나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1168 [1] 인천광역시 남동구 만수동 943-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 ""문일여자고등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조, 연와조 스라브위기와지붕 3층 건물로서
(사용승인일:1986-12-29)

외벽:벽돌쌓기 마감 등
창호:샷시창호임.

이용상태

주상용 건물로 이용중임.

설비내역

위생시설, 급배수시설, 난방시설(주거용부분) 등 기본설비 갖추었음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물(1. 목록2 1층 벽돌조 슬래브지붕(계단실) 10.2㎡, 2. 목록2 1층 샷시조 샷시지붕(다용도실) 2㎡, 3. 목록2 2층 벽돌조 판넬지붕(발코니)10.2㎡, 4. 목록2 3층 벽돌조 슬래브지붕(발코니) 2.25㎡, 5. 목록2 1층 블록조 슬래브지붕(창고) 4㎡) 매각목적물 및 평가 포함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(빈 줄 2줄)

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1168 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 943-5

* 용도: 근린주택

* 감정가: 561,352,440원

* 토지면적: 163.50㎡ (약 49.46평)

* 건물면적: 309.54㎡ (약 93.64평)

* 건물 제시외면적: 28.65㎡ (약 8.67평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 남OOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트조, 연와조 스라브위기와지붕 3층 건물

* 사용승인일: 1986년 12월 29일

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

2. 입지조건

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* 위치: 인천광역시 남동구 만수동 소재 "문일여자고등학교" 북서측 인근

* 주위 환경: 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재함.

* 교통: 본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

* 도로: 남측으로 포장도로에 접함.

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 2012년 9월 12일자 남인천농업협동조합 근저당 (토지 을2, 건물 을3)

* 등기부채권 총액: 338,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 공

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2018-07-04

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 5,000,000원, 차임: 370,000원

* 전입일자: 2018-09-05

* 배당신고일자: 2025-06-27

* 대항력: 없음

* 임차인: 임

* 보증금: 110,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-30

* 확정일자: 2018-05-24

* 배당신고일자: 2025-09-02

* 대항력: 없음

* 임차인: 장

* 보증금: 3,000,000원, 차임: 370,000원

* 전입일자: 2022-07-08

* 배당신고일자: 2025-07-16

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 모든 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 합계 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

4. 상권분석

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* 지역 특성: 본건은 인천 남동구 만수동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 건물 용도: 본건은 근린주택으로, 1종 근린생활시설 및 주택으로 복합 이용 가능하여 다양한 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

* 주변 시설: 문일여자고등학교가 인근에 있어 학생 및 교직원 관련 상권 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

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* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 문일여자고등학교가 인근에 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 주변 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 건축 연도: 1986년에 건축되어 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계: 일부 임차인의 임대 관계가 미상으로 파악되었으나, 권리 분석 결과 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 제시외 건물: 목록에 포함된 제시외 건물(총 5개, 면적 28.65㎡)은 별도 관리가 필요할 수 있으며, 매각물건에 포함되어 감정가에 반영되었으므로 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 인천 남동구 만수동에 위치한 근린주택으로, 주거지역 내 상업시설이 혼재한 지역에 자리 잡고 있습니다. 인근 학교와의 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리합니다. 건축된 지 오래되었으나, 토지 지분과 건물 면적이 상당하며 일괄매각으로 취득에 용이성이 있습니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수하는 권리 관계가 명확하며, 다양한 용도로 활용 가능한 근린주택이라는 점에서 잠재적 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

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* 일괄매각 대상 물건으로 토지와 건물을 함께 취득 가능합니다.

* 근린주택으로서 다양한 임대 수익 창출 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 노후 건물로서 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 인천 남동구 지역 내에서의 입지적 장점을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

(빈 줄 2줄)

감정가는 561,352,440원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 정보(JSON 데이터)는 주로 다세대, 연립 주택에 대한 내용으로, 본건 근린주택의 시세 산정에 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 제시된 JSON 정보의 거래금액과 면적을 바탕으로 평당 단가를 환산했을 때, 약 83만 원/㎡에서 356만 원/㎡ 범위로 나타났으나, 이는 소규모 주거용 건물들의 사례이므로 본건과 직접 비교는 어렵습니다.

건축년도가 오래되었고, 감정가가 높게 책정된 점, 그리고 첫 경매임을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 것을 권장합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 393,000,000원에서 449,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

실제 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 경매 당일 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.