나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71822 [1] 경기도 남양주시 별내면 청학리 214-5 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔감정 · 평가일 2025.06.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내면 청학리 소재 ""청학고등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 부근
은 근린생활시설, 숙박시설, 사무실 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 각종 노선버스정류장이 소재하는 등
제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 현황 숙박시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층 건물로서, (사용승인일 : 2001.06.28.)
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인팅, 인테리어마감 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 숙박시설로 이용중이며,
지층 : 기숙사, 기계실 등,
1층 : 로비 등,
2층~6층 : 숙박시설(각6객실)로 이용중입니다.
(후면 '건물이용 및 임대상황' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

본건의 경우 일반건축물대장상 위반건축물(도시건축과-8086(2020.04.20.)호, 숙박시설(1층
관리사무소) 구조: 철근콘크리트, 규모: 14.4㎡, 행위시기: 2002 / 숙박시설(1층 창고) 구
조: 철근콘크리트, 규모: 9.2㎡, 행위시기 : 2002, 시정명령내용: 위반사항에 대한 원상 복
구 명령)로 등재되어 있는바 경매 진행시 유의하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 남양주지원 2025타경71822 (1)

소재지: 경기도 남양주시 별내면 청학리 214-5

토지 면적: 855.00㎡ (약 258.6평)

건물 면적: 999.85㎡ (약 302.4평)

건물 제시외 면적: 233.60㎡ (약 70.7평)

감정가: 3,685,530,640원

용도: 숙박시설 (건축물 현황: '에니텔' 상호 운영 중)

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하 1층/지상 6층 (사용승인일: 2001.06.28.)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 휴젤 주식회사

1.2. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역(물환경보전법), 성장관리권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내면 청학리 소재 '청학고등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 숙박시설, 사무실 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 각종 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 인접 토지 대비 등고평탄한 가장형이며, 현재 숙박시설 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2018년 12월 28일 접수된 휴젤 주식회사의 근저당권(채권액 2,000,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리인 소유권이전, 근저당권 등은 경매로 인해 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 해당사항 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상.

* 임차인 중 대항력이 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 숙박시설, 사무실 등이 혼재된 상업 및 주거 혼합 지역입니다. '애니텔'이라는 상호로 숙박업소가 운영 중이며, 인근에 루비노호텔, 브라운도트, 골드 호텔 등 다수의 숙박시설이 있어 숙박업 관련 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

청학고등학교 인근에 위치하여 학생 및 교직원 유동인구의 잠재력이 있으며, 수락산 접근성도 양호하여 관광객 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 청학고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통시설: 각종 노선버스 이용이 가능하며, 주요 도로망 접근성이 양호합니다.

* 기타: 별내면사무소, 별내도서관 등이 인근에 위치해 있습니다.

5.2. 혐오시설 정보

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. (1층 관리사무소 14.4㎡, 1층 창고 9.2㎡). 2020년 4월 20일자로 위반사항에 대한 원상 복구 명령이 있었으므로, 이행강제금 부과 및 원상 복구 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

6.2. 제시외 건물

본건 매각 대상에 제시외 건물(233.60㎡)이 포함됩니다. 따라서 제시외 건물 관련 행정 처분 및 처리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대차 관계 및 보증금, 차임이 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 별내면 청학리에 위치한 숙박시설(건축물명: 에니텔)로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정가는 약 36.8억 원이며, 토지 855㎡, 건물 999.85㎡ 규모입니다.

권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 인해 모두 소멸될 것으로 판단되어 권리상 특이사항은 없어 보입니다. 임차인 관련해서는 인수되는 보증금이 없으며, 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

가장 큰 리스크 요인은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 이에 대한 원상복구 명령이 있었다는 점입니다. 또한, 233.60㎡에 달하는 제시외 건물도 포함되어 있어 이에 대한 처리 방안 마련이 필요합니다.

이러한 위반건축물 및 제시외 건물 문제를 해결하고 정상적인 숙박시설 운영이 가능하다면, 주변 상권 및 입지 조건을 고려할 때 잠재적 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 청학고등학교 인근에 위치하며, 차량 진출입 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 관리 및 운영이 용이합니다.

* 잠재적 가치: 위반건축물 및 제시외 건물 문제를 해결할 경우, 정상적인 숙박시설 운영을 통해 수익 창출 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 수혜 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 상기 명시된 물건의 특이사항, 특히 위반건축물 및 제시외 건물 처리 비용, 명도 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 감정가 3,685,530,640원 외에 추가적으로 발생할 수 있는 제반 비용을 면밀히 검토한 후 입찰가격을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.