나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509928 [1] 인천광역시 남동구 간석동 108-7 세븐시티 8층 804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀감정 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""인천지하철 간석오거리역"" 동측인근의 ""세븐시티"" 8층 804호로서 주위는 공동주택, 오피스텔 및 상업용부동산 등이 혼재하는 후면 주상지대로서 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

남측의 소로를 통하여 백범로, 경인로 등에 연계되며 인근에 버스정류장, 간석오거리역이 위치하는 등 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 14층건내 8층 804호로서
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감
창호: 샤시창호임
사용승인일: 2019.02.01.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 엘리베이터 등

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 부정형토지로서 14층 오피스텔 및 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 소로, 동측 및 서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공부상 오피스텔로서 등기사항전부증명서상에 ""주택임차권"" 등기가 되어있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세한 임대내역은 미상임.
본건의 대지권내역(토지1.2.3)이 토지대장에는 미등재되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509928 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 108-7 세븐시티 8층 804호

용도: 오피스텔

건물면적: 40.35㎡ (약 12.21평)

토지면적: 6.25㎡ (약 1.89평)

감정가: 150,000,000원

1.3. 매각 대상

토지/건물일괄매각

1.4. 층별 정보

해당층: 8층

총층수: 14층

1.5. 건축 정보

사용승인일: 2019년 02월 01일

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

내벽: 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감

창호: 샤시창호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천지하철 간석오거리역 동측 인근에 위치한 "세븐시티" 오피스텔 8층 804호입니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 상업용 부동산 등이 혼재된 주상복합 지역으로 형성되어 있으며, 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

단지 남측의 소로를 통해 백범로, 경인로 등 주요 도로와 연계됩니다. 인근에 버스정류장이 위치하며, 인천지하철 간석오거리역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로

본건 건물은 남서측으로 소로, 동측 및 서측으로 세로에 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 확보되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

인천지하철 간석오거리역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있으며, 각종 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 용이합니다. 현재 파악된 바로는 특별한 혐오시설은 인접해 있지 않습니다. (지도 검색 결과 기반)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

- 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역 확인.

- 을구 1번 '주택임차권' (권리자: 고샛별, 금액: 163,000,000원) 등기가 존재하나, '말소' 처리 되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 말소기준권리: 서울중앙지방법원의 가압류 결정 (2025카단806938)

- 본건 경매개시결정 등기 (2025타경509928)는 채권자 주택도시보증공사, 채권액 136,215,723원입니다.

- 등기부채권 총액: 205,474,400원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (고샛별)

보증금: 130,253,390원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019년 05월 24일

확정일자: 2019년 05월 08일

배당신고일자: 2021년 06월 30일

대항력: 없음 (임차인 현황 상)

비고: '을구 순위 1번 주택임차권' 등기가 말소 예정이며, HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

- '대항력있는임차인' 명시되어 있으나, 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, HUG 인수조건 변경으로 인해 권리 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계 0원)

- 공부상 오피스텔이나 등기사항전부증명서상에 '주택임차권' 등기가 존재한 이력이 있습니다. (현재 말소 예정)

- 본건의 대지권 내역(토지 1.2.3)이 토지대장에는 미등재되어 있어, 이 부분은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특징

본건이 소재한 "세븐시티"는 2019년 2월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 14층 오피스텔 및 다세대주택 복합건물입니다. 본 호실은 8층에 위치하며, 공부상 용도는 오피스텔입니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

- 2024년 7월 9일: 180,000,000원 (계약 면적: 78.94㎡, 2층)

- 2023년 12월 15일: 210,000,000원 (계약 면적: 72.31㎡, 2층)

최근 거래 사례를 볼 때, 본 건과 같은 "세븐시티" 오피스텔의 매매가는 약 1억 8천만원에서 2억 1천만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 1억 5천만원으로, 최근 시세 대비 낮게 평가된 것으로 보입니다. (JSON 데이터 기반 분석)

4.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근에 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 이마트, 병원, 은행, 각종 식당 및 카페 등을 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통 및 학군

인천지하철 1호선 간석오거리역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다. 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하고 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

'대항력 있는 임차인' 정보가 있으나, 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 명시되었고 HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 실제 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 계약 내용 및 HUG의 최종 처리 과정을 면밀히 재확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 토지 대지권 미등재

본건의 대지권 내역이 토지대장에 미등재되어 있다는 점은 잠재적인 권리 관계의 복잡성을 야기할 수 있습니다. 이는 향후 건물 소유권 행사에 영향을 줄 수 있으므로, 등기부등본과 토지대장의 관계를 명확히 파악해야 합니다.

6.3. 건물 용도와 임차권 등기

공부상 오피스텔임에도 '주택임차권' 등기가 설정된 이력이 있다는 점은, 실제 주거용으로 사용되었을 가능성을 시사합니다. 이는 향후 세금이나 법적 문제 발생 시 고려해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지하철 간석오거리역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 최근 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 관련 정보와 대지권 미등재 문제는 인수 전 반드시 최종 확인이 필요한 사항입니다. HUG의 말소 동의 확약서 제출로 임차인 관련 위험은 크게 해소된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 간석오거리역 인근으로 교통 편리

* 신축 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물

* 시세 대비 저평가: 감정가가 최근 매매가 대비 낮게 형성

* 안정적인 배후 수요: 주변 상업 및 주거 지역 발달

9. 예상 입찰가

최근 매매가 평균: 약 1억 9천 5백만원 (195,000,000원)

감정가: 1억 5천만원 (150,000,000원)

권리 분석상 인수할 보증금이 없고, '대항력 있는 임차인' 관련 위험이 HUG의 말소 동의 확약서로 상당 부분 해소되었다고 판단됩니다. 대지권 미등재와 같은 일부 리스크를 고려하더라도, 감정가가 시세 대비 낮으므로 감정가를 상회하는 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

보수적으로 감정가 대비 110%~120% 수준 또는 최근 실거래가 하단부를 고려하여, 1억 6천 5백만원에서 1억 8천만원 사이를 예상 입찰가 범위로 제시합니다. 최종 입찰가는 권리관계 최종 확인 및 현장 방문 후 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.