나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509950 [1] 인천광역시 남동구 논현동 66-5 논현유호엔시티2단지 201동 14층오피스텔1403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 오피스텔은 인천광역시 남동구 논현동 소재 ""소래초등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔, 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 주상지대로서 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

북서측으로 앵고개로, 동측으로 포구로에 접하며 인근에 버스정류장, ""소래포구역""이 위치하
는 등 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 14층 오피스텔1403호로서,

외벽: 복합판넬 등 마감,
내벽: 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감,
창호: 샤시창호임.
사용승인일: 2013.05.10.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 지역난방(열병합), 엘리베이터 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 삼각형 평지이며 201동(198개 호, 주차 210대, 용적률 567.37%) 건부지임.

인접 도로상태등

북서측, 동측, 남측으로 각각 광대로, 광대로, 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2018-12-21)(소래), 대로2류(폭 30m~35m)(2018
-12-21)(대2-74호선)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(대3-76호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)
(중2-110호선)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343
))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교
육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

공부상 오피스텔로서 등기사항전부증명서에 ""주택임차권등기""가 되어 있는 바 참조요망됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 금94,500,000원 주택임차권 등기되어 있으며, 현재 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509950 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 66-5 논현유호엔시티2단지 201동 14층 오피스텔 1403호

용도: 오피스텔

감정가: 85,000,000원

토지면적: 7.75㎡ (약 2.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 32.49㎡ (약 9.83평) - 전용면적

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2013년 5월 10일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 남동구 논현동 소재 "소래초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설, 아파트 등이 혼재하는 주상복합지대로 주변 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 북서측으로 앵고개로, 동측으로 포구로에 접하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 "소래포구역"(수인선)이 가까워 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 북서측, 동측, 남측으로 각각 광대로, 광대로, 중로에 접하고 있습니다.

* 주변 시설:

* 교육시설: 소래초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 소래포구 시장, 홈플러스 익스프레스, 노브랜드 등이 인근에 있습니다.

* 교통시설: 수인선 소래포구역 및 인천1호선 신연수역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 을구 3번: 주택임차권 (권리금액: 94,500,000원, 전입일자 2020-08-07, 확정일자 2020-07-16)

* 갑구 7번: 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사, 권리금액 94,500,000원) - 말소기준권리

* 임차인 현황:

* 임차인: 이하늘 (이 )

* 보증금: 94,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-07

* 확정일자: 2020-07-16

* 배당신고일자: 2024-02-26

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기.

* 말소기준권리: 인천지방법원 2025타경509950 강제경매개시결정 (갑7, 접수일자: 2025-06-13).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 을구 순위 3번 주택임차권 등기가 있습니다. 그러나 임차인 이하늘은 대항력이 없으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 권리분석 총평: 말소기준권리인 강제경매 개시결정보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인이 존재하지만 대항력이 없고, 보증금 인수 부담이 없으므로 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 오피스텔, 업무시설, 아파트 등이 혼재된 주상복합지대에 위치합니다.

* 인근에 소래포구역이 위치하여 유동인구가 있으며, 주거 및 업무 기능이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

* 인근 부동산 정보에 따르면, 최근 실거래가는 7,500만원 수준으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 14층 오피스텔 1403호입니다. 외벽은 복합판넬 등, 내벽은 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감되었으며 창호는 샤시 창호입니다.

* 건물 용도: 공부상 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 공급 설비, 지역난방(열병합), 엘리베이터 등이 설치되어 있습니다.

* 건축 정보:

* 건축년도: 2013년 5월 10일 사용승인.

* 층수: 20층 건물 내 14층.

* 건물 총 면적: 약 23,855.55㎡ [건축물표제부].

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 접도구역 등 관련 법규 적용을 받습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않아 인수 후 추가 조건이 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다.

* 임차권 등기: "주택임차권등기"가 되어 있어 주의가 필요합니다. 비록 말소기준권리보다 선순위이나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 임대관계 미상: 현재 정확한 임대 관계는 파악되지 않고 있습니다.

* 주상복합단지의 관리: 주변 후기에 따르면 관리사무소와의 소통이 원활하지 않다는 의견이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 논현유호엔시티2단지 내 오피스텔로, 소래초등학교 인근에 위치하며 소래포구역을 통한 교통이 편리합니다. 건물 자체는 2013년 준공으로 비교적 최신이며, 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 권리분석상 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소 동의로 인해 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 임대관계 미상 등은 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수인선 소래포구역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편리한 주거 환경: 주변에 학교, 편의시설, 소래포구 등이 있어 생활 편의성이 좋습니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자의 인수 부담이 적습니다.

* 미래 가치: 논현동 일대의 개발 및 지하철 노선 연장 등 잠재적 가치 상승 요인이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터에 따르면, 2025년 12월 22일 동일한 면적(32.49㎡)의 오피스텔이 12층, 14층, 17층 각각 75,000,000원에 거래된 기록이 있습니다. 본건의 감정가는 85,000,000원이지만, 최근 실거래가 수준과 경매 물건의 특성(HUG 인수조건 변경 등)을 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 최근 실거래가 7,500만원을 기준으로 하되, 감정가와의 차이 및 잠재적 리스크 요소를 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 최근 실거래가 기준: 75,000,000원

* 감정가: 85,000,000원

본건의 경우, HUG 인수조건 변경 사항과 임대 관계 미상 부분을 면밀히 검토해야 합니다. 현재까지 파악된 정보로는 인수 보증금이 없으므로, 최근 실거래가 수준인 7,500만원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경매 진행 상황을 고려하여 7,200만원 ~ 7,800만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. HUG 인수조건 변경 내용 확인 후 최종 입찰가격을 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.