나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56275 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 1158-27 라온빌 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 장지동 소재 ""1호선 세류역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 오피스텔, 근린생활들이 혼재하는 등 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 ""세류역""이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 내 제4층 제402호로서,
(사용승인일: 2019.08.14)
외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등입니다.
창호: 샷시 창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV설비, 소화기설비, 가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 공동주택, 업무시설의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

물건 비고

신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경56275 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1158-27 라온빌 4층 402호

건물 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 227,000,000원

토지 면적: 17.46㎡ (약 5.28평)

건물 면적: 42.94㎡ (약 12.99평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 건물 정보

건물명: 라온빌

사용승인일: 2019년 08월 14일

구조: 철근콘크리트구조

층수: 총 7층 중 4층 (전유부상 4층)

건축물대장상 용도: 공동주택, 업무시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 1호선 세류역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 1호선 세류역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 검색 결과, 본건 주소지 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 물건은 선순위 임차권이 존재하며, 대항력 있는 임차인이 있습니다. 등기부등본상 을구 1번 주택임차권(권대현)은 말소 기준 권리인 갑구 3번 강제경매(2025.06.02.)보다 선순위에 해당합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 권대현

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 30일

* 확정일자: 2020년 10월 20일

* 배당신고일자: 2024년 01월 23일

* 대항력: 있음

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 갑구 3번 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.06.02.)

인수되는 권리: 을구 1번 주택임차권 (권대현, 210,000,000원)

3.4. 채권 총액

총 등기부채권액(주택임차권 금액 기준): 210,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

세류역 인근의 도시형생활주택(원룸형)으로, 주변에 다양한 형태의 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 임대 및 투자 수요

1인 가구 또는 소규모 가구를 대상으로 하는 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 세류역 역세권이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

1호선 세류역 이용이 편리하며, 버스 노선도 잘 갖추어져 있습니다. 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 주거 환경

비교적 최신 건물(2019년 사용승인)로, 도시형생활주택으로서의 기본적인 주거 기능과 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기, CCTV 등)를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

가장 주의해야 할 사항은 대항력 있는 임차인 권대현 씨의 임차보증금 210,000,000원입니다. 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(2024. 1. 23.자)는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 내용이 명시되어 있습니다. 이는 입찰 시 해당 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 추가로 부담해야 할 가능성이 있음을 의미합니다. 신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 입찰에 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)에 해당하며, 세류역 역세권이라는 입지 조건을 가지고 있습니다. 도시형생활주택으로서의 기본적인 가치는 있으나, 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원 전부 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 있어 투자 위험이 매우 높은 물건입니다. 따라서 입찰을 고려하신다면, 해당 보증금 인수 리스크를 철저히 분석하고 실제 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 세류역 역세권 위치.

* 비교적 최신 건물(2019년식)로 상품성이 양호.

* 도시형생활주택으로 1인 가구 등 임대 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 227,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 210,000,000원을 인수할 위험이 존재합니다. 만약 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 유사 물건 거래 사례를 분석하면, 비슷한 면적의 신축 다세대 주택(2022년식, 54.11㎡)이 260,000,000원에 거래된 점을 볼 때, 본 물건의 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

그러나 임차인 보증금 인수 리스크가 매우 크므로, 실제 인수하게 될 총 비용(입찰가 + 인수 보증금 잔액)이 시장 가치를 초과하지 않는 선에서 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

만약 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제된다는 전제 하에, 감정가의 80~90% 수준인 약 180,000,000원에서 200,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 하지만, 임차인 보증금 인수 위험을 감안하면, 이를 훨씬 하회하는 가격으로 입찰가를 설정하거나, 해당 위험이 명확히 해소되지 않는 이상 입찰을 유보하는 것이 현명할 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서, 임차인 보증금 배당 및 인수 가능성에 대한 면밀한 추가 조사 후에 결정하는 것을 권장합니다. (단, 이 가격은 임차인 보증금 전액이 배당으로 소멸되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 할 금액을 고려한 보수적인 접근입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.