나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71838 [1] 경기도 가평군 설악면 신천리 4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다원감정 · 평가일 2025.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 설악면 신천리 소재 ""골든네이처빌리지"" 단지 내에
위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며,
노선수 및 운행간격 등을 고려할 때 대중교통사정은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1 ~ 3 토지
완경사 지대내 3필 일단으로 사용하는 사다리형 토지로 단독주택(일부 사무소) 건부지로
이용중임.

기호 4 토지
완경사 지대내 부정형 토지로서 현황도로이며, 일부는 방치되어 수풀이 자라난 상태임.

기호 5토지
완경사 지대내 부정형 토지로 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1 ~ 3 토지
본건 남서측과 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로와 접함.

기호 4 ~ 5 토지
도로 등임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2, 3 토지
도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)
<환경정책기본법>임.

기호 4, 5 토지
도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)
<환경정책기본법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 수목과 석축 등 소재함.

공부와의 차이

기호 4토지는 지목이 '도로'이나 일부는 방치되어 수풀이 자라고 있는 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견""의 ""그 밖의
사항""란을 참조 하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 6 건물
철근콘크리트구조 평지붕(철근콘크리트구조) 지1층 및 2층건으로서,
외벽은 석재 붙임 등 마감
내벽은 몰탈위 페인팅 및 타일 등 마감
창호는 샷시 등 창호임.

이용상태

일반건축물대장에 의하면 지1층은 사무소, 1층 ~ 2층은 단독주택으로 되어 있으나,
보다 자세한 사항은 후첨 ""건물이용 및 내부구조도""를 참조 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수 설비와 난방시설 및 전기설비 등 갖추었으나, 현장조사 당시
전기설비는 작동하지 않는 것으로 조사되었음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""건물이용 및 내부구조도"" 참조.

공부와의 차이

지1층 pit 부분은 현장조사일 당시 주차장과 창고로 이용중이며, 1층 건물에는
공작물(후첨 사진 참조)이 부착되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견""의 ""그 밖의
사항""란을 참조 하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 지분매각 : 목록 4,5
3. 목록 1~3 지상 석축, 화단, 소나무 등 조경수는 토지에 포함하여 평가 및 매각하고, 지상 석등 등 석물과 벤치 등은 철거 및 이전이 용이하므로 평가 및 매각에서 제외함
4. 목록 6 1층 부착 공작물(감정평가서 참조)은 건물에 포함하여 평가 및 매각함
5. 목록 6 지1층은 공부상 '사무소'이나 '주차장 및 창고'로 이용중

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 사건번호: 남양주지원 2025타경71838 (1)

3. 소재지: 경기도 가평군 설악면 신천리 4

4. 용도: 근린주택

5. 감정가: 2,213,939,600원

6. 토지면적: 1680.00㎡ (약 508.20평)

7. 건물면적: 616.96㎡ (약 186.64평)

8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

9. 경매구분: 부동산 임의경매

10. 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

11. 특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.1. 토지이용현황

1. 토지면적: 1680.00㎡ (약 508.20평)

2. 토지 제시외면적: 0.00㎡

3. 건물면적: 616.96㎡ (약 186.64평)

4. 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 건물정보

1. 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕(철근콘크리트구조) 지하1층 및 지상2층

2. 건물 용도: 공부상으로는 지하1층 사무소, 지상1~2층 단독주택이나, 현황상 지하1층은 주차장 및 창고로 이용 중. 1층 건물에는 공작물이 부착되어 있음.

2. 입지조건

1. 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 가평군 설악면 신천리 소재 "골든네이처빌리지" 단지 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

2. 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하나 노선 수 및 운행 간격 등을 고려할 때 대중교통사정은 다소 불편함.

3. 인접 도로상태: 남서측 및 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로와 접함. 기호 4, 5 토지는 현황 도로로 이용 중임.

4. 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)임. 기호 4, 5 토지는 도로로도 이용 중임.

2.1. 주변 환경 분석

1. 혐오시설: 본건 소재지 주변으로 특별히 인지되는 혐오시설은 조사되지 않았습니다.

3. 권리분석

1. 말소기준권리: 토지 등기부상 을7 근저당권 (2019-06-28, 중소기업은행)이 말소기준권리입니다.

2. 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당권, 지상권, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3. 토지 등기부상 채권 총액: 2,158,765,250원

4. 건물 등기부상 채권 총액: 1,978,765,250원

5. 인수되는 권리: 제공된 정보에 따르면 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다. (단, 임차인 현황에 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있습니다.)

3.1. 소유권 현황

1. 토지 소유권 변동: 조영길 (1996년), 권광희 (2014년), 주식회사에스디에이치파트너스 (2018년)

2. 건물 소유권 보존: 주식회사에스디에이치파트너스 (2020년)

4. 상권분석

1. 주위 상권 특성: 본건은 "골든네이처빌리지" 단지 내에 위치하며, 주거 밀집 지역 및 농경지, 임야 등이 혼재된 지역 특성을 보입니다. 근린생활시설로서의 활용 가능성이 있습니다.

2. 최근 매매 사례 분석 (제공된 JSON 데이터 기반):

* J-Tower (연립, 2023년 준공, 전용 41.09㎡): 2025년 12월 거래가 23,137만원 ~ 23,328만원. ㎡당 약 560만원대의 시세를 형성합니다.

* (86-10) (다세대, 2011년 준공, 전용 59.96㎡): 2026년 5월 거래가 12,150만원. ㎡당 약 202만원대의 시세를 형성합니다.

3. 분석: 제공된 JSON 데이터상 최근 거래된 주거용 소형 주택(연립, 다세대)의 시세는 ㎡당 202만원에서 567만원 사이로 넓은 범위를 보입니다. 신축 건물인 J-Tower의 가격이 높게 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 본건은 근린주택으로, 소형 주거용 주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 그러나 지역 내 신축 건물의 시세 수준을 짐작해볼 수 있는 참고 자료가 됩니다.

5. 생활정보

1. 주변 편의시설: "골든네이처빌리지" 단지와 인접하며, 지역 특성상 대규모 상업시설보다는 지역 소규모 편의시설 및 자연 환경을 이용할 수 있습니다.

2. 교통 편의성: 차량 접근은 원활하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

1. 대중교통 불편: 대중교통 이용 시 편의성이 떨어질 수 있습니다.

2. 공부와의 차이: 건물 지하 1층의 현황 용도(주차장 및 창고)가 공부상 용도(사무소)와 다르며, 1층 건물에 부착된 공작물 등이 있어 추후 활용이나 재건축 시 확인이 필요할 수 있습니다.

3. 토지 이용 현황: 일부 토지(기호 4)가 현황 도로이나 방치되어 수풀이 자란 상태로, 관리가 필요합니다.

4. 개발 제한 구역: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

5. 감정평가 제외 물건: 석등 등 석물은 감정평가 및 매각에서 제외되므로, 명도 시 별도 협의 또는 처리가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 설악면 신천리에 위치한 근린주택으로, 넓은 토지(1680㎡)와 건물(616.96㎡)을 일괄 매각하는 물건입니다. "골든네이처빌리지" 단지 내에 자리 잡고 있으며, 주위는 전원 주택 및 자연 녹지 환경이 혼재되어 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 상태로 파악됩니다. 대중교통 이용은 다소 불편하나 차량 접근은 용이하며, 공부와의 차이, 일부 토지 관리 상태, 각종 개발 제한 구역 지정 등은 투자 결정 시 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

1. 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용 가치를 극대화할 수 있습니다.

2. 넓은 대지 면적: 1680㎡의 넓은 토지는 다양한 개발 또는 재건축 가능성을 시사합니다.

3. 다용도 활용 가능: 근린주택으로서 주거용(단독주택) 또는 상업용(근린생활시설)으로 활용 가능합니다.

4. 권리 분석상 안전성: 모든 후순위 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

1. 시세 분석: 제공된 JSON 데이터 상 최근 거래된 주거용 부동산(연립, 다세대)은 ㎡당 약 202만원에서 567만원의 시세를 보입니다. 본건은 근린주택으로 직접적인 비교는 어렵지만, 지역 내 신축 부동산의 높은 시세 형성 가능성을 보여줍니다. 본건의 감정가는 2,213,939,600원입니다.

2. 예상 입찰가: 일반적으로 경매 물건은 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰이 이루어지는 점을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 2,213,939,600원의 70% ~ 80% 수준인 약 15억 5천만원 ~ 17억 7천만원 사이에서 고려해볼 수 있습니다.

* 하단 범위: 2,213,939,600원 * 0.7 = 1,549,757,720원 (약 15.5억원)

* 상단 범위: 2,213,939,600원 * 0.8 = 1,771,151,680원 (약 17.7억원)

본 물건의 입지, 토지 면적, 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.