나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56284 [1] 경기도 수원시 팔달구 지동 475-5 사계절하우스5차 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 어반 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 소재 ""지동행정복지센터"" 동측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시서, 학교 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 다세대주택 내 5층 501호로서

외벽 : 적벽돌치장벽돌쌓기 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 하이샤시 이중창 임.

이용상태

다세대주택(방3 주방 거실 욕실2 발코니2 다락 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 도시가스 설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 8M내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56284 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 475-5 사계절하우스5차 5층501호

건물명: 사계절하우스5차 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 263,000,000원

토지면적: 38.34㎡ (약 11.60평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.74㎡ (약 17.77평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현대해상화재보험주식회사 (본건 경매 신청 채권자)

건축년도: 2015년

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "지동행정복지센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

동측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않으며, 행정복지센터, 학교, 근린생활시설 등이 인접해 있습니다.

3. 권리분석

등기부상 소유권은 이영미, 김대선으로 이전되었습니다.

말소기준권리는 2016년 02월 05일 접수된 현대해상화재보험주식회사의 근저당권 (159,600,000원)입니다.

본건 경매 신청 채권자 역시 현대해상화재보험주식회사입니다.

이 외 다수의 근저당, 전세권, 압류, 가압류 등이 등기되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

하지만, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이유림

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-11-25

* 확정일자: 2015-11-17

* 배당신고일자: 2024-04-23

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 14번 주택임차권 등기 (2024.04.23 접수, 180,000,000원) 되어 있으며, 보증금 전액이 배당되지 않으면 말소되지 않는 권리로, 인수 대상입니다.

* 임차인: 황경자 (대항력 없음)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 을구 12번 전세권(10,000,000원)이 있었으나 말소되었습니다. 해당 임차인은 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

인수 보증금 합계: 180,000,000원 (이유림 임차인 보증금)

등기부상 총 채권액: 452,274,070원

4. 상권분석

본건이 소재한 지동은 수원시 팔달구의 주거 밀집 지역으로, 다세대주택이 다수 분포하고 있습니다.

최근 거래된 유사 물건(JSON 정보 분석)을 보면,

- 2025년 12월, 1991년 준공된 40.03㎡(약 12.1평) 다세대주택이 23,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,900만원)

- 2025년 12월, 2015년 준공된 43.05㎡(약 13평) 다세대주택이 21,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,650만원)

본건은 2015년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 건물 면적 58.74㎡(약 17.77평)로 유사 물건 대비 넓은 편입니다.

이를 바탕으로 시세 환산 시, 유사 신축 건물(2015년 준공)의 평당 가격(약 1,650만원)을 적용하면 약 29,370만원 (17.77평 * 1,650만원/평) 수준의 시세가 예상됩니다.

감정가는 26,300만원으로, 시장 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 다세대주택으로, 내부 구조는 방 3개, 주방, 거실, 욕실 2개, 발코니 2개, 다락 등으로 이용 중입니다.

건축 구조는 철근콘크리트이며, 외벽은 적벽돌, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샤시 이중창으로 마감되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 행정복지센터, 학교, 근린생활시설 등이 있어 주거 생활 편의성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 이유림 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 180,000,000원이 인수될 가능성이 높습니다. 매각으로 인해 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 낙찰자는 임차인에게 해당 보증금을 지급해야 할 의무가 발생합니다.

* 중복 사건: 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있음을 나타냅니다. 본 건은 임의경매이나, 다른 강제경매 등이 있을 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다. (다만, 등기부상 타 강제경매는 말소됨)

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 지동에 위치한 비교적 신축(2015년 준공)의 다세대주택으로, 넓은 면적을 갖추고 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 평가된 점은 긍정적입니다.

하지만, 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원 인수 가능성입니다. 본건의 등기부상 채권 총액과 감정가를 고려할 때, 임차인이 보증금 전액을 배당받을 가능성은 매우 낮아 보입니다. 따라서 낙찰자는 이 금액을 추가적으로 부담해야 할 가능성이 높습니다.

이 점을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 내부 상태 양호 예상

* 넓은 전용면적으로 실수요자 및 투자자 모두에게 적합

* 주변 시세 대비 낮은 감정가

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원 인수 부담이 매우 크므로, 이를 최우선으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

위에서 분석한 시장 시세(약 29,000만원 ~ 34,000만원)와 인수해야 할 보증금 180,000,000원을 고려할 때, 총 매입 비용이 시장 시세를 초과하지 않도록 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

만약 시장 시세를 약 290,000,000원으로 보수적으로 산정하고, 총 매입 비용을 이 수준으로 맞춘다면,

예상 입찰가 = 시장 시세 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 290,000,000원 - 180,000,000원 = 110,000,000원

따라서, 본건의 잠재적 위험 요소를 고려한 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

특히, 임차인의 배당 현황 및 최신 정보 확인 후 입찰가격을 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.