나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56364 [1] 경기도 용인시 처인구 유방동 615-3 대림스타빌 102동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태웅 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 유방동 소재 ""용인IC"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 중소규모의 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있어 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

벽돌조 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건내 제3층 제302호로서,
외벽 : 벽돌치장쌓기 및 외장타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중임. (후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)

설비내역

기본적인 급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택-다세대주택) 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 본건 북서측 진출입로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항은 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56364 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 유방동 615-3 대림스타빌 102동 3층302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 229,000,000원

토지 면적: 63.03㎡ (약 19.06평)

건물 면적: 50.02㎡ (약 15.13평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청 채권자 기준)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 용인시 처인구 유방동 소재 "용인IC" 북서측 인근

주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 중소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됨.

교통: 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됨.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑8) 2025-06-12 접수, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (권리금액 209,000,000원). 이보다 늦게 접수된 압류(갑5, 갑6, 갑7)는 말소될 예정임.

선순위 권리: 을1) 2024-09-24 접수, 주택임차권 (권리자: 김익태, 보증금 210,000,000원, 전입 2022-05-19, 확정 2022-05-13).

인수 여부: 해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함. (물건명세서 및 등기부 요약 기반)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김 )

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-19

확정일자: 2022-05-13

대항력: 있음 (인수 대상)

비고: 배당신고일자 2024-09-24.

1.3. 상권분석

지역 특성: 주거, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재된 복합 지역.

주변 시세 (참고 자료 기반, 동일 단지 아님):

* 초원빌라 (1990년식, 36.075㎡): 2026년 7월 13일, 29,500,000원 거래. (평당 약 81.2만원)

* 광일빌라9차 (1995년식, 50.36㎡): 2026년 7월 8일, 114,000,000원 거래. (평당 약 226만원)

* 성인빌라 (1992년식, 59.4㎡): 2026년 7월 7일, 129,000,000원 거래. (평당 약 217만원)

분석: 본건(2018년식, 50.02㎡)은 비교적 신축 건물임에도 불구하고, 최근 거래된 연식 오래된 인근 빌라들의 평당가가 본건 감정가(평당 약 458만원)보다 현저히 낮은 사례들이 있습니다. 이는 지역 내 시세 편차가 크거나, 해당 거래들의 특수성이 반영된 결과일 수 있습니다. 본건은 신축 연식이라는 장점과 함께 감정가가 상대적으로 높게 책정된 점을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

교통: 제반 차량 접근 가능하며, 인근 노선버스정류장 소재.

주요 시설: "용인IC" 인근 위치, 주변 상업시설 및 공장 혼재.

토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있음.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수: 보증금 210,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 합니다. 이는 사실상 부동산 가치의 대부분을 차지하는 금액이므로, 최악의 경우 인수 금액이 부동산 자체 가치와 합쳐져 큰 부담이 될 수 있습니다.

혼재된 주변 환경: 주택 외 공장, 창고, 농경지 등이 혼재되어 있어 주거 쾌적성이 저하될 수 있습니다. (감정평가서 요약 기반)

토지이용계획 제한: 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 개발 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축 연식(2018년 준공)이라는 장점을 가지나, 약 2.1억원의 높은 보증금을 가진 선순위 임차인이 존재하며, 이 임차권이 매수인에게 인수되는 것이 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인의 보증금이 경매를 통해 전액 변제될 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 주변 시세 대비 감정가가 높은 편이며, 주변 환경 또한 주거용 외 다른 용도의 시설이 혼재되어 있어 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

리스크 관리 시 잠재적 시세 차익: 임차인의 보증금 문제가 완전히 해결된다면, 감정가 수준에서의 취득을 통해 향후 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다. (단, 현재로서는 보증금 인수 가능성이 매우 높아 투자 수익 기대가 낮습니다.)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 229,000,000원

주요 인수 보증금: 210,000,000원

본건의 예상 입찰가 산정 시, 매수인에게 인수되는 임차 보증금(210,000,000원)이 가장 큰 부담 요인입니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 부담하게 됩니다.

부동산의 현재 감정가를 229,000,000원으로 보았을 때, 임차 보증금 210,000,000원을 제외하면 실질적인 매수인의 몫(자본 가치)은 19,000,000원 수준에 불과합니다.

이러한 점을 고려하여, 높은 위험 부담을 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세 및 감정가, 그리고 인수되는 보증금을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 70,000,000원 수준을 제안합니다. 이는 인수되는 보증금 외에 추가적으로 투입될 수 있는 금액의 상한선으로 볼 수 있으며, 실제 입찰가는 해당 물건의 낙찰 현황 및 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.