나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71806 [1] 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-20 킹덤빌리지 지단지 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 '가곡초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택 및 다세대주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건으로 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1)~7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호 외 7개호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임. 일련번호 8)~10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 지층 비01호 외 2개호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 등 마감, 창 호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1)~10) : 공히 연립주택으로 이용중임.(후첨 '건물 이용상황도'참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사의 사다리형 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상 단지내 집입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가곡리 135-20 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))) 가곡리 135-23 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대관계 미상임. 기타 : 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71806 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 135-20 킹덤빌리지 G단지 외 1필지 (H단지 135-23 포함 추정)

용도: 연립주택

감정가: 2,859,504,000원

토지면적: 1,515.39㎡ (약 458.48평)

건물면적: 1,076.31㎡ (약 325.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 소재 '가곡초등학교' 동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 연립주택, 다세대주택, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

대상 물건까지 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 바, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

도로상태:

대상 단지 내로의 진입로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/주택 용도, 2025-08-26 지정)입니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리 요약:

토지 등기부에는 소유권이전, 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 255,000,000원, 2019-06-21, 말소기준권리), 소유권이전신탁, 임의경매(엠씨아이대부, 255,000,000원, 2025-06-11, 말소)가 등기되어 있습니다.

집합건물 등기부에는 소유권보존, 소유권이전, 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 255,000,000원, 2019-06-21, 말소기준권리), 소유권이전신탁, 압류(남양주시, 2024-05-14, 말소), 임의경매(엠씨아이대부, 255,000,000원, 2025-06-11, 말소)가 등기되어 있습니다.

말소기준권리:

말소기준권리는 2019년 6월 21일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권입니다. 본 경매 절차를 통해 위 권리 및 그 이하 순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

제공된 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-11-12

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2021-04-05

확정일자: 2022-06-23

배당신고일자: 2025-07-30

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 750,000원

전입일자: 2020-07-31

확정일자: 2020-07-31

배당신고일자: 2025-08-14

대항력: 없음

* 임차인: 신

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-23

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-23

대항력: 없음

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-05

대항력: 없음

본 건에 등재된 모든 임차인은 대항력이 없어, 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

기타 특이사항:

공동담보 물건으로, 채권 총액은 255,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

비교 대상 물건 시세 분석:

주변 연립 및 다세대 주택의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 거래 사례가 확인됩니다.

* 2026년 3월 5일, 36.18㎡ 면적의 다세대 주택이 6,900만원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 4일, 59.89㎡ 면적의 연립 주택이 5,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 25일, 36.04㎡ 면적의 다세대 주택이 4,500만원에 거래되었습니다.

종합 분석:

상기 거래 사례들은 개별 호실 기준의 시세이며, 본건은 토지와 다수의 건물(총 10개 호실 추정)을 일괄 매각하는 물건입니다. 따라서 본건의 감정가 2,859,504,000원은 전체 단지에 대한 종합적인 평가액으로 이해해야 합니다. 개별 호실의 재판매 또는 임대 시 상기 거래 사례를 참고하여 가치를 추정할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경:

대상 물건은 '가곡초등학교' 인근에 위치한 연립주택 단지 내에 속해 있습니다. 주변으로는 유사한 주거 시설과 자연 녹지(임야)가 혼재되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

건축 구조 및 설비:

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 다층 연립주택입니다.

* 외벽: 석재붙임 및 치장벽돌 마감으로 마감되었습니다.

* 창호: 하이새시 창호가 설치되어 있습니다.

* 이용 상태: 현재 연립주택으로 이용 중에 있습니다.

* 설비: 생활에 필요한 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비가 갖추어져 있으며, 건물 내 승강기 설비도 이용 가능합니다.

편의시설:

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 지역 내 기본적인 생활 편의시설 이용에 무리는 없을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 신고:

본건 건물(목록 1~4, 7~10)의 각 출입문에 유치권을 주장하며 점유한다는 내용의 안내문이 부착되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 큰 영향을 미칠 수 있는 중대한 사항으로, 유치권의 성립 여부, 법적 효력, 이에 따른 명도 비용 및 소요 기간 등에 대한 철저한 법률적 검토와 실사 조사가 필수적으로 요구됩니다.

공동담보:

본 물건은 공동담보로 설정되어 있어, 경매 절차 진행이나 채무 변제 과정에서 다른 담보 물건과의 연계성을 고려해야 합니다.

감정가와 시세의 괴리:

전체 단지의 감정가(약 28.6억원)와 개별 호실의 최근 시세(4,500만원 ~ 6,900만원) 간에 큰 차이가 존재합니다. 이는 토지 가치, 건축 연면적, 향후 활용 방안 등 복합적인 요인이 반영된 결과로 추정되며, 투자 회수 전략 수립 시 세심한 분석이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 킹덤빌리지 연립주택 단지 전체(토지 포함)에 대한 임의경매 건입니다. '가곡초등학교' 인근에 자리하고 있어 교육 환경 접근성은 양호한 편입니다. 등기부상 모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 건물 출입문에 부착된 유치권 안내문은 명도 과정에서 상당한 위험 요소가 될 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 전체 단지를 일괄 매입하여 재분할 매각하거나 임대하는 전략을 고려할 수 있으나, 감정가와 개별 호실 시세 간의 차이를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 전체 단지(토지 및 10개 호실 추정)를 일괄 매입함으로써 향후 개별 호실 분할 매각 또는 임대를 통한 수익 창출이 가능합니다.

* 지역 개발 계획 등 외부 요인에 따라 단지 전체의 가치가 상승할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 유치권 관련 리스크를 성공적으로 관리 및 해결할 경우, 안정적인 부동산 자산 확보 및 활용이 가능해집니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,859,504,000원입니다.

제공된 주변 개별 호실의 최근 매매가는 4,500만원에서 6,900만원 수준으로, 이는 본건 전체 규모와 직접 비교하기 어려운 참고 자료입니다.

가장 큰 변수는 건물 출입문에 부착된 유치권 안내문입니다. 유치권의 성립 여부, 법적 효력, 이에 따른 추가적인 명도 비용 및 소요 시간 등은 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

유치권의 효력이 인정되지 않거나, 명도 관련 비용이 크지 않다고 판단될 경우, 감정가의 60~70% 수준을 고려해볼 수 있습니다. 하지만 유치권의 유효성이 인정되거나 명도 절차가 복잡해질 것으로 예상된다면, 입찰가를 더욱 낮추거나 신중하게 입찰을 보류하는 것이 현명할 수 있습니다.

따라서, 유치권에 대한 추가적인 법률 검토 및 현장 조사 없이는 보수적인 접근이 필요하며, 감정가의 약 60% 수준인 1,715,702,400원부터 시작하여, 법적 리스크 및 예상 명도 비용을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정할 것을 제안합니다.

본 예상 입찰가는 제공된 정보에 기반한 개략적인 분석이며, 최종 입찰가 결정 시에는 반드시 법률 전문가와 상담하고, 유치권 관련 정보를 철저히 확인한 후 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.