나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509926 [1] 인천광역시 중구 도원동 21-55 광성빌라 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 도원동 소재 ""광성중학교"" 북측 인근에 위치하고, 본건 주위는 다세
대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 전철역(도원역) 등의 대중교통시설
이 소재함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 4층 402호로서,
외벽: 드라이비트, 치장석 등 마감.
창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지의 남동측으로 노폭 약8m, 남서측으로 노폭 약5~6m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 상대보호구역(2024-12-26)(교육환경보호구역 재설정고시(광
성중,광성고))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역
(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509926 (1)

* 소재지: 인천광역시 중구 도원동 21-55 광성빌라 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 80,000,000 원 (8천만원)

* 토지면적: 13.98㎡ (약 4.23평)

* 건물면적: 35.52㎡ (약 10.74평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 중구 도원동 소재 "광성중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(도원역) 등 대중교통시설이 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 부지는 남동측으로 노폭 약 8m, 남서측으로 노폭 약 5~6m 정도의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 도로(접합), 상대보호구역(광성중, 광성고), 과밀억제권역, 특별관리해역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 3월 2일 인천세무서장의 압류 등기이며, 이 날짜 이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 주요 권리 내역:

* 을구 4번 주택임차권: 정회승, 보증금 90,000,000원. 전입일자 2022년 5월 13일, 확정일자 2022년 4월 22일. 이 권리는 매각으로 소멸 대상이나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸이 확정되었습니다.

* 을구 5번 강제경매: 주택도시보증공사, 채권액 90,000,000원. 본 건의 말소기준권리입니다.

* 총 등기부채권액: 90,000,000원입니다.

* 인수되는 권리: 본 물건은 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 별도의 권리나 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(정회승)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-13

* 확정일자: 2022-04-22

* 대항력: 없음

* 임차인 이름: 정

1.3. 상권분석

* 건물 정보:

* 건축년도: 1998년 (건축물대장 기준)

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 402호로 구성되어 있습니다.

* 건축물명: 광성하이츠빌라입니다.

* 인근 유사 물건 시세:

* 최근 매매 사례 (2026년 7월 9일): 같은 동 21-52번지 "선경하이츠빌라"(건축년도 1996년, 전용면적 41.79㎡)가 67,000,000원에 거래되었습니다.

* 이는 본 건(건물면적 35.52㎡)보다 면적이 큰 물건입니다.

* 인근 물건 면적당 시세 환산(선경하이츠빌라 기준): 약 1,603,254원/㎡ (67,000,000원 / 41.79㎡)

* 본 건(35.52㎡)의 면적을 적용한 예상 시세: 약 57,000,000원 (35.52㎡ * 1,603,254원/㎡)

* 감정가 대비: 본 건의 감정가(80,000,000원)는 최근 유사 물건의 추정 시세(약 57,000,000원)보다 높게 책정되어 있음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 본건은 다세대주택이 밀집한 지역에 위치하여 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

* 교육시설: 인근에 광성중학교, 광성고등학교 등 다수의 교육 시설이 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 도원역 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 근린생활시설과의 접근성도 우수합니다.

* 설비: 위생 및 급배수, 난방 설비 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주차: 별도의 주차 공간 정보는 확인되지 않았습니다. 인접 도로 폭 등을 고려할 때 주차 공간 확보에 다소 어려움이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 최근 시세 간의 괴리: 본 물건의 감정가는 80,000,000원이지만, 최근 인근 유사 물건의 거래가(면적이 더 넓음)를 토대로 추정한 시세는 약 57,000,000원 수준입니다. 이는 입찰 시 보수적인 접근이 필요함을 시사합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG의 개입으로 인한 인수 조건 변경 사항이 언급되어 있으나, 권리분석 상으로는 낙찰자가 인수할 금전적 부담은 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 관련 상세 내용을 추가 확인하는 것이 좋습니다.

* 토지 이용 제한: 본 건은 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하므로, 향후 건축 행위 등 개발 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 중구 도원동에 소재한 다세대주택으로, 도원역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다. 주변은 주거 및 교육 시설이 함께 있는 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 권리 분석 결과, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없습니다. 다만, 감정가(8천만원)와 최근 인근 유사 물건의 거래가(약 5천7백만원 추정) 사이에 유의미한 차이가 존재하므로, 시세 조사를 더욱 면밀히 진행하여 신중하게 접근해야 합니다. HUG의 인수 조건 변경 사항에 대한 추가 확인이 필요하나, 권리상으로는 안전한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 도원역을 중심으로 한 역세권 입지로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 모든 법적 권리가 매각으로 소멸되어 명도가 깔끔하게 진행될 가능성이 높습니다.

* 주변에 다수의 학교가 있어 교육 환경이 우수하며, 이는 주거 선호도를 높이는 요인입니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 채권으로 인한 강제경매 절차로, 투명하고 안정적인 매각 절차가 진행될 것으로 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 80,000,000원

* 최근 유사 물건 거래가(41.79㎡): 67,000,000원

* 유사 물건 면적당 시세 환산(35.52㎡): 약 57,000,000원

본 건의 감정가는 80,000,000원이지만, 면적이 더 넓은 유사 물건이 67,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 현재 시세는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다. 하지만, 2022년 해당 물건의 직전 매매가가 90,000,000원이었던 점과, 임차 보증금이 인수되지 않는 점을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 최근 시장 거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여, 합리적인 입찰가로 70,000,000원(칠천만원)을 제안합니다. 이 가격은 유사 물건의 거래가보다 높고 감정가보다는 낮은 수준으로, 현재 시세를 반영하되 향후 시세 상승 여력까지 고려한 보수적인 투자 전략입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.