분당선)이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 버스: 인근에 노선버스정류장이 소재하여 시내외 접근성이 양호함.

* 도로: 차량 진출입이 용이하며, 남서측으로 약 6미터 도로와 접함.

* 편의시설:

* 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주변 환경은 주거지역으로 형성되어 있어 조용한 편임.

* 주변 환경:

* 뉴서울C.C 남서측 인근에 위치함.

* 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

* 혐오시설:

* 주변 지역 및 토지이용계획을 고려할 때, 대규모 혐오시설이 직접적으로 인접해 있을 가능성은 낮으나, 정확한 확인을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요함. (검색 결과, 해당 지역은 자연보전권역, 성장관리구역 등 환경 관련 규제가 적용되는 지역으로, 혐오시설 입지는 제한적일 것으로 보임.)

6. 잠재적 리스크

7. 잠재적 리스크

* 재매각 물건:

과거 대금 미납으로 인한 재매각 물건으로, 입찰 시 입찰보증금이 최저매각가격의 20%로 상향 적용됨. 이는 일반 경매보다 높은 자금 부담을 야기할 수 있음.

* 임차인 정보:

현재 파악된 임차인(오 )은 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없는 것으로 분석됨. 그러나 임대차 관계가 명확히 확인되지 않을 경우, 추가적인 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음. 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요함.

* 토지이용계획:

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 건축 행위나 개발 시 제한이 있을 수 있음.

* 권리관계:

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류)는 말소기준권리 이하로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없음.

7. 종합 의견

8. 종합 의견

해당 물건은 경기도 광주시 삼동에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 다세대주택임. 삼동역과의 접근성이 양호하고 주거 환경이 무난하여 실거주 목적에도 적합한 물건으로 판단됨. 모든 등기상 권리는 말소될 예정이며, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없음. 다만, 재매각 물건으로 입찰보증금이 20%이며, 다양한 토지이용계획상의 제한이 존재하므로 투자 시 신중한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 연식이 짧아 건물 상태 및 상품성이 우수할 것으로 예상됨.

* 교통 및 입지: 삼동역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주거 환경이 양호함.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 소멸되어 인수되는 권리가 없음.

* 실거주 적합성: 주거용으로 활용도가 높은 다세대주택으로 실거주 목적에 부합함.

9. 예상 입찰가

10. 예상 입찰가

* 감정가: 215,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 본 물건(57.20㎡)의 감정가는 약 375.9만원/㎡로, 건물의 신축 연도(2017년)를 고려할 때 최근 유사한 조건의 매매 사례(삼성하이빌, 53.91㎡, 2002년 준공)의 가격(약 367.3만원/㎡)과 비교했을 때 합리적인 수준임.

* 고려사항:

* 재매각 물건으로 인해 유찰 시 가격 하락 가능성이 있으나, 반대로 경쟁 심화로 감정가 이상으로 낙찰될 가능성도 있음.

* 주변의 다른 매물들이 상대적으로 낮은 가격에 거래된 사례가 있으나, 이는 건물 노후도 또는 기타 요인으로 인한 것으로 본 물건의 가치와 직접 비교하기 어려움.

* 예상 입찰가 범위:

감정가를 기준으로 하되, 재매각 특성 및 시장 상황을 고려하여 다음과 같은 범위를 제안함.

* 최저가 (감정가의 80%): 172,000,000원

* 감정가: 215,000,000원

* 권장 입찰가: 185,000,000원 ~ 205,000,000원 (건축 연식 및 시장 상황을 종합적으로 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.