나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509781 [1] 인천광역시 중구 중산동 1886-11 블루오션레지던스호텔3 2층212호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 '영종1동행정복지센터' 동측 인근에 위치하고 있으며 인근은 업무시설 및 숙박시설 등이 밀집하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 중 제2층 제212호로서,
(사용승인일자 : 2023.02.17)

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등임.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 숙박시설(생활숙박시설) 및 근린생활시설 등 의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 37m 내외의 도로와 접하며, 남서측으로 노폭 약 27m 내외의 도로와 접하며, 북동측으로 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-02-04) , 지구단위계획구역 , 광로3류(폭 40m~50m)(2012-12-28)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(보행자도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2016-11-07)(접합),경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)임.
-기준시점 현재 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509781 (1)

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1886-11 블루오션레지던스호텔3 2층212호

건물명: 블루오션 레지던스호텔 3

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설 - 일반음식점)

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일자: 2023년 02월 17일

건물 층수: 23층 중 2층

감정가: 420,000,000원

토지 면적: 7.02㎡ (약 2.12평)

토지 지분: 7.024㎡ (약 2.12평)

건물 면적: 56.32㎡ (약 17.04평)

건물 지분: 56.32㎡ (약 17.04평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 인OOOOOOOOO

현재 상태: 공실 (기준시점 현재 공실상태임.)

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 중구 중산동 소재 '영종1동행정복지센터' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 업무시설 및 숙박시설 등이 밀집하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 도로 접근성: 본건 남동측으로 노폭 약 37m 내외의 광로, 남서측으로 노폭 약 27m 내외의 중로, 북동측으로는 보행자도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 편리한 조건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 06월 07일 접수된 인천옹진농업협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 본 건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건으로, 등기부등본상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 주요 권리 내역 (말소 예정):

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑1)

* 근저당권 (을1, 인천옹진농업협동조합, 312,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (을2, 주식회사대원플러스알앤씨제삼차, 96,000,000원) - 말소

* 가압류 (갑3, 롯데카드, 9,373,439원) - 말소

* 가압류 (갑4, 주식회사케이비국민카드, 10,186,959원) - 말소

* 임의경매개시결정 (갑5, 인천옹진농업협동조합, 258,845,879원) - 말소

* 가압류 (갑6, 인천신용보증재단, 30,000,000원) - 말소

* 가압류 (갑7, 국민은행, 14,182,172원) - 말소

* 등기부 채권 총액: 471,742,570원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 보증금액이 미상인 임차인이 없는 것으로 보이나, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 영종도 복합 상권: 본건이 위치한 영종도 중산동 일대는 인천국제공항, 복합 리조트, 관광지, 그리고 영종하늘도시의 정주 인구가 복합적으로 작용하는 지역입니다.

* 지역 발전 잠재력: 인천국제공항을 중심으로 한 항공 산업, 관광, 비즈니스 기능을 갖춘 국제복합도시로의 성장이 기대되며, 지속적인 개발 사업이 상권 활성화에 기여할 것으로 보입니다.

* 유사 시설 경쟁: 인근에 다수의 호텔, 레지던스, 생활형 숙박시설 등이 있어 유사 업종과의 경쟁은 존재하나, 공항 이용객, 관광객, 그리고 지역 주민을 대상으로 하는 수요를 고려한 분석이 필요합니다.

* 상업시설 현황: 영종하늘도시 중심상업지역에는 롯데마트, 메가박스, 대규모 상가 등이 위치하여 기본적인 상업 인프라가 갖춰져 있습니다.

* 수요 분석: 공항 배후 수요, 복합 리조트 방문객, 그리고 영종하늘도시의 주거 인구를 주요 수요층으로 분석할 수 있으며, 특히 생활형 숙박시설 및 근린생활시설 복합 건물의 특성을 고려한 업종 선택이 중요합니다.

5. 생활정보

* 행정 및 편의 시설: 인근에 영종1동행정복지센터가 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 우수합니다.

* 다양한 편의 시설: 주변에는 다양한 식당, 카페, 편의점 등의 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있습니다. 또한, 파라다이스시티, 인스파이어 등 대형 복합 리조트와 인접하여 쇼핑, 문화, 여가 활동을 즐길 수 있는 환경을 갖추고 있습니다.

* 자연 및 관광 접근성: 씨사이드파크와 같은 대규모 테마공원 및 서해 바다가 인접해 있어 자연 경관을 즐기기 좋으며, 을왕리, 선녀바위 등 관광지 접근성이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 본 물건은 기준시점 현재 공실 상태로, 신규 임차인 확보를 위한 적극적인 노력이 필요하며, 초기 임대 수익 발생 시점 예측에 신중함이 요구됩니다.

* 용도 관련 사항: 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 건물 자체는 숙박시설(생활숙박시설) 및 근린생활시설 용도로 복합 사용되는 점을 고려할 때, 향후 용도 관련 행정적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 상권 경쟁 심화: 영종도 지역은 관광 및 숙박 시설이 밀집된 상권으로, 유사 업종 간의 경쟁이 치열할 가능성이 있습니다.

* 임대 관계의 불확실성: 임대 관계가 미상으로 표기되어 있어, 혹시 모를 미등기 임차인과의 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다. (단, 인수 보증금 합계 0원으로 명시된 점은 긍정적 요소입니다.)

* 혐오시설 유무: 본 건과 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 초기 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 사용 승인된 비교적 신축 건물의 근린상가로서, 인천국제공항 및 영종도 개발의 수혜가 기대되는 입지에 소재하고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 인수되는 권리가 없어 권리 분석상의 큰 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 건물 자체의 복합 용도와 관광객 위주의 상권 특성을 고려할 때, 성공적인 투자를 위해서는 적극적인 임차인 확보 전략 및 상권 분석이 필수적입니다. 초기 투자 비용 대비 수익률, 공실 리스크 해소 방안 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2023년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 향후 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지 조건: 인천국제공항 및 주요 관광/상업 시설과의 접근성이 뛰어나 잠재적 수요가 풍부합니다.

* 편리한 교통 및 접근성: 차량 및 대중교통 접근성이 우수하여 방문객 유입에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어, 인수 위험이 적습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 법적 권리 확보 및 활용에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 420,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 최근 유사 물건 낙찰 사례 및 지역 상권 활성화 정도

* 임대 수익률 및 예상 공실률

* 향후 지역 개발 계획 및 전망

* 신규 임차인 확보 가능성 및 예상 임대료 수준

* 본 물건의 잠재적 리스크(공실, 경쟁 등) 해소 방안

성공적인 투자를 위해서는 위 고려 사항들을 바탕으로 합리적인 입찰가를 결정해야 하며, 구체적인 예상 입찰가 산출은 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.