나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2134 [1] 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 9층에이9-0015호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 지하철 5호선 ""하남풍산역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 지식산업센터 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며 남서측 인근에 지하철 5호선 ""하남풍산역""이 위치하며, 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 10층 건물 내 9층 에이9-0015호로서,
(사용승인일 : 2019.09.20)

외벽: 석재붙임 및 페어글라스 등 마감.
창호: 새시창호 등임.

이용상태

공부상 공장으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서 공업용·상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남측으로 노폭 약 20m, 동측으로 노폭 약 30m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역,지구단위계획구역(미사지구),광로3류(폭 40m~50m)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사4유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>,중점경관관리구역(2016-10-06)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 공장으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2025타경2134 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 하남시 덕풍동 833-1 현대지식산업센터한강미사 9층 에이9-0015호

용도: 지식산업센터 (공부상 공장으로 이용중)

건물 구조: 철근콘크리트구조 10층 건물 내 9층 (사용승인일: 2019.09.20)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 21.91㎡ (약 6.63평)

토지 지분: 21.91㎡

건물면적: 84.00㎡ (약 25.41평)

건물 지분: 84㎡

감정가: 506,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 하남시 덕풍동에 소재하며, 지하철 5호선 하남풍산역 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 지식산업센터 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 남서측 인근에 지하철 5호선 하남풍산역이 위치하고 버스 정류장도 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

본 물건이 위치한 현대지식산업센터한강미사는 미사지구 개발의 일환으로 조성된 복합 산업단지 내에 있습니다. 주변에는 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 업무 및 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 실시간 지도 검색을 통한 혐오시설 유무는 현재 시점에서 직접 확인이 어렵습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 후 근저당권, 임의경매, 가압류, 압류 등의 권리가 등기되어 있습니다.

등기부 채권 총액: 363,266,299원

3.2. 말소기준권리

을구 1번 근저당권(하나은행, 2019.12.31 접수)이 말소기준권리가 되며, 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* (주)코스텍: 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 사업자 등록일 2022-05-16. 대항력 없음.

* 주식회사씨 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,200,000원, 사업자 등록일 2022-04-26. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 인수되는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 토지(하남시 덕풍동 833-1)에 구분지상권 설정 등기가 명시되어 있습니다. 이는 본 경매에서 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 상권

본 물건은 지식산업센터 내에 위치하며, 공부상 공장으로 이용 중입니다. 주변으로 다수의 지식산업센터와 근린생활시설, 아파트 단지가 분포하여 관련 업종의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 사업체 현황

본 물건이 위치한 현대지식산업센터한강미사는 여러 기업들이 입주하여 운영 중일 것으로 보입니다. 주변 지역은 미사지구 개발과 함께 상업 및 산업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건은 지식산업센터 내에 위치하나, 인근에 지하철역과 버스 정류장이 있어 교통이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 실제 이용의 불일치 가능성

공부상 공장으로 이용 중이라는 점은 실제 운영 시 건축법 등 관련 법규 위반 소지가 있는지, 혹은 지식산업센터 본래 용도와 상이한 부분에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 인수되는 구분지상권

매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 토지에 설정되어 있어, 이는 낙찰자가 별도로 관리해야 할 부담이 됩니다. 해당 구분지상권의 구체적인 내용(범위, 존속기간 등)에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 유동화 물건 및 별도 등기

유동화 물건 및 별도 등기 사항은 거래 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있으며, 물건의 복잡성을 높일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근의 현대지식산업센터 내 위치하여 입지적 장점이 있으나, 공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이, 그리고 무엇보다 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권의 존재는 인수 후 부담으로 작용할 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 대중교통 접근성 (지하철 5호선 하남풍산역 인근)

* 성장 가능성이 있는 미사지구 내 지식산업센터

9. 예상 입찰가

감정가: 506,000,000원

말소기준권리 외 인수되는 권리(구분지상권)의 가치 및 영향, 공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 인수되는 구분지상권의 가치 평가가 핵심이 될 것입니다. 정확한 예상 입찰가는 별도의 상세 분석을 통해 산출되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.