나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509927 [1] 인천광역시 부평구 청천동 379-8 더원스테이트 13층1동1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 '청천초등학교' 북서측 인근에 위치하는 ""더원스테
이트"" 제13층 제1동1301호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 업무시설 및 근린생
활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체
로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 13층건중 제13층 제1동1301호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

'오피스텔'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장, 기계식 주
차설비 및 난방시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지를 '업무시설 및 제1종근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 20M, 남측으로 노폭 10M, 북측으로 노폭 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2017-04-25), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축
법>, 상대보호구역(2024-04-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 중점경관관리구역(2023-06-29)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건의 기본적인 사항은 다음과 같습니다.

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경509927 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 부평구 청천동 379-8, 더원스테이트 13층 1동 1301호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

211,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 16.59㎡ (약 5.02평)

* 건물면적: 65.83㎡ (약 19.91평)

1.6. 건축연도

2018년

1.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 '청천초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 동유형의 중소규모 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 청천동 일대는 재개발 사업이 진행된 지역으로, 주변에 아파트 단지와 산업단지가 혼재해 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다. 가장 가까운 지하철역은 갈산역(인천1호선) 또는 부평구청역(인천1호선/7호선)으로 도보 약 20분 이상 소요되며, 버스 이용 시 약 10~15분 거리입니다.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트조 및 (철근)콘크리트지붕 구조의 13층 건물 중 13층 1동 1301호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 건물은 총 13층 규모이며, 약 293세대로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 준공업지역

* 도시계획: 중로1류 (폭 20m~25m) 접합

* 기타 제한사항: 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2023년 3월 6일 인천세무서장의 압류 등기입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권보존 (2018.09.11)

* 공유자전원지분전부이전 (2019.02.28)

* 소유권이전 (2022.05.02)

* 주택임차권 (이동걸, 2024.05.30 접수, 말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.06.12 접수, 말소)

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위이거나 말소되지 않는 권리는 없습니다. 주택임차권은 HUG(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이동걸)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2022-04-27

* 확정일자: 2022-03-30

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 사항이 있으며, 임차인의 대항력이 없는 것으로 보아 보증금 전액을 인수할 필요는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'의 정확한 의미와 영향에 대해 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

본건 소재지인 청천동 일대는 재개발 사업이 진행된 지역으로, 주변에 산업단지가 위치하고 있어 관련 종사자들의 주거 수요가 존재합니다. 인근의 부평구청역 및 갈산역 주변으로 상업 및 업무 시설이 발달하고 있어 지역 경제 활성화에 기여할 것으로 보입니다.

4.2. 업종 분석

본건 건물의 용도는 업무시설 및 제1종근린생활시설이며, 주변 지역 역시 유사한 용도의 건물들이 혼재하고 있습니다. 이는 오피스텔이 갖는 주거 및 업무 복합 기능에 유리한 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근에 다수의 근린생활시설(마트, 식당, 병원 등)이 밀집해 있습니다. 또한 부평구립도서관, 부평북부경찰서 등 공공시설 이용이 용이하며, 아이즈빌 아울렛, CGV 등 문화 및 쇼핑 시설 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 주변 교육시설

* 청천초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 인근에 대규모 산업단지가 존재하나, 일반적으로 '혐오시설'로 분류되는 시설(예: 쓰레기 매립지, 소각장, 하수처리장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에서는 재개발 과정에서 발생하는 쓰레기 무단 투기 등의 문제가 제기된 바 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 매각에서 유찰된 사유 또는 낙찰 후 문제가 발생했을 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경은 임대차 관련 보증금 외에 추가적인 인수 또는 부담이 발생할 수 있는 중요한 사안입니다. 관련 내용에 대한 정확한 확인 및 법률적 검토가 필수적입니다.

* 토지이용계획상의 제한: 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 지정으로 인해 향후 건물 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 금리 인상, 정부 정책 변화 등 외부 요인에 따른 부동산 시장의 변동 가능성에 유의해야 합니다.

* 인근 산업단지 영향: 인근 산업단지 존재는 임대 수요 확보에 긍정적일 수 있으나, 일부 수요자에게는 부정적인 환경 요인으로 작용할 수도 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구 청천동에 위치한 더원스테이트 오피스텔로, 비교적 양호한 입지조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 가능성이 있습니다. 그러나 재매각 물건이라는 점과 HUG 인수조건 변경 관련 사항은 낙찰 후 예상치 못한 부담으로 이어질 수 있으므로, 철저한 사전 조사와 법률 검토가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 실거래가 기반 경쟁력: 최근 유사 면적 오피스텔의 실거래가가 155,000,000원에서 185,000,000원 수준으로 형성되어 있어, 적절한 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 아파트 대체 수요: 인천 지역 오피스텔은 아파트 대출 규제 강화에 따른 '풍선효과'로 실수요자의 관심이 증가하는 추세이며, 중대형 면적대의 거래가 늘고 있습니다. 본건의 전용면적(65.83㎡)은 이러한 중대형 면적에 해당합니다.

* 우수한 생활 인프라: 주변에 편의시설, 공공기관, 교육시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(65.83㎡)의 '더원 스테이트' 오피스텔 거래가는 2026년 1월 170,000,000원, 2026년 5월 155,000,000원, 2026년 6월 185,000,000원으로 조사되었습니다. 본건의 감정가는 211,000,000원이나, 재매각 물건이고 최근 최고 실거래가가 185,000,000원임을 고려할 때, 180,000,000원에서 195,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 인수 보증금 0원을 제외한 금액으로, 실제 입찰 시에는 HUG 인수 조건 변경 사항에 대한 최종 확인, 경쟁 입찰 현황, 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.