나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56075 [1] 경기도 용인시 처인구 유방동 181 성웅아파트 102동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 유방동 소재 ""용인성산초등학교"" 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 18층 건 내 13층 1304호로서

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.(후면""내부구조도""참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로개설 되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 성장관리계획구역(주거형), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56075 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 처인구 유방동 181 성웅아파트 102동 13층1304호

* 용도: 아파트

* 감정가: 176,000,000원

* 토지면적: 41.28㎡ (약 12.49평)

* 건물면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

* 특이사항: 중복사건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 용인시 처인구 유방동 소재 "용인성산초등학교" 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본 건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

* 토지 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 단지내 도로개설 되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 성장관리계획구역(주거형), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역.

* 주변 시설: "용인성산초등학교"가 북서측 원거리에 위치함.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을10 근저당권 (남서울농업협동조합, 151,200,000원, 2023-05-19 접수)

* 주요 권리 내역:

* 갑1, 갑2, 갑3: 소유권 이전 기록

* 갑4 가압류 (박규채, 30,000,000원, 2025-04-09 접수) - 매각으로 소멸 예상

* 갑5 강제경매 (박규채, 30,743,012원, 2025-06-04 접수, 수원지방법원 2025타경56075) - 본건 경매 개시, 매각으로 소멸 예상

* 총 등기부채권 금액: 181,200,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 주거지역과 더불어 근린생활시설, 공장, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역.

* 상업시설: 근린생활시설이 주위에 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

* 아파트 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 마련되어 있음.

1.5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 성웅아파트

* 주소: 경기도 용인시 처인구 유방동 181

* 사용승인일: 1998년 5월 15일 (준공 28년차)

* 총 동수: 3동

* 총 세대수: 271세대

* 최고층: 18층

* 전용면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

* 주차대수: 총 234대 (지하 77대, 지상 157대)

* 주변 편의시설:

* 교육시설: 용인성산초등학교 (북서측 원거리)

* 상업시설: 인근 근린생활시설

* 교통: 단지 내 도로 및 외곽 공도 연계, 인근 버스정류장 이용 가능.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 복수로 존재할 가능성이 있어, 입찰 전 반드시 권리관계 및 진행 상황을 재확인해야 합니다.

* 건물 노후화: 1998년 준공된 아파트로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 주변 환경의 다양성: 주택가와 함께 공장, 농경지가 혼재되어 있어 주거 쾌적성에 일부 영향을 줄 수 있습니다. 검색 결과, 인근에 특정 혐오 시설이 직접적으로 명시되지는 않았으나, 공장 등의 시설이 혼재되어 있으므로 개인적인 판단 하에 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역 등 용도지역 규제와 더불어 성장관리계획구역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제가 적용됩니다.

* 실제 현황 불일치 가능성: 집합건축물대장상 건축물 현황도와 실제 내부구조 및 이용상태가 다소 상이할 수 있으므로, 현장 방문을 통한 재확인이 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 용인시 처인구에 위치한 아파트로, 일반적인 주거용 부동산 경매 물건입니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, '중복사건' 표기가 있어 추가적인 확인 절차가 요구됩니다.

* 현재 제시된 감정가(176,000,000원)와 최근 실거래가를 비교 분석하여 적정 입찰가격을 산정하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 경매 최저가 접근: 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성을 탐색할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 수요: 아파트는 기본적인 주거 수요가 꾸준하므로 안정적인 가치를 지닙니다.

* 지역 발전 가능성: 용인시 처인구 지역의 개발 계획 및 교통망 확충 등에 따른 미래 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 2026년 6월~7월 실거래가(전용면적 59.92㎡ 기준):

* 158,000,000원 (6월 19일, 9층)

* 160,000,000원 (7월 4일, 11층)

* 193,000,000원 (7월 15일, 16층)

* 평균 실거래가: 약 170,330,000원

* 본건은 18층 중 13층으로, 비교적 선호도 높은 층에 해당합니다.

* 최근 최고가(193,000,000원)와 감정가(176,000,000원)를 고려할 때, 현재 시장 가격대는 1억 6천만원대 후반에서 1억 9천만원대까지 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가 176,000,000원을 기준으로, 최근 실거래가 및 본건의 층수를 고려할 때, 경쟁이 치열하지 않다는 가정 하에 175,000,000원 ~ 185,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

* 입찰 참여 전, 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최신 부동산 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.