나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56329 [1] 경기도 수원시 영통구 영통동 1154 영통라온프라이빗 102동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소하 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 '수원시 어린이교통공원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량진입 가능하며, 동측방면으로 ""봉영로"" 노변에 접하여 있어 차량 진출입이 용이하며, 북서측 방면으로 노선버스정류장 및 수인분당선 ""망포역""이 소재하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상28층 건물(제102동) 내
제1층 제102호로서,
외벽 : 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호 : 하이 샤시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

단지 전체적으로 북측과 남측간 단차가 있는 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 노폭 약 15미터 내외, 북측으로 노폭 약 10미터 내외, 동측으로 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

영통동 1154 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대선초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성모유치원(용인교육청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도로구역<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56329 (1)

* 물건종별: 아파트

* 소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 1154 영통라온프라이빗 102동 1층 102호

* 토지면적: 38.44㎡ (약 11.63평)

* 건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평, 전용면적)

* 감정가: 612,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 위OOOOOOOOO

* 건축년도: 2017년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 '수원시 어린이교통공원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 소재 단지까지 차량진입이 가능하며, 동측 방면으로 "봉영로" 노변에 접해 있어 차량 진출입이 용이함. 북서측 방면으로 노선버스정류장 및 수인분당선 "망포역"이 소재하여 대중교통 상황은 보통인 편임.

* 인접 도로상태: 본건 단지 남측으로 노폭 약 15미터 내외, 북측으로 노폭 약 10미터 내외, 동측으로 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있음.

1.2. 권리분석

* 소유권:

* 2017-10-23: 주식회사영우파트너스 (소유권보존)

* 2017-12-26: 송종민 (소유권이전, 매매)

* 말소기준권리:

* 2022-11-30: 위즈덤에셋대부주식회사 (근저당권, 640,000,000원) - 말소기준권리

* 2025-06-10: 위즈덤에셋대부주식회사 (임의경매개시결정, 582,131,505원)

* 총 등기부채권액: 640,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (자세한 내용은 현장 확인 및 등기부등본 추가 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역에 위치함.

* 혐오시설 검색: 제공된 정보 내에서는 인근에 혐오시설에 대한 언급이 없었음. 그러나 정확한 판단을 위해서는 현장 방문 및 추가적인 주변 환경 조사가 필요함.

1.4. 생활정보

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상28층 건물(102동) 내 제1층 제102호. 외벽: 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등. 창호: 하이 샤시창호 등.

* 이용 상태: 현재 아파트로 이용 중임.

* 설비 내역: 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

* 단지 정보:

* 아파트명: 수원 영통 라온프라이빗

* 사용승인일: 2017년 9월 26일

* 세대수: 351세대

* 총 주차대수: 392대 (지하 9대, 지상 12대 - *정보 내 주차대수 표기 상이하여 총괄표제부 기준 적용*)

* 최고층/최저층: 28층 / 2층 (*본건은 1층이나, 아파트 단지 정보상 최저층이 2층으로 표기되어 있어 확인 필요*)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계:

* 말소기준권리 이후의 권리는 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상되나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어 이에 대한 명확한 확인이 필수적임.

* 등기부등본 상 권리관계는 복잡하지 않으나, 혹시 모를 추가 권리 관계나 해석상의 오류 가능성에 대비해야 함.

* 임차인:

* 임대 관계가 미상이며 인수할 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유자가 누구인지, 임대차 관계는 어떠한지에 대한 추가적인 현장 조사가 반드시 필요함.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 예상치 못한 부담이 발생할 수 있음.

* 건축물 정보 불일치:

* 본건의 소재지 주소는 '102동 1층 102호'로 명확히 기재되어 있으나, 아파트 단지 일반 정보에는 '최저층: 2층'으로 표기되어 있어 사실관계 확인이 시급함. 또한, 전유부 정보상 '1102호'로 표기된 점도 있어 1층 여부 및 정확한 호수 확인이 필요함. 이러한 정보 불일치는 물건의 가치 평가 및 향후 발생할 수 있는 법적, 행정적 문제의 소지가 있으므로, 반드시 현장 방문 시 검증해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 영통구 영통동에 위치한 '영통 라온프라이빗' 아파트로, 수인분당선 망포역을 이용할 수 있는 역세권 단지에 속해 교통 환경이 우수합니다. 주변으로는 다양한 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 높으며, 2017년식 신축급으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 감정가는 6억 1천 2백만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가는 7억 5천만원에서 7억 9천 5백만원 수준으로 파악되어 시세 대비 저평가된 잠재력을 가지고 있습니다. 권리분석 상 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어 이에 대한 철저한 조사가 요구됩니다. 임대차 관계는 미상이나 인수 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다. 가장 중요한 점은 본 물건의 1층 표기와 아파트 단지 정보상 최저층이 2층으로 표기된 점, 그리고 전유부 정보상 호수 불일치 등 정보상의 명확한 차이가 존재하므로, 이를 반드시 현장 조사와 추가 확인을 통해 해소해야 한다는 점입니다. 이러한 리스크 요인을 고려하더라도, 입지 및 시세 대비 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 아파트: 수인분당선 망포역 이용이 편리하여 출퇴근이 용이하며, 광역 교통망 접근성이 좋음.

* 지역 내 선호 단지: 2017년 준공된 신축급 아파트로, 단지 내 편의시설이 잘 갖추어져 있고, 영통구의 우수한 학군 및 생활 인프라 이용 가능.

* 시세 대비 매력적인 가격: 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 낮은 편이며, 유찰될 경우 시세차익을 통한 투자 수익 기대 가능.

* 토지/건물 일괄 매각: 아파트와 해당 토지 지분을 함께 취득하여 온전한 재산권 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 7월 21일: 59.83㎡ (20층) - 79,500만원

* 2026년 7월 15일: 59.98㎡ (7층) - 75,000만원

* 2026년 7월 9일: 59.83㎡ (10층) - 75,000만원

* 위 실거래가를 바탕으로, 전용면적 59.98㎡ 기준, 7층~10층 물건이 75,000만원에 거래되었고, 20층 물건은 79,500만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건은 1층 물건이므로 로열층 대비 낮은 가격으로 형성될 것으로 예상됩니다.

* 감정가(612,000,000원)와 최근 실거래가 하단(750,000,000원)을 고려하고, 1층이라는 점과 정보 불일치 가능성 등 리스크 요인을 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 최근 실거래가 하단(750,000,000원)의 80%~85% 수준인 약 600,000,000원 ~ 637,500,000원 범위를 고려해볼 수 있습니다.

* 안전 마진과 리스크 요인을 충분히 감안할 때, 약 610,000,000원 ~ 630,000,000원 수준에서 입찰가를 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

* 최종 입찰가는 반드시 현장 조사 결과, 권리 관계 재확인, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.