나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33671 [1] 경기도 김포시 장기동 2083-6 김포마스터비즈파크 1층 알130호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 ""김포경찰서"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 지식산업센터 및 근린생활시설 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물내 제1층 제알130호로서,
외벽: 외장석재 및 강화유리 마감 등.
내벽: 페인팅 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

""근린생활시설(건축물대장상 용도: 의원)""로 이용중임.(현황 ""공실"")

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, ""지식산업센터 및 근린생활시설"" 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측으로 노폭 약 25m 및 20m 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있으며, 북측으로 노폭 약 10m 내외의 보행자전용도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발 112.86m~371.43m 미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(특수도로)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포금빛초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경33671 (1)

소재지: 경기도 김포시 장기동 2083-6 김포마스터비즈파크 1층 알130호

용도: 근린상가

감정가: 527,000,000원

토지면적: 12.24㎡ (약 3.70평)

건물면적: 38.74㎡ (약 11.72평)

총면적: 50.98㎡ (약 15.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유에이치케이제육차유동화전문

특이사항: 유동화 물건

1.2. 물건 상세정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물 내 제1층 제알130호

건물 마감: 외벽-외장석재 및 강화유리, 내벽-페인팅, 창호-샷시

이용 상태: 근린생활시설 (건축물대장상 용도: 의원), 현황 공실

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 김포경찰서 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상태

본건 남서측 및 북동측으로 노폭 약 25m 및 20m 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있으며, 북측으로는 노폭 약 10m 내외의 보행자 전용도로가 개설되어 있어 차량 및 보행 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2020년 7월 24일 접수된 국민은행의 근저당권 (을1) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 등기부상 모든 권리(압류, 근저당, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 정보 없음.

3.3. 등기부 요약

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소 (주식회사위마스터, 2020-02-11)

* 갑5: 소유권이전 (남승권, 2020-07-24, 매매, 금577,053,000원)

* 을1: 근저당권 (국민은행, 2020-07-24, 금480,000,000원, 말소기준권리)

* 갑6: 압류 (김포세무서, 2024-03-22, 말소)

* 갑7: 임의경매 (유에이치케이제육차유동화전문, 2025-06-02, 462,333,688원)

등기부채권 총액: 480,000,000원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대차 관계는 미상이며, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 김포경찰서와 인접하며, 다양한 주거, 업무, 상업 시설이 발달한 복합 상업지대입니다. 특히 지식산업센터 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 입지입니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

김포마스터비즈파크 내 1층 상가로, 건축물대장상 용도는 '의원'이나 현황은 '공실' 상태입니다. 이는 향후 임대 구성 시 활용 방안을 다각적으로 검토할 필요가 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 마트, 은행, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

김포금빛초등학교가 인접해 있어 학군 관련 정보를 확인하는 수요가 있을 수 있습니다. 다만, 해당 학교 인근은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현재 공실 상태로, 임대 수익 발생까지 공실 리스크 관리가 필요합니다.

* 건축물대장상 용도(의원)와 실제 이용 현황(공실) 간의 차이가 존재하여, 이에 대한 명확한 확인 및 대응 방안 마련이 요구됩니다.

* 토지이용계획상 고도지구(공항고도제한), 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등 공항 관련 규제가 존재하므로, 건축 및 개발 시 제약 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 유동화 물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 장기동에 위치한 1층 근린상가로, 김포마스터비즈파크 내 핵심 위치에 자리하고 있어 접근성과 가시성이 우수합니다. 주변의 발달된 상업 및 업무 인프라와 양호한 교통 여건은 향후 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다. 권리 분석상 특별한 인수 부담이 없는 깨끗한 물건으로, 현재 공실 상태를 해소하고 적절한 임대 전략을 수립한다면 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다. 다만, 공항 관련 규제와 같은 잠재적 리스크 요인에 대한 사전 검토는 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 1층 상가로서 높은 집객력 및 가시성을 확보하고 있습니다.

* 모든 권리가 말소되는 안전한 물건으로, 권리 관계에 대한 부담이 없습니다.

* 주변 개발 및 인프라 확충에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 및 임대료 상승을 기대할 수 있습니다.

* 향후 토지이용계획 등 규제 사항을 고려한 업종 선택 시 높은 수익률을 달성할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 527,000,000원

건물 면적: 38.74㎡ (약 11.72평)

토지 면적: 12.24㎡ (약 3.70평)

총 면적: 50.98㎡ (약 15.42평)

현재 공실 상태임을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려한 신중한 접근을 권합니다.

따라서, 450,000,000원 ~ 480,000,000원 선에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.