나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509225 [1] 인천광역시 남동구 간석동 617-94 대신아트빌라 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 경인선전철 간석역 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은
대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2001.02.19인
철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물내 4층 402호로서
외 벽 : 드라이비트마감 등
창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 상·하수도시설과 위생시설 및 가스설비와 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 2필 일단의 장방형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 북서측으로 노폭 약12미터 내외의 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2015-02-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 출입문에 단전안내고지문이 부착되어 있는 등 장기폐문으로 판단되며, 내부상태 및 구조는
이해관계인의 부재로 확인하지 못하고 현황도 등을 기준으로 평가하였는 바 경매진행시 참
조바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509225 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 617-94 대신아트빌라 4층 402호 (새 주소: 인천광역시 남동구 석정로497번길 16)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 85,000,000원

* 토지면적: 15.55㎡ (약 4.70평)

* 토지지분: 15.55㎡ (약 4.70평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 39.74㎡ (약 12.02평)

* 건물지분: 39.74㎡ (약 12.02평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 남동구 간석동에 소재하며, 경인선 전철 간석역 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변 지역은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량 접근이 용이하여 전반적인 교통 여건은 대체로 무난한 편입니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 최초 소유권 이전: 이수복 (2014-08-29)

* 근저당 (말소기준권리): 한국주택금융공사 (2019-09-26, 38,500,000원)

* 가압류: 주식회사케이비국민카드 (2024-09-06, 31,164,126원)

* 소유권 이전 (상속): 김다은 외 1명 (2025-05-23)

* 임의경매개시결정: 한국주택금융공사 (2025-06-12, 31,767,858원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-06-19, 5번김형욱지분압류)

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 근저당 (2019-09-26)이며, 매각으로 인해 위 근저당을 포함한 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 69,664,126원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서상 지상권 개요: 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상임.

* 특이사항:

* 출입문에 단전안내고지문이 부착되어 있어 장기 폐문 상태로 판단됩니다.

* 내부 상태 및 구조는 이해관계인의 부재로 확인하지 못하고, 현황도 등을 기준으로 평가되었습니다.

4. 상권 및 생활정보

* 건물 정보:

* 건축물 사용승인일자: 2001년 02월 19일.

* 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 4층 402호.

* 외벽: 드라이비트 마감 등. 창호: 하이샷시창 등.

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중.

* 설비: 상하수도, 위생, 가스, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 토지 정보:

* 형상 및 이용: 본건이 위치한 토지는 2필 일단의 장방형 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건 건물이 소재하는 부지의 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

* 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보 (2026년 3월 기준):

* 풍경채 (2014년식, 64.73㎡): 17,300만원 (면적당 약 26.7만원/㎡)

* 동아주택(바동) (1987년식, 47.56㎡): 12,000만원 (면적당 약 25.2만원/㎡)

* 목화빌라(나) (1991년식, 34.65㎡): 5,500만원 (면적당 약 15.9만원/㎡)

* 본건 시세 평가:

* 본건(건물면적 39.74㎡, 2001년식)의 감정가 8,500만원은 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세와 비교 시, 신축 건물 대비 다소 낮으나 연식이 있는 점을 감안하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 본건의 면적당 감정가는 약 21.4만원/㎡로, 주변 시세의 중간 정도에 위치합니다.

5. 잠재적 리스크

* 장기 폐문 상태: 내부 확인이 불가하여 건물 상태, 구조적 하자, 인테리어 상태 등을 알 수 없으므로, 예상치 못한 수리 및 보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 미상 임대 관계: 현재 임차인 유무 및 보증금, 월세 등 계약 내용이 불명확하므로, 명도 절차 및 추후 임대 수익률 산정에 불확실성이 존재합니다.

* 건물 노후화: 2001년 준공된 건물로, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 주변 시설 정보: 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 간석역 역세권에 입지하고 있습니다.

* 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 특별한 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 다만, 장기 폐문 상태로 인한 내부 확인 불가와 임대 관계 미확인은 입찰 전 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

* 주변 시세와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 보이나, 내부 상태에 따른 수리비와 명도 관련 제반 비용을 충분히 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 간석역 인근으로 교통 이용이 편리하며, 주거 지역 내 위치하여 수요가 있습니다.

* 잠재적 활용 가치: 내부 상태 확인 및 수리 후 정상적인 주거용 또는 임대용으로 즉시 활용 가능성이 있습니다.

* 시세 대비 합리적 감정가: 주변 연식 및 면적을 고려할 때, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 85,000,000원

* 시장 분석 기반 예상 범위: 85,000,000원 ~ 95,000,000원

* 종합 의견: 본건은 내부 미확인 상태 및 명도 관련 제반 비용을 고려해야 하는 물건입니다. 따라서 감정가 수준인 8,500,000원부터 시작하여, 현장 조사 결과 및 투자 계획에 따라 최대 9,500,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 보수적인 접근을 통해 예상치 못한 비용 발생에 대비하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.