나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2267 [1] 경기도 김포시 장기동 2083-6 김포마스터비즈파크 1층105호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 ""김포경찰서"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층/지상7층 건물내 제1층 105호외 1개호로서,
(사용승인일: 2019.07.19)
외벽: 복합판넬 및 타일마감 등.
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호1은 지식산업센터, 기호2는 근린생활시설이나, 현황은 기호1,2 일괄 음식점(상호:풍국면)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서, 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북동측으로 노폭 약 20미터 내외, 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(특수도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포금빛초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

본건 건물은 등기사항전부증명서상 용도가 ""공장(지식산업센터) 및 제1,2종근린생활시설"" 로 등재되어 있으나, 집합건축물대장상 용도는 ""공장/제1종근린생활시설"" 로서 2019년10월30일자 주용도 정정되었으나, 기준시점 현재 등기사항전부증명서상 미정리 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 집합건축물대장상 지식산업센터이나, 현황은 음식점으로 이용중임
- 물건2와 벽체 구분없이 사용중이나, 경계벽 복원이 용이하고, 출입문이 별도 분리되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경2267 (1)

소재지: 경기도 김포시 장기동 2083-6 김포마스터비즈파크 1층 105호

건물명: 김포 마스터비즈파크

신주소: 경기도 김포시 태장로795번길 23 (장기동)

용도: 집합건축물대장상 지식산업센터, 현황 음식점 (상호: 풍국면)

건축물 주구조: 철근콘크리트구조

건축물 지붕: (철근)콘크리트

건물 층수: 지하 3층 / 지상 7층

해당 호수: 1층 105호

사용승인일: 2019년 07월 19일

감정가: 173,000,000원

1.2. 토지 및 건물 면적

토지면적: 6.32㎡ (약 1.91평)

토지지분: 6.32㎡ (약 1.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.02㎡ (약 6.06평)

건물지분: 20.02㎡ (약 6.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

총 면적 (건물+토지): 26.34㎡ (약 7.97평)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 "김포경찰서" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통시됩니다. 김포골드라인 장기역을 도보로 이용 가능한 거리에 있으며, 48번 국도, 일산대교, 수도권제2외곽고속도로 접근성도 양호합니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서, 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지 북동측으로 노폭 약 20미터 내외, 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역(김포금빛초등학교), 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(장기처리분구)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2023-06-20 접수, 888,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

총 채권액: 888,000,000원

주요 권리 사항:

* 갑2: 주식회사위마스터 소유권이전1번신탁등기말소 (2020-01-08)

* 갑3: 박향자 소유권이전 (2020-07-13)

* 갑4: 이도영 소유권이전 (2023-06-20, 매매)

* 을3: 국민은행 근저당 (2023-06-20, 888,000,000원, 말소기준권리)

* 갑5: 국민은행 임의경매 (2025-06-13, 767,271,204원, 본건 경매개시결정)

* 갑6: 국민건강보험공단 압류 (2025-06-26)

위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김 (김진아)

보증금: 15,000,000원

차임: 200,000원

전입일자(사업일자): 2025-04-15

확정일자: 2025-07-31

배당신고일자: 2025-09-04

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

주의: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 회수는 배당 순위에 따라 결정됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주위는 아파트단지, 오피스텔, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 다양한 상업시설이 분포하고 있습니다. 본 건이 위치한 김포 마스터비즈파크는 지식산업센터와 근린생활시설로 구성되어 있습니다.

4.2. 업종 특성

집합건축물대장상 용도는 지식산업센터이나, 현황은 음식점(상호: 풍국면)으로 이용 중입니다. 이는 주변의 근로자 및 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 기능을 수행하고 있음을 보여줍니다.

4.3. 경쟁 환경

인근에 유사한 근린생활시설 및 상업시설이 다수 존재할 것으로 예상되며, 경쟁 환경은 보통 수준일 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 김포시청, 김포시법원, 장기동행정복지센터, 롯데마트, 뉴고려병원 등 관공서 및 생활 편의시설 접근이 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건은 상대보호구역(김포금빛초등학교)으로 지정되어 있어, 주변 교육 환경은 관리되고 있습니다.

5.3. 주변 시설

"김포경찰서" 북서측 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 및 공부상 불일치

집합건축물대장상 용도는 지식산업센터이나, 현황은 음식점으로 이용 중입니다. 더불어, 등기사항전부증명서상 용도는 "공장(지식산업센터) 및 제1,2종근린생활시설"로, 집합건축물대장상 용도는 "공장/제1종근린생활시설"이며, 2019년 10월 30일자 주용도 정정되었으나 등기사항전부증명서상 미정리 상태로 확인됩니다. 이러한 공부와 현황, 그리고 등기부상의 용도 불일치는 추후 재산권 행사 또는 거래 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.2. 구조적 이용 관련 주의사항

본 건은 물건2와 벽체 구분 없이 사용 중이나, 경계벽 복원이 용이하고 출입문이 별도로 분리되어 있다고 명시되어 있습니다. 그러나 임의 구조 변경으로 인한 원상복구 의무 발생 가능성에 유의해야 합니다.

6.3. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 권리 관계가 복잡하거나 특수성이 있을 수 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

6.4. 건축물 관련 규제

해당 물건은 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) 및 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 등에 포함되어 있어, 건축 및 이용에 관한 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 장기동에 위치한 김포 마스터비즈파크 내 지식산업센터로, 현재는 음식점으로 이용 중입니다. 주위 환경은 아파트, 오피스텔, 상업시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통입니다.

권리 분석상 말소기준권리인 국민은행 근저당 외 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

다만, 건물 등기부등본과 건축물대장상 용도 불일치, 현황과 공부상 용도 불일치, 유동화 물건이라는 점 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 경계벽 복원 용이성 및 별도 출입문 분리 등은 현황 이용 측면에서 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적의 근린생활시설: 26.34㎡ (약 7.97평)의 소형 면적으로, 소액 투자가 가능합니다.

* 상권 내 실질적 영업 가능성: 지식산업센터 내 상가로서, 주변 입주 기업 및 거주민을 대상으로 영업 활동이 가능합니다.

* 낮은 임차인 인수 부담: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확합니다.

* 향후 가치 상승 기대: 김포한강신도시 개발 및 수도권 편입 이슈 등 지역 발전 가능성을 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 173,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 현황 용도와 공부상 용도 불일치, 등기 및 건축물대장 상 용도 혼재, 유동화 물건이라는 특수성 등 다소 복잡한 권리 및 공부 관계를 가지고 있습니다. 또한, 면적이 작다는 점과 해당 상권의 임대료 및 시세 추이를 면밀히 검토해야 합니다.

보수적인 접근 시: 감정가의 80% ~ 90% (약 138,400,000원 ~ 155,700,000원)

적극적인 접근 시: 감정가의 90% 이상 (약 155,700,000원 ~ )

상기 물건의 특수성을 종합적으로 고려하여, 150,000,000원 내외의 입찰가를 제안합니다. (이는 참고용이며, 반드시 현장 방문 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.