나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509934 [1] 인천광역시 남동구 간석동 616-61 에코파크힐 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""홈플러스"" 서측 인근에 위치하며 주변은
주택 및 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 및 지상20층건 중 1층 101~104호임.

이용상태

공히 '근린생활시설(101호, 102호 및 104호 공실, 103호 소매점)'로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비 및 승강기 등 상가운영에 필요한 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, '오피스텔 및 근린생활시설' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343
))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

매각목적물은 인접한 102호 건물과 벽체 구분 없이 일체로 이용중임
2026. 4.16. 산정기준 공용부분에 대한 관리비1,157,560원이 미납된 상태로 위 금액은 매수인이 승계함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경509934 (1) 사건으로 인천지방법원에서 진행 중인 본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 616-61 (신주소: 인천광역시 남동구 염전로425번길 17)에 소재한 에코파크힐 1층 101호 근린상가입니다.

감정평가액은 1,030,000,000원이며, 토지 면적은 27.65㎡(약 8.36평), 건물 면적은 93.48㎡(약 28.28평)입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 중소기업은행입니다.

건물은 2023년 12월 13일에 준공된 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 20층 건물 중 1층 101호이며, 총 152개의 호실로 이루어져 있습니다.

본 건의 토지이용계획상 용도는 준공업지역이며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "홈플러스" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 주택 및 상가지대로 형성되어 있습니다.

차량의 진출입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

물건의 동측으로는 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 5월 31일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 을2, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다 (지상권 개요 없음).

등기부 채권 총액은 6,186,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 간석동은 주택 및 상가 밀집 지역으로, 지역 주민을 기반으로 한 근린생활시설로서의 수요가 기대됩니다.

인근에 대형마트(홈플러스)가 위치하여 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

현재 본 건(101호)을 포함하여 102호, 104호가 공실 상태이며, 103호는 소매점으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 인근 홈플러스의 이용이 편리하며, 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주변 환경: 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역으로, 비교적 안정적인 상권으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 2026년 4월 16일 기준으로 산정된 공용부분 관리비 1,157,560원이 미납 상태이며, 이는 매수인이 승계해야 합니다.

* 일체 이용 중인 건물: 본 건(101호)은 인접한 102호 건물과 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다. 향후 건물 이용 및 관리에 있어 인접 호실과의 협의가 필요할 수 있으며, 분리 사용 시 별도의 공사나 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 공실 위험: 본 건을 포함한 인근 호실(102호, 104호)이 공실 상태이므로, 임대수익 발생까지 공실 기간이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 포함되어 있어 향후 사업 확장이나 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

신축 건물(2023년 준공)이라는 점과 홈플러스 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

대중교통 접근성이 우수하며, 기본적인 상권이 형성된 지역에 위치하고 있습니다.

하지만 인접 호실과의 일체 이용 상태, 미납 관리비 승계, 그리고 현재 공실이 다수 발생하고 있다는 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 준공 1년이 채 되지 않은 신축 건물로 상품성이 우수합니다.

* 대형마트 및 간석동 상권에 인접하여 배후 수요가 기대됩니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 용이합니다.

* 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,030,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정 시 인수할 보증금은 없으나, 미납 관리비 승계 및 현재 공실 상황, 인접 호실과의 일체 이용이라는 특수성을 종합적으로 고려해야 합니다.

주변 시세, 임대료 수준, 예상 공실률 및 공실 기간 등을 면밀히 조사하여 수익률 분석을 통한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

상세한 현장 조사 및 시세 조사를 바탕으로 신중한 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.