나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509684 [1] 인천광역시 계양구 계산동 36 태산아파트 105동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 ""안남초등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 주거환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재하는 등
보통 시됨.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬라브지붕 6층중 3층 305호로서
외벽 : 시멘트몰탈위 페인트마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 자동화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 아파트건물부지로 인접도로보다는 다소 고지로 평탄함.

인접 도로상태등

아파트단지내의 포장도로를 통하여 본건까지 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경509684 (1)

인천광역시 계양구 계산동 36 태산아파트 105동 3층305호

아파트

201,000,000원 (2억 1백만원)

토지/건물 일괄매각

부동산 임의경매

에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

27. 95㎡ (약 8.46평)

45. 99㎡ (약 13.91평)

철근콘크리트조 슬라브지붕 6층 중 3층

1990년

408세대 (총 5개동)

1.1. 입지조건

주위환경

본 건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "안남초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 주거환경은 보통입니다.

교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역입니다.

주변 시설

인근에서 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을13 근저당권 (한국씨티은행, 2016-03-09 접수)

매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 근저당권(을26), 전세권설정(을27), 임의경매(갑20) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "지상권"은 해당 사항 없으며, 임차인 현황상 "인수 보증금 합계 0원"으로 명시되어 있습니다.

총 채권액 (등기부상)

170,300,000원

임차인 현황

임대관계 미상입니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

단지 주변으로는 주거 시설과 더불어 안남초등학교 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. 대규모 상업 지구와의 직접적인 연계성은 낮으나, 주거지로서의 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트 명칭

태산아파트

사용승인일

1990년 7월 20일

건물 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 6층 중 3층 305호

내부 마감

벽지 및 타일 마감 등

설비 내역

위생 설비, 개별 난방 설비, 자동 화재 탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

단지 규모

총 5개동, 408세대

주차

총 199대 (지상 5대, 지하 0대)

복리시설

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소

관리사무소 연락처

032-545-9712

1.5. 잠재적 리스크

중복 사건

사건 정보에 '중복사건'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 존재하거나, 행정적인 오류 등 추가 확인이 필요한 사항일 수 있습니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 위험성을 판단하기 어렵습니다.

임대 관계 미상

등기부상 인수되는 임차 보증금은 없으나, 실제 임대차 관계 및 점유 현황이 미상으로 기재되어 있습니다. 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

건축 연도

1990년 준공으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지 이용 제한

절대보호구역, 상대보호구역은 교육환경 보호와 관련된 법규로, 향후 리모델링이나 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 계산동에 위치한 태산아파트 105동 305호로, 안남초등학교 인근에 자리하여 주거 환경은 양호한 편입니다. 아파트 자체는 1990년에 준공되어 연식이 있으나, 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 것으로 보여 비교적 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있습니다. 다만, '중복사건' 및 '임대관계 미상'이라는 특이사항은 잠재적 리스크로 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

1.7. 투자 포인트

입지

안남초등학교 인근의 주거 선호 지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

권리 관계

말소기준권리 이하 권리 소멸로 인한 권리 낙찰 가능성이 높습니다.

가격

감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려했을 때, 시세보다 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 시세 분석 및 예상 입찰가

시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(전용 42.33㎡ ~ 54.54㎡)의 거래가 2026년 5월부터 6월 사이에 13,700만원에서 18,000만원 사이에서 이루어졌습니다.

본건의 전용 면적은 약 45.99㎡ (약 13.91평)이며, 거래된 사례 중 45.3㎡ (2층)가 14,500만원, 54.54㎡ (3층)가 18,000만원에 거래되었습니다.

3층이라는 점을 감안하면, 45.3㎡ (2층, 14,500만원) 거래 가격을 기준으로 면적과 층수를 조정하면 약 14,700만원 ~ 15,000만원 수준으로 추정할 수 있습니다. 54.54㎡ (3층, 18,000만원) 거래 사례를 참고하면 3층의 가치가 높게 반영된 것으로 보입니다.

감정가 201,000,000원 대비 최근 실거래가는 다소 낮은 수준으로 형성되어 있습니다.

예상 입찰가

제공된 최근 거래 사례와 물건의 면적(45.99㎡) 및 층수(3층)를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 15,000만원 ~ 16,000만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최근 3층 거래 사례(54.54㎡, 18,000만원)를 참고하여, 약 15,500만원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 최근 실거래가 범위 내에 있으면서도 3층이라는 장점을 반영한 수준입니다. 하지만 '중복사건', '임대관계 미상' 등의 리스크 요소를 고려하여 실제 입찰 시에는 시장 상황과 경쟁 구도를 면밀히 파악하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.