나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509930 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 303-189 더프라임 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재하는 ""숭의오거리"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 업무시설, 상가, 학교, 근린생활시설,등으로 이루어졌으며, 주거지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여, 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내 중 제2층 제203호로서,
외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 차량용기계식승강기설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택,업무시설,제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측과 남서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 거주인 및 이해관계인이 부재 등으로 인하여 외형조사 및 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사 물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매 참여시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509930 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 303-189 더프라임 2층203호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 194,000,000원

토지면적: 9.28㎡ (약 2.81평)

토지지분: 9.2801㎡ (약 2.81평)

건물면적 (전용면적): 59.85㎡ (약 18.10평)

건물지분: 59.8492㎡ (약 18.10평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의오거리" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 업무시설, 상가, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주거지역으로서 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 14층 건물 내 2층 203호입니다.

외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 하이샷시입니다.

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

본건은 남동측과 남서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

소유권보존: 2017-05-18

소유권이전: 2017-08-30, 2020-10-16 (매매)

주택임차권: 2025-04-18 (박만근, 금200,000,000원, 전입일자 2022-10-06, 인수)

압류: 국민건강보험공단 (말소기준권리)

압류: 광주지방검찰청 (말소)

강제경매: 박만근 (금200,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 200,000,000원

3.2. 임차인 분석 (박만근)

임차인 박만근은 보증금 200,000,000원에 차임 없이 거주 중인 것으로 파악됩니다.

등기부상 주택임차권이 등기되어 있으며, 전입일자는 2022년 10월 6일입니다.

본건은 임차인의 보증금 200,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 하는 권리가 존재합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 을구 순위 5번 주택임차권이 명시되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매수인이 인수해야 하는 권리가 존재합니다.

* 을구 순위 5번 주택임차권등기 (임대차보증금 200,000,000원, 전입일자 2022.10.6., 확정일자 2022.10.6.)

3.4. 말소되는 권리

말소기준권리(국민건강보험공단 압류) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설

본건 소재지 인근은 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역으로, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 상가 등이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 환경입니다.

4.2. 주거 환경

아파트, 다세대주택 등이 밀집한 주거 밀집 지역입니다.

건축물 현황에 따르면 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설로 복합 용도 사용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

주변에 학교, 근린생활시설, 상가, 은행, 관공서 등이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

상세 검색 결과, 숭의동 303-189번지 주변에서 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박만근의 보증금 200,000,000원 인수 가능성입니다.

본건의 감정가(194,000,000원)보다 높은 금액의 보증금이므로, 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로 총 투자 비용이 증가할 수 있습니다.

임차인 현황표에는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 내용을 반드시 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

6.2. 내부 확인 불가

현장 조사 시 거주인 및 이해관계인이 부재하여 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다.

따라서 유사 물건의 내부 상태를 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 아파트로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

주요 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원을 매수인이 인수할 가능성입니다.

감정가가 194,000,000원인 점을 고려할 때, 임차인 보증금 인수 금액이 감정가를 초과하여 신중한 접근이 필요합니다.

다만, 명확한 혐오시설이 없고 주변 생활 인프라는 갖춰져 있습니다.

8. 투자 포인트

* 숭의동 지역의 아파트 물건입니다.

* 전용면적 59.85㎡ (약 18.10평)의 공급 면적을 갖춘 아파트입니다.

* 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 194,000,000원을 기준으로 산정합니다.

예상 입찰가는 보증금 200,000,000원의 인수 가능성을 고려하여 보수적으로 책정하며, 인수 보증금을 제외한 금액으로 산출하였습니다.

보수적인 관점에서 감정가의 85% 수준으로 산정 시, 약 164,900,000원 수준을 예상합니다.

다만, 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁자, 명확한 인수 보증금 정산 여부 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

입찰가를 산정할 때, 배당에서 임차인 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 부담해야 하는 200,000,000원은 별도의 추가 비용으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.