나이스옥션 법원경매 고양 2025타경2855 [1] 경기도 고양시 덕양구 도내동 954 원흥베네하임3차 1층119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 위드 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 ""도래울초등학교"" 북측 인근에 위치하는
원흥베네하임3차 제1층 제119호, 120호, 121호 (총3개호) 로서, 주위는 상업용 및
업무용빌딩, 아파트단지, 오피스빌딩, 근린생활시설등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 시내로의
접근성 ,이용의 편리성 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 24층 중 1층 119호, 120호, 121호 (총3개호) 로서,
외벽은 복합판넬 및 석재붙임, 몰탈위페인팅등 마감
내벽은 몰탈위 페인팅등 인테리어 마감
창호는 샷시창호임.

이용상태

본건 기호'1'~'3' (119호, 120호, 121호)은 모두 '근린생활시설'(사진참조)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서 '오피스텔 및 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 35미터 내외, 남서측으로 로폭 약 15미터 내외의 포장도로와
접하며, 북서측으로 로폭 약 15미터의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,
공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공
주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)
폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기준시점 현재 본건은 하나의 상가로 일괄이용(상호명: 팔각도) 중인 것으로 탐문됨.
- 임대미상이며, 기타 평가의견란 참조.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록1,2,3.은 감정평가 기준시점(2025.6.24.) 현재 하나의 상가로 일괄하여 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

1.1. 1. 사건번호 및 소재지

본건은 고양지원 2025타경2855 (1) 사건으로, 경기도 고양시 덕양구 도내동 954번지 원흥베네하임3차 1층 119호에 소재합니다.

1.1. 2. 면적 및 용도

토지 면적은 17.95㎡ (약 5.43평)이며, 건물 면적은 101.76㎡ (약 30.78평)입니다. 용도는 근린상가입니다.

1.1. 3. 감정가 및 매각 대상

감정가는 3,056,000,000원입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.1. 4. 경매 정보

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 5. 특이사항

유동화 물건이며, 감정평가 기준시점(2025.6.24.) 현재 119호, 120호, 121호 3개 호실이 하나의 상가로 일괄하여 사용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 건물 및 토지 정보

2.1. 1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 24층 건물 중 1층에 위치하며, 외벽은 복합판넬 및 석재붙임, 몰탈위페인팅 등으로 마감되었습니다. 내벽은 인테리어 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다. 현재는 근린생활시설로 이용 중입니다.

2.1. 2. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 대체로 등고평탄한 장방형으로, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.1. 3. 용도 지역 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당됩니다.

3. 교통 및 접근성

3.1. 대중교통 및 차량 접근

3.1. 1. 주변 도로망

북동측으로 로폭 약 35미터, 남서측으로 로폭 약 15미터의 포장도로와 접하고 있으며, 북서측으로는 로폭 약 15미터의 보행자도로와 접해 있습니다.

3.1. 2. 주차 및 대중교통 정보

차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 시내 접근성이 양호한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부등본 분석

4.1. 1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

을1 근저당권(하나은행, 2,280,000,000원, 2023-11-08 접수)이 말소기준권리이며, 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4.1. 2. 총 채권액

등기부채권 총액은 2,280,000,000원입니다.

4.1. 3. 임차인 분석

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 확인되지 않으며, 인수되는 보증금 없이 명도가 진행될 것으로 보입니다.

5. 상권분석

5.1. 현재 이용 상태

본건은 현재 119호, 120호, 121호 3개 호실이 '팔각도'라는 상호명으로 하나의 근린생활시설(상가)로 일괄하여 운영 중인 것으로 파악됩니다.

5.2. 주변 상권 특성

주위에는 상업용 및 업무용 빌딩, 아파트 단지, 오피스 빌딩, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

6. 생활정보

6.1. 편의 및 교육 시설

6.1. 1. 주변 시설 정보

본건은 도래울초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변에는 마트 등 생활 편의시설이 소재합니다.

6.1. 2. 지역 개발 계획

본 물건이 위치한 지역은 지구단위계획구역(원흥보금자리) 및 공공주택지구(원흥공공주택지구)로 지정되어 있어 향후 지역 발전에 따른 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 법규 및 제한 사항

7.1. 1. 토지이용계획상 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되어 있어, 해당 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7.1. 2. 기타 특수 물건 정보

본건은 유동화 물건으로, 통상적인 물건보다 권리 관계나 거래 과정이 복잡할 수 있으므로 주의 깊은 검토가 필요합니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 종합 평가

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동에 위치한 근린상가로, 3개 호실이 하나의 상가로 운영 중입니다. 도래울초등학교 인근에 위치하며 교통 접근성이 양호하고, 주변 상업 시설과 배후 주거 단지를 기반으로 안정적인 영업 활동이 가능할 것으로 보입니다. 유동화 물건이라는 특수성과 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 있으나, 명도 저항이 예상되지 않고 인수되는 권리가 없어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

9. 투자 포인트

9.1. 핵심 강점

9.1. 1. 입지 및 입지적 이점

초등학교 인근에 위치하여 유동인구가 꾸준하며, 대로변에 인접하여 가시성과 접근성이 우수합니다.

9.1. 2. 운영 현황 및 활용 가능성

현재 '팔각도'라는 상호로 성업 중인 상가로, 현재 영업 상태를 그대로 승계하거나 업종 변경을 통해 추가 수익을 창출할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 3개 호실이 일괄되어 넓은 공간 활용이 가능하다는 점 또한 장점입니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 고려사항

10.1. 1. 감정가 및 채권액

본건의 감정가는 3,056,000,000원입니다. 등기부채권 총액은 2,280,000,000원입니다.

10.1. 2. 향후 입찰 전략 제언

인수 보증금이나 인수되는 권리가 없어 명도 및 권리 분석상의 부담은 적습니다. 다만, 유동화 물건의 특성을 고려하여 권리 분석 및 물건의 실제 가치에 대한 면밀한 재평가가 필요합니다. 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 충분히 조사하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 본건의 감정가를 참고하되, 시장 상황과 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.