나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33745 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 125-5 삼성펠리스10차 4층 402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 춘의동 소재 ""춘의역(7호선)"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택 등으로 형성된 지대로서 제반 주위 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(7호선)이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 제5층 건내 제4층 제402호로서,

외 벽 : 벽돌붙임 마감등.

창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

'다세대주택(도시형생활주택)'으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비(8인승), 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 가장형 토지로 ""다세대주택(도시형생활주택)"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 부천시 원미구 춘의동 125-5번지
제2종일반주거지역
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(신흥초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>



경기도 부천시 원미구 춘의동 125-6번지
제2종일반주거지역
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(신흥초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>



경기도 부천시 원미구 춘의동 125-7번지
제2종일반주거지역
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(신흥초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 주택에 대하여 주택임차권(보증금 205,000,000 임차권자 박영환)등기 되어있음.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부천지원에서 진행 중인 2025타경33745 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 부천시 원미구 춘의동 125-5번지, 삼성펠리스10차 4층 402호이며, 신축 주소로는 경기도 부천시 원미구 계남로301번길 39-5입니다.

용도는 도시형생활주택(다세대주택)으로 사용되고 있으며, 2016년 10월 7일에 사용승인을 받은 건물입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 감정가는 160,000,000원입니다.

토지 면적은 22.91㎡(약 6.93평)이며, 건물의 전용면적은 31.36㎡(약 9.49평)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 춘의동에 위치하며, 지하철 7호선 춘의역에서 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택과 단독주택이 혼재된 주거 지역으로, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 춘의역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 동측으로 약 4미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행된 부동산 강제경매 사건입니다.

감정평가서 상의 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 을구 3번 순위의 주택임차권(박영환, 보증금 205,000,000원)이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리는 2022년 4월 12일자 안산세무서장의 압류입니다.

등기부 채권 총액은 약 2,276,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 LEVANHIEU, TRANTHIMAIHUONG, 김민욱 총 3명의 임차인이 있으며, 이들의 보증금은 0원이고 전입일자는 2024년 8월 5일로 대항력이 없습니다.

주택도시보증공사(박영환) 임차인의 보증금은 205,000,000원이나, 대항력은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 현 소유자 또는 임차인으로부터 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

특별 매각 조건으로, 매수 신청 보증금은 최저 매각 가격의 20%를 납부해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 춘의동 일대는 7호선 춘의역을 중심으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

역세권 단지로, 지하철을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

주변에는 다세대주택, 단독주택 등이 주로 분포하고 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

춘의역 인근의 상업 시설 및 부천 시내의 편의 시설 이용이 편리하여 생활 편의성은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

건축 구조는 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕의 5층 건물 내 4층에 위치하며, 건물 내에는 8인승 승강기가 설치되어 있습니다.

내외부 마감은 외벽은 벽돌붙임, 창호는 샷시 등으로 마감되어 있습니다.

기본적인 설비로는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

교육 시설로는 신흥초등학교가 인근에 있으며, 이는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

본건 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않아 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 가능성은 낮습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 HUG 인수 조건 변경 및 재매각 이력이 있어, 이전 경매 절차에서 유찰되거나 매각이 취소된 사유에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

HUG의 개입은 채무 불이행으로 인한 경매 발생 가능성을 시사하며, HUG 관련 절차 진행 상황 및 변동 가능성을 주시해야 합니다.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주택임차권(박영환)은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 것으로 예상되나, 경매 진행 과정에서 최종 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 7호선 춘의역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통 환경과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2016년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 기본적인 생활 편의 시설을 완비하고 있어 실거주 목적에도 적합합니다.

HUG의 개입 및 재매각 이력은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으나, 임차권 관련 사항은 HUG의 동의로 소멸될 가능성이 높아 인수 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 가치: 7호선 춘의역이 도보권 내에 위치하여 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

신축급 주거 상품: 2016년 준공으로 비교적 최근 건물이며, 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

소형 면적의 수요: 전용면적 31.36㎡는 1~2인 가구의 수요에 부합하는 실속 있는 크기입니다.

안정적인 주거 지역: 다세대주택이 밀집된 지역 특성상 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 160,000,000원

주변 최근 매매 사례 분석:

2026년 7월, 69.65㎡ (약 21평), 2004년식 삼성파크빌 매매가 197,000,000원 (평당 약 940만원)

2026년 7월, 68.53㎡ (약 20.7평), 2003년식 정원베스트빌 매매가 193,500,000원 (평당 약 935만원)

2026년 7월, 46.02㎡ (약 13.9평), 2016년식 허브빌다동 매매가 234,000,000원 (평당 약 1,685만원)

본 건(전용면적 31.36㎡, 2016년식)의 감정가는 160,000,000원입니다. 동일 건축년도(2016년)의 허브빌다동(46.02㎡) 매매 사례와 비교 시, 면적 대비 감정가가 시세에 비해 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 허브빌다동의 평당 가격(약 1,685만원)을 적용하면 본 건의 예상 시세는 약 159,500,000원 수준으로, 이는 감정가와 유사한 금액입니다.

다만, 재매각 물건임을 고려하고, 최근 매매 사례들의 가격 흐름을 종합적으로 판단할 때, 감정가 대비 110% ~ 120% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보증금: 최저매각가격 160,000,000원의 20% = 32,000,000원

예상 입찰가 범위: 176,000,000원 ~ 192,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.