나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509891 [1] 인천광역시 남동구 서창동 563-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2025.06.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동소재 서창초등학교 남측인근에 위치하며
주위로는 다세대주택 및 아파트,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교톹여건은 무난함.

형태 및 이용상태

사다리형 토지를 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 소로,동측 및 서측으로 세로의 도로에 각각접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2018-12-31)(서창구획) , 특수도로(보행자전용도로)(접합
가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

별첨""감정평가 명세표""참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물로서
외벽:드라이비트 마감등.
창호:샤시창호.

이용상태

건축물대장상 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨""감정평가 명세표""참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 제시외(천막 창고, 대기실 42㎡)물건은 평가 및 매각에 포함.
3. 본건 건물 지1층, 2층,3층은 공실임.
4. 본건 건물 1층은 음식점으로 사용했던 곳으로 추정되며, 각종 집기 및 폐기물이 방치되어 있음.
5. 본건 건물 내부는 수리 및 수선이 필요해 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-07-08

2025타경509891 (1)

인천광역시 남동구 서창동 563-6

근린시설

감정가: 2,876,686,800 원

토지면적: 533.10㎡ (약 161.27평)

건물면적: 980.05㎡ (약 296.48평)

제시외건물면적: 42.00㎡ (약 12.71평)

토지/건물 일괄매각

부동산 임의경매

채권자: 울진죽변수산업협동조합

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 서창동에 소재하며, 서창초등학교 북측 인근에 위치합니다.

주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

토지는 사다리형으로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

남측으로 소로, 동측 및 서측으로 세로의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서창구획), 특수도로(보행자전용도로)로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 6월 8일 접수된 죽변수산업협동조합의 근저당권(1억원)입니다.

본건 경매는 울진죽변수산업협동조합의 임의경매 신청에 의해 진행되었습니다.

등기부상 총 채권액은 1억원입니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인이 필요합니다.

임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, 임대관계는 미상으로 확인됩니다. 이는 실제 점유자가 있을 수 있으며, 보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요한 상황입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 잠재력을 가집니다.

인근에 학교 및 주거단지가 있어 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 인근에 서창초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 상태: 1층은 음식점으로 추정되며, 각종 집기 및 폐기물이 방치되어 있고 내부는 수리 및 보수가 시급한 상태입니다.

* 공실: 본건 건물 지하 1층, 2층, 3층은 현재 공실 상태입니다.

* 미상 임대 관계: 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상이라는 점은 실제 점유자 발생 및 이에 따른 법적 문제의 소지가 있습니다.

* 제시외 건물: 천막 창고 및 대기실 42㎡가 매각에 포함되나, 해당 건물의 법적 지위나 사용 가능 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용 규제: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 규제가 있어 향후 건물 이용 및 신축 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 미소멸 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 서창동에 위치한 근린생활시설로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

주거단지와 상업시설이 혼재된 지역에 자리하고 있으며, 주변 교통 여건은 양호한 편입니다.

하지만 건물 노후화 및 방치된 폐기물, 장기 공실 상태 등 즉각적인 수리가 필요한 부분이 많습니다.

또한, 임대 관계가 미상이라는 점은 본건 취득 시 가장 주의해야 할 부분이며, 권리 분석 시 미소멸 권리(지상권 등)에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 상당한 추가 투자 및 리스크 관리가 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각을 통해 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있습니다.

* 지역 내 주거 밀집 지역에 위치하여, 리모델링 및 상권 활성화 시 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

* 근린생활시설로서의 기본적인 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다.

이는 다음과 같은 추가적인 조사를 통해 결정되어야 합니다.

* 수리 및 리모델링 예상 비용 산정.

* 인근 유사 부동산의 실거래가 및 현재 시세 조사.

* 향후 건물 활용 방안에 따른 수익률 분석.

* 실제 점유 관계 및 미상 임대차 관련 법적 문제 발생 가능성 평가.

위 사항들을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

인수 보증금은 0원으로 확인되므로, 입찰가 산정 시 이를 제외한 금액으로 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.