나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1300 [1] 경기도 수원시 영통구 원천동 590 수원광교에일린의뜰 1114동 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 원천동 소재 ""광교호수초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 본건 동측으로 원천호수가 소재하고, 주변에는 연립주택단지, 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트경사지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호로서,
사용승인일 : 2012.12.17.
외벽: 석재붙임 및 페인팅 마감,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

연립주택(방4, W/C 2, 거실, 주방 겸 식당, 다용도실, 발코니, 테라스 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 시스템에어컨설비, 지역난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사 토지로서, 계단식으로 조성되어 있으며, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내도로를 통하여 외부 공도(중로)와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(광교지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광교호수초등학교(경기도수원교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(광교호수초등학교병설유치원(수원교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙기독유치원(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(합동신학대학원대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광교호수초등학교(경기도수원교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광교호수초등학교병설유치원(수원교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1300 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 영통구 원천동 590 수원광교에일린의뜰 1114동 1층101호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 26억 4천만원

* 토지면적: 203.30㎡ (약 61.50평)

* 토지지분: 203.3001㎡ (약 61.50평)

* 건물면적: 145.01㎡ (약 43.86평)

* 건물지분: 145.0081㎡ (약 43.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOO

* 특이사항: 유동화물건, 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 영통구 원천동 소재 "광교호수초등학교" 남측 인근에 위치하며, 본건 동측으로 원천호수가 소재하고, 주변에는 연립주택단지, 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하고 있음.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 양호함.

* 건축물 정보:

- 단지명: 수원광교B7BL에일린의뜰

- 준공일: 2012년 12월 17일

- 구조: 철근콘크리트구조 콘크리트경사지붕, 지상4층 건물 내 1층 101호.

- 건물 총 면적 (단지 기준): 59,765.75㎡ (약 18,084.7평)

- 동별 연면적 (1114동 기준): 2,505.28㎡ (약 757.8평)

- 건물 전용 면적 (본건): 145.01㎡ (약 43.86평)

1.2. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임대관계 미상)

- 임대관계가 미상인 점은 주의가 필요하며, 보증금 또는 차임 등의 정보가 확인되지 않더라도 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음에 유의해야 함.

* 등기부 요약:

- 말소기준권리: 2020년 11월 27일 농협은행주식회사 근저당 (576,000,000원). 본 매각으로 인하여 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

- 주요 권리사항:

* 소유권 보존 (2012.12.24): 아이에스동서주식회사

* 소유권 이전 (2013.03.04): 강화숙

* 소유권 이전 (2020.11.27): 박정아

* 근저당 (2020.11.27): 농협은행주식회사 (576,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (2022.02.28): 키움저축은행 (780,000,000원) - 말소

* 근저당 (2023.12.21): 임영석 (800,000,000원) - 말소

* 근저당 (2024.09.27): 임영석 (1,200,000,000원) - 말소

* 가압류 (2025.04.21): 원주축산업협동조합 (1,310,943,221원) - 말소

* 임의경매 (2025.06.12): 농협은행주식회사 (466,879,580원) - 말소 (본건 사건)

* 압류 (2025.07.09): 국민건강보험공단 - 말소

- 등기부채권 총액: 4,666,943,221원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 지상권 개요: 해당사항 없음.

* 물건명세서 참고사항: 작성일 2026년 7월 24일.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 연립주택단지, 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 기능이 발달된 지역임.

* 교통: 단지내 도로를 통해 외부 공도(중로)와 연계되어 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 접근성도 양호한 편임.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리하며, 대형마트, 백화점 등은 차량 이동이 필요할 수 있음.

* 교육시설: 광교호수초등학교, 광교호수초등학교병설유치원, 중앙기독유치원, 합동신학대학원대학교 등 교육기관이 인접하여 교육 환경이 우수함.

* 자연환경: 본건 동측으로 원천호수가 소재하여 산책 및 여가 활동에 유리하며, 쾌적한 주거 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건, 중복사건: 경매 진행 과정에서 추가적인 행정 절차나 법적 검토가 필요할 수 있으며, 사건 진행에 복잡성이 따를 수 있음.

* 임대관계 미상: 현재 점유자와의 관계 및 보증금/차임 정보가 불명확하여, 명도 완료까지 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있음.

* 고액의 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 높게 설정되어 있어, 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있으며, 경매 과정 전반에 영향을 미칠 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 영통구 원천동에 위치한 수원광교에일린의뜰 연립주택으로, 광교 호수공원 인근의 우수한 입지 조건과 쾌적한 자연 환경을 갖추고 있습니다. 2012년 준공된 건물로 연식 대비 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상되며, 주변 교육 및 교통 여건 또한 편리합니다. 다만, 유동화물건 및 중복사건이라는 특이사항과 채권 총액이 높은 점은 경매 절차의 복잡성을 시사합니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임대 관계 미확인은 명도 과정에서의 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 광교 신도시의 중심부와 인접하며, 광교호수공원, 생활 편의시설, 교육 시설 접근성이 우수함.

* 쾌적한 주거 환경: 원천호수와 공원이 인접하여 주거 만족도가 높을 것으로 기대됨.

* 신축급 연립주택: 2012년 준공으로 내부 시설 노후도가 비교적 낮을 것으로 예상됨.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 26억 4천만원 (2,640,000,000원)

* 최근 매매 정보:

- 2026년 1월 29일 (1층): 20억 9천만원 (2,090,000,000원, 전용면적 134.51㎡)

- 2026년 1월 31일 (4층): 22억 3천만원 (2,230,000,000원, 전용면적 123.57㎡)

- 2026년 5월 8일 (2층): 24억 5백만원 (2,405,000,000원, 전용면적 134.51㎡)

* 시세 분석:

- 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 연립주택이 20억 9천만원에서 24억 5백만원 사이에서 거래되었습니다.

- 본 건의 감정가는 26억 4천만원으로, 최근 실거래가 최고가보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정가가 실제 시세보다 다소 높게 설정되었을 가능성을 시사합니다.

- 본 건은 1층으로, 층수에 따른 가치 차이를 고려해야 합니다.

- 경매 물건의 특성상, 시세보다 저렴하게 낙찰받는 것이 일반적이나, 본 건의 감정가와 최근 시세의 격차를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가:

- 최근 최고가 매매액(24억 5백만원)을 기준으로, 본 건의 1층이라는 점과 추가적인 협상 여지 등을 감안하여 23억 5천만원 ~ 24억 5천만원 수준으로 예상됩니다.

- 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 최신 시세 변동 추이, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 주변 혐오시설 확인:*

지도 검색 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 오히려 초등학교, 공원, 호수 등이 인접해 있어 주거 환경이 쾌적한 편입니다.

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