나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33686 [1] 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 1316 김포한강 신원 아침도시 고다니마을 702동 4층 401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리소재 신양초등학교 서측인근에 위치하며
주위로는 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 17층 건물 중 4층 401호로서
외벽:몰탈위 페인팅마감등.
창호:샤시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지를 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 인접공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(양원고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한강유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(한강유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(양곡택지개발사업[실시계획승인일(건교부고시 제479호(2005.01.05))])<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양곡처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33686 (1)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 1316 김포한강 신원 아침도시 고다니마을 702동 4층 401호

용도: 아파트

감정가: 338,000,000원

토지면적: 60.78㎡ (약 18.39평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 하나캐피탈

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 신양초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 도로상태: 단지 내 도로가 인접 공도와 연결되어 있습니다.

* 주변시설: 신양초등학교가 약 271m 거리에 있으며, GS더프레시 김포구래점이 약 534m, 신양중학교가 약 594m 거리에 있습니다. 김포한강2 공공주택지구가 약 308m 거리에 있으며, 누산역(5호선)이 약 886m 거리에 있습니다.

* 혐오시설: 인근 지역에서 대규모 소각장 건설이 추진되고 있으나, 해당 물건과의 직접적인 인접 여부 및 영향 범위는 추가 확인이 필요합니다. 양촌읍 지역에서 환경 개선 사업이 진행된 바 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 장연표

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-26

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, 전입일자 기준으로 대항력이 있는 임차인이 존재합니다. 금액이 미상이라도 인수 또는 명도에 영향을 줄 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부현황 요약:

* 말소기준권리: 2025-03-04 접수, 하나캐피탈의 가압류 (수원지방법원 2025카단10464) [하나캐피탈]

* 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않으나, 현재 등기부 현황상 지상권 등기는 확인되지 않습니다.

* 주요 등기 내용:

* 소유권이전 (2010-10-28): 박광현

* 소유권이전 (2015-06-05): 김유진 (매매 금235,000,000원)

* 가압류 (2025-03-04): 하나캐피탈 (금25,078,938원) - 말소기준권리

* 강제경매 (2025-06-12): 하나캐피탈주식회사 (금26,125,673원) - 본건 경매 개시 결정

* 가압류 (2025-07-21): 교보생명보험주식회사 (금2,541,790원)

* 등기부채권 총액: 27,620,728원

4. 상권분석

본 물건이 속한 김포한강 신원 아침도시 고다니마을은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 인근에 초등학교, 중학교 및 상업시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 택지개발지구 내에 위치하고 있어 향후 지역 개발 가능성을 잠재적으로 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 17층 건물 중 4층에 해당하며, 철근콘크리트경사지붕입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

* 이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주거 환경: 신양초등학교, 신양중학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 차량 출입 및 버스 정류장 이용이 용이하여 교통이 편리합니다. 단지 주변으로 근린생활시설이 있어 쇼핑 및 외식 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 단지 정보: 총 6개동 380세대 규모이며, 2010년 7월에 사용승인되었습니다. 주차는 총 426대가 가능하며, 전기차 충전기가 지하에 22대 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재된 임차인이 존재하며, 전입일자(2022-09-26) 기준으로 대항력이 있습니다. 이 임차인의 권리 및 명도에 관한 사항은 추가적인 법률 검토 및 협상이 필요할 수 있습니다.

* 소각장 건설 논란: 인근 지역에서 친환경 자원회수센터(소각장) 건설이 추진되고 있으며, 이에 대한 지역 주민들의 반발 움직임이 있습니다. 해당 사업의 최종 확정 및 물건에 미치는 영향에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 주차 공간 부족: 일부 입주민 후기에서 주차 공간 부족으로 인한 이중 주차 문제가 언급되고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍의 신축급 아파트로, 교육 및 교통 환경이 비교적 양호하며 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 명도 및 권리관계에 대한 세심한 주의와 법률적 검토가 요구됩니다. 또한, 인근 지역의 소각장 건설 추진 이슈는 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있으므로, 입찰 전 충분한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근에 사용승인된 아파트 단지 (2010년)

* 초등학교, 중학교 및 상업시설 인접으로 양호한 생활 환경

* 편리한 교통 여건 (차량 접근성 및 버스 정류장 인접)

* 김포한강신도시 내 위치로 지속적인 지역 발전 가능성

9. 예상 입찰가

본 건의 면적은 84.92㎡ (약 25.69평)입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(84.92㎡)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 2월 27일: 35,000만원

* 2026년 3월 16일: 31,800만원

이는 2026년 초반의 시세이며, 현재(2026년 7월) 시점에서 시장 상황은 변동될 수 있습니다. 검색 결과에 따르면, 2026년 4월 인근 '한강금호어울림2단지' 84.994㎡ 면적이 37,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한 '김포한강신원아침도시고다니' 84㎡ 전용 면적의 최근 매매가가 3.2억원으로 언급된 바 있습니다.

감정가는 33,800만원입니다. 대항력 있는 임차인 존재 및 잠재적 리스크 요인(소각장 등)을 고려할 때, 2026년 3월 거래가액인 31,800만원과 감정가 33,800만원 사이에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 31,000만원 ~ 33,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.