나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1182 [1] 인천광역시 중구 운서동 3056-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2025.06.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 ""하늘고등학교"" 북서측 인근에 위치하고, 주위는
단독주택, 다가구주택, 주상용 부동산, 주상나지 등으로 형성된 영종하늘도시 개발사업
지구내 개발예정지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 대중교통을 이용한 접근은
보통인 편임.

형태 및 이용상태

가장형의 평지로서, 단독주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2012-12-28)(접함),
경제자유구역＜경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법＞, 장애물제한표면구역
(2012-06-11)(수평표면)＜공항시설법＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞,
성장관리권역(2014-11-03)＜수도권정비계획법＞.

제시목록 외의 물건

""토지건물감정평가명세표"" 및 ""건물개황도"", ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물로서
외벽 : 석재붙임 등 마감
내벽 : 몰탈위페인트, 벽지 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

1층 : 제2종근린생활시설,
2~3층 : 단독주택(다가구주택),
옥탑1층 : 계단실로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

""토지,건물감정평가명세표"", ""건물개황도"" 및 ""사진용지"" 란 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
허삼채로부터 2025.8.14. 유치권신고(공사대금 292,740,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명하며, 유치권자가 제출한 보정서(2026.8.27.자)에 의하면 유치권 행사 중인 부분은 1층 상가 전부임.
주식회사컬리넌건설로부터 2025.8.21. 유치권신고(공사대금 110,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명하며, 유치권자가 제출한 보정서(2026.9.23.자)에 의하면 유치권 행사 중인 부분은 1층 102호(22.79㎡), 103호(20.21㎡)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1182 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운서동 3056-6

물건종별: 근린주택

토지면적: 318.70㎡ (약 96.4평)

건물면적: 485.79㎡ (약 146.9평) (제시외 건물 24.00㎡ 포함 시 총 509.79㎡)

감정가격: 1,591,181,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

건축년도: 2003년 (추정)

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 "하늘고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 주상용 부동산, 주상나지 등으로 형성된 영종하늘도시 개발사업 지구 내 개발예정지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 접근성은 보통 수준입니다.

토지이용: 본 토지는 가장형의 평지로서, 단독주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접도로: 본건 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 경제자유구역, 장애물제한표면구역(수평표면), 상대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

주변시설: 인근에 교육시설(하늘고등학교 등) 및 주거, 상업시설이 혼재되어 있으며, 현재까지 대규모 공장이나 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 토지 등기부상 2024년 4월 26일 파주중앙새마을금고 근저당권(을17) 및 건물 등기부상 2025년 2월 21일 파주중앙새마을금고 근저당권(을1)이 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리: 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

기타 권리:

* 유치권:

* 허삼채로부터 2025.8.14. 공사대금 292,740,000원에 대해 유치권 신고가 있었으며, 성립 여부는 불분명하나 1층 상가 전부를 행사 중입니다.

* 주식회사컬리넌건설로부터 2025.8.21. 공사대금 110,000,000원에 대해 유치권 신고가 있었으며, 성립 여부는 불분명하나 1층 102호, 103호를 행사 중입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: RO *, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-01-23, 대항력: 있음

* 임차인: RO *, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-01-23, 대항력: 있음

* 임차인: 게이트고메코리아유한회사, 보증금: 20,000,000원, 차임: 1,000,000원, 전입일자: 2025-01-23, 확정일자: 2025-05-14, 배당신고일자: 2025-08-20, 대항력: 있음

* 임차인: 윤 , 보증금: 30,000,000원, 차임: 1,400,000원, 전입일자: 2025-05-09, 확정일자: 2025-05-09, 배당신고일자: 2025-08-28, 대항력: 없음

* 임차인: 조 , 보증금: 10,000,000원, 차임: 1,000,000원, 전입일자: 2025-05-14, 확정일자: 2025-04-25, 배당신고일자: 2025-09-04, 대항력: 없음

* 총 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(RO *, RO *, 게이트고메코리아유한회사)이 존재하며, 특히 보증금이 없거나 적은 임차인의 대항력 인정 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본건은 영종하늘도시 개발사업 지구 내 개발예정지대에 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승 가능성이 높습니다.

현재는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역으로 형성되어 있습니다.

지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역 특성상, 미래 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육: 인근에 하늘고등학교 등 다수의 교육시설이 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

편의시설: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권: 허삼채(292,740,000원) 및 주식회사컬리넌건설(110,000,000원)로부터 총 402,740,000원의 유치권이 신고되었습니다. 이들의 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후에도 추가적인 법적 분쟁이나 해결 비용이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

대항력 있는 임차인: 보증금 0원인 RO *, RO *와 보증금 20,000,000원인 게이트고메코리아유한회사가 대항력을 갖추고 있어, 명도 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 특히 보증금이 없는 임차인의 대항력 인정 여부에 대한 주의가 요구됩니다.

중복사건: 중복사건으로 분류되어 있어, 관련 경매 사건들과의 관계 및 복잡한 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

높은 채무 총액: 토지 및 건물 등기부채권 총액이 1,907,203,544원으로 감정가(1,591,181,000원)를 초과합니다. 이는 매각으로 모든 채권이 만족되지 못할 가능성을 시사하며, 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

건물 노후도: 2003년 건축 연도로 추정되는 건물로서, 설비 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 영종하늘도시 개발 예정 지역 내 위치하며, 상업 및 주거 복합 용도로 활용 가능한 잠재력을 지닌 부동산입니다.

그러나 거액의 미확인 유치권 신고와 다수의 대항력 있는 임차인 존재는 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다.

이러한 복잡한 권리관계를 철저히 분석하고, 유치권 및 임차인 문제를 해결할 수 있는 구체적인 방안을 수립한 후에 신중하게 접근해야 할 고위험 투자 대상입니다.

1.7. 투자 포인트

미래 가치: 영종하늘도시 개발 사업의 수혜 지역으로 장기적인 가치 상승 기대.

복합 용도: 1층 근린생활시설과 상층부 주택으로 인한 다양한 활용 가능성.

시세 차익: 높은 위험 요소를 감안하여 신중한 입찰가를 통해 시세 대비 저가 매수 기회를 포착할 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 다수의 유치권 신고와 대항력 있는 임차인 존재, 그리고 채무 총액이 감정가를 초과하는 등 매우 높은 위험도를 내포하고 있습니다.

인근 유사 물건의 실거래가(약 300만원/㎡)와 본건의 감정가를 고려하되, 잠재적 리스크 해결 비용 및 불확실성을 감안할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 60%~70% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 별도의 명도 비용 또는 시간을 요구할 수 있습니다.

종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 9억 5천만원에서 11억원 사이에서 신중하게 결정할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 9억 8천만원

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 현장 조사, 유치권 및 임차인에 대한 심층 법률 검토 후 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.