나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509761 [1] 인천광역시 남구 문학동 382-1 문학동다세대주택 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천시 미추홀구 문학동 소재 ""문학경기장"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
대상물건과 유사한 형태의 공동주택이 주를 이루는 주거지대로 주위환경은 보통정도입니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로
15분정도 거리에 인천1지하철 문학경기장역이 소재하여 제반 교통여건은 보통 정도입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층 건물 내 2층 일부로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 등,
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 편의설비를 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄하며 가각정리된 사각형의 토지로, 다세대주택(문학동다세대주택, 통칭
별장하우스) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 폭 약 8 미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25) , 지구단위계획구역(2014-01-13)(문학(자세한 사항은
도시창생과 문의))가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례
[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(인천시
문화재과,2010.04.14)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호 2025타경509761 (1)

소재지 인천광역시 남구 문학동 382-1 문학동다세대주택 2층 201호

용도 다세대주택

감정가 160,000,000원

토지면적 31.35㎡ (약 9.49평)

건물면적 68.19㎡ (약 20.63평)

매각대상 토지/건물 일괄매각

경매구분 부동산강제경매

채권자 주택도시보증공사

2. 입지조건

대상물건은 인천 미추홀구 문학동 소재 문학경기장 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 본건과 유사한 형태의 공동주택이 밀집된 주거지대로 형성되어 있습니다.

단지 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보 약 15분 거리에 인천1호선 문학경기장역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

제반 차량의 출입이 용이한 도로망을 갖추고 있습니다.

북측 및 서측으로 약 8미터 폭의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2024년 11월 29일 접수된 미추홀구의 압류(갑12)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 현재 파악되지 않습니다.

매각으로 인해 다음과 같은 권리가 소멸됩니다.

- 을구 순위 7번 주택임차권 (최하정, 175,000,000원)

- 을구 순위 7-2번 7번 임차권 경정 (최하정)

- 갑11번 소유권 이전 (이아름) - 매매

- 갑12번 압류 (미추홀구)

- 갑13번 강제경매 (주택도시보증공사)

말소예정 권리: 을구 순위 7번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다. 따라서 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 임차인 현황

- 주택도시보증공사 (최 )

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-30

확정일자: 2022-05-09

배당신고일자: 2024-07-10

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

* 임차인 최 은(는) 주택도시보증공사와 관련되어 있으며, 해당 임차권은 말소될 예정이므로 보증금 인수 부담이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

대상 물건은 공동주택(다세대주택)이 주를 이루는 일반 주거지역에 위치하고 있습니다.

인근에 문학경기장 등 체육 시설이 위치하고 있으나, 배후 주거 단지의 성격이 강합니다.

상업 시설은 중심 상권과는 다소 거리가 있으나, 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

주거 환경 측면에서는 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 교통

- 인근 버스정류장 위치

- 도보 15분 거리 인천1호선 문학경기장역

* 편의시설

- 주변 주거단지 내 편의시설 이용 가능

- 인근 문학경기장 등 체육 및 문화 시설 접근 용이

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(문학)

- 가축사육제한구역, 현상변경허가 대상구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획상의 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 현재 권리분석상 문제는 없으나, 특수 물건 정보에 명시된 'HUG 인수조건 변경'은 낙찰 전 관련 내용을 면밀히 확인할 필요가 있었습니다. (현재는 말소 조건으로 종결됨)

* 임대 관계 미상: 이해관계인의 협조 부족으로 정확한 임대 관계 파악이 어려운 점은 주의가 필요합니다. (다만, HUG 임차인은 말소 예정)

* 주변 혐오시설: 인근 지역 반경 1km 이내에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 문학동에 위치한 다세대주택으로, 교통 여건이 양호하고 주거 환경이 비교적 안정적인 지역에 소재합니다.

채권자(주택도시보증공사)의 강제경매로 진행 중이며, 주요 권리인 임차권은 말소될 예정으로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

다만, 다수의 도시계획상 제한사항이 존재하므로 향후 재산권 행사 시 이를 고려해야 합니다.

최근 주변 시세는 2026년 5월 기준, 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택이 약 8,100만원에서 11,800만원 사이에 거래된 것으로 확인됩니다. 감정가는 160,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 인근 입지: 문학경기장역 도보 이용 가능한 거리로 잠재적 가치 보유

* 명확한 권리관계: 인수되는 임차권 보증금 없음 (HUG 임차권 말소 예정)

* 안정적인 주거 지역: 공동주택 밀집 지역으로 꾸준한 수요 기대

9. 예상 입찰가

감정가 160,000,000원

최근 실거래가 분석 결과, 유사 물건의 거래 가격은 8,100만원 ~ 11,800만원 수준입니다.

본 물건의 전용면적 68.19㎡ (약 20.63평) 기준, 최근 시세가 평당 약 450만원 ~ 650만원 수준임을 고려할 때,

감정가는 시장 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

HUG 임차권 관련 특이사항이 해소되었고 인수 부담이 없는 점을 감안하여,

시세와 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

따라서, 115,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.