나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56351 [1] 경기도 용인시 수지구 신봉동 642-8 광교산 포레스타 101동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 '신봉동성당' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 마을버스 등이 정차하는 노선버스 정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제2층 제202호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.
(후첨 '내부구조도' 참고 바람.)

설비내역

난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기타 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지를 자체 평탄화한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구 , 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56351 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 수지구 신봉동 642-8 광교산 포레스타 101동 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 건축년도: 2017년

* 감정가: 385,000,000원

* 토지 면적: 66.66㎡ (약 20.16평)

* 건물 면적: 54.91㎡ (약 16.61평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (본 경매 사건의 채권자는 주택도시보증공사로 파악됩니다.)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 용인시 수지구 신봉동 소재 '신봉동성당' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변은 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 마을버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 교통상황은 보통입니다.

* 토지 이용: 남하향의 완경사지를 자체 평탄화한 사다리형 토지로서, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 본건 토지 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2023년 8월 25일자 용인시 압류 (갑3) 입니다.

* 인수되는 권리:

* 을4 주택임차권 (채권자: 조 ) : 보증금 325,000,000원. 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. 전입일자 2020년 9월 28일, 확정일자 2020년 8월 31일.

* 기타 권리: 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 압류, 가압류, 강제경매 개시결정 등 다수 있으나, 모두 말소 기준 권리보다 후순위이거나 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 3월 31일

* 대항력: 없음

* 임차인: 조

* 보증금: 325,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 9월 28일

* 확정일자: 2020년 8월 31일

* 배당신고일자: 2024년 10월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 전액 인수 가능성 있음.

* 인수 보증금 합계: 325,000,000원 (조 임차인분)

* 주의: 임차인 조 은 대항력이 있으나, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 보증금액이 상환되지 않으면 반드시 인수되므로, 입찰가를 산정할 때 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택, 아파트, 단독주택 등이 밀집해 있습니다.

* 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 상업 기능을 이용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 마을버스 정류장이 가까이 있어 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. (구체적 정보 부족)

* 교육시설: '신봉동성당' 인근 지역 특성상 학교 등 교육시설이 존재할 가능성이 있습니다. (상대보호구역 지정)

* 주거환경: 광교산 인근에 위치하여 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차 보증금: 대항력 있는 임차인 조 의 보증금 325,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 높은 감정가 대비 낮은 시세: 주변 최근 실거래가(포에테빌레 2.4억, 웰스톤시티 0.95억)와 비교했을 때, 본건의 감정가 3.85억은 상당히 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 성장관리권역 등으로 묶여 있어 향후 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건이 있을 수 있으므로 추가적인 권리 분석이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 용인시 수지구 신봉동에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 다세대주택입니다.

* 주거 환경은 양호하나, 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 임차인 조 의 보증금 325,000,000원 전액 인수 가능성입니다.

* 이 인수 보증금을 제외한 실질 취득 비용이 매우 낮아지므로, 해당 물건에 대한 관심도가 높을 수 있으나, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었다는 점을 감안해야 합니다.

* 현 시세(약 2.4억 ~ 2.6억)를 고려할 때, 감정가 3.85억은 과다 책정된 것으로 보이며, 이로 인해 유찰될 가능성이 높습니다.

1.7. 투자 포인트

* 건축된 지 7년 정도로 비교적 신축급 건물입니다.

* 신봉동 지역의 주거 가치 및 광교산 인근의 쾌적한 자연 환경.

* 인수 보증금을 제외한 실질적인 취득 비용이 매우 낮아 투자 수익률을 높일 수 있는 잠재력이 있습니다. (만약 적정가에 낙찰받는다면)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 385,000,000원

* 인수 보증금 (조 ): 325,000,000원

* 주변 실거래가 분석 (평당 약 1,460만원 ~ 1,500만원):

* 본건 면적(54.91㎡ ≈ 16.61평) 기준 추정 시세: 약 240,000,000원 ~ 260,000,000원

* 종합 의견: 본건의 감정가 385,000,000원은 주변 시세(약 2.4억~2.6억)보다 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서, 인수해야 할 보증금 325,000,000원을 제외한 실제 투입 비용이 6,000,000원 (3.85억 - 3.25억)이 됩니다.

* 이러한 상황에서는 최고가 매수 신고인이 없을 가능성이 높으며, 유찰될 확률이 매우 높습니다.

* 만약 첫 번째 입찰에 참여한다면, 최저 입찰가인 385,000,000원을 기준으로, 실질 부담액 6,000만원으로의 투자가치가 있는지 신중하게 판단해야 합니다.

* 현 시점 예상 입찰가: 385,000,000원 (최저 입찰가, 유찰 가능성 높음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.