나이스옥션 법원경매 고양 2025타경2985 [1] 경기도 고양시 일산동구 장항동 869 일산방송컴플렉스방송관련시설 13층101-1310호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 ""사법연수원"" 북측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 공공시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(마두역 및 정발산역, 3호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상15층 건물 내 제13층 제101-1310호로서,
(사용승인일 : 2007.08.20)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 오피스텔이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조도'참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 업무시설, 판매시설, 근생시설, 운동시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 북서측, 남서측 및 남동측으로 각각 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}
및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- '내부구조도'의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경2985 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 장항동 869 일산방송컴플렉스 방송관련시설 13층101-1310호

용도: 오피스텔

감정가: 356,000,000원

토지면적: 21.21㎡ (약 6.42평)

토지지분: 21.21㎡ (약 6.42평)

건물면적: 90.23㎡ (약 27.29평)

건물지분: 90.23㎡ (약 27.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 아OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주요 특이사항: 유동화물건, 대항력있는 임차인, 재매각

주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

건축물 정보:

* 사용승인일: 2007년 8월 20일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 15층 건물 내 제13층

* 주요 용도: 업무시설, 방송국, 판매시설, 근린생활시설, 운동시설

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 '사법연수원' 북측 인근에 위치합니다. 주위로는 근린생활시설, 오피스텔, 공공시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 3호선 마두역 및 정발산역이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

* 접근성: 북서측, 남서측 및 남동측으로 포장도로에 접하고 있어 차량 접근 및 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을17 근저당권 (전북은행, 2022-05-06 접수)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리인 을17 근저당권 외 갑4 가압류, 갑5 임의경매 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 현재 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서 참고사항 '지상권개요'는 공란으로 인수되는 권리 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 고경자

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 12월 14일

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 임차인 보증금/차임이 미상일 경우 적용되나, 본 건은 0원으로 명시되어 있어 직접적인 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 대항력은 유지되므로 임차인의 점유권에 대한 제반 사항은 경매 진행 시 유의해야 합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전(매매) 등기, 신탁등기 말소 이력 확인됩니다.

* 을17 근저당권(전북은행, 381,800,000원)이 말소기준권리입니다.

* 갑4 가압류(신용보증기금, 256,490,500원) 및 갑5 임의경매(전북은행, 335,843,012원)가 존재했으나 모두 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 638,290,500원

4. 상권분석

* 주변 지역: 근린생활시설, 오피스텔, 공공시설이 혼재된 상업 및 업무 복합 지역입니다.

* 이용 현황: 대상 물건이 속한 건물은 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 운동시설 등으로 복합 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획: 중심상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로1류 및 중로1류에 접해 있습니다. 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 마두역 및 정발산역 이용이 가능하여 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다. 주변 버스 노선도 다양하게 운행됩니다.

* 편의시설: 상업 지역에 위치하여 은행, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 주변에 킨텍스(KINTEX)와 대규모 복합 상업 시설들이 자리하고 있어 관련 인프라를 활용하기 좋습니다.

* 주변 시설: 혐오 시설은 지도상으로 확인되지 않으나, 상세 현황은 현장 답사를 통해 재확인 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 고경자 씨가 전입일자(2016.12.14) 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금과 차임은 0원으로 명시되었으나, 임차인의 법적 지위 및 명도 관련 이슈는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 재매각 물건: 이전 경매 절차에서 매각이 완료되지 못했음을 의미하며, 이는 물건의 복잡성이나 명도 등 예상치 못한 문제가 있었을 가능성을 시사합니다.

* 유동화 물건: 자산 유동화 과정을 거친 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 또는 권리 관계상 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 내부구조: 내부 구조도는 공부상 현황에 따른 것이며, 실제 내부 실사와 다를 수 있으므로 경매 진행 시 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 일산동구 장항동의 중심 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 우수합니다. 건물 자체도 비교적 최근인 2007년에 사용 승인된 비교적 신축에 속합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 재매각 및 유동화 물건이라는 점은 입찰 결정 시 신중한 접근이 필요한 주요 리스크 요인입니다. 보증금 및 차임이 0원이므로 금전적 부담은 없으나, 임차인의 점유 권한을 고려한 명도 계획 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 일산의 중심 상업 지구에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며, 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 편리한 교통: 지하철 및 도로망이 잘 갖춰져 있어 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

* 시세 반영: 최근 유사 면적 오피스텔의 실거래가가 5억원 내외로 형성되어 있음을 감안할 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 하부 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 낙찰 후 권리 관계는 비교적 깔끔합니다 (단, 임차인 명도는 별도).

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래 정보에 따르면, 동일 건물 내 90.23㎡ 면적의 오피스텔이 2025년 12월 5층에서 50,000,000원 (5억원)에 거래되었습니다. 본 물건은 동일 면적에 13층으로, 층수 및 거래 시점(2026년 3월)을 고려하면 시장 가치는 50,000,000원에서 소폭 상승한 52,000,000원에서 55,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 재매각 물건이라는 점 등 복합적인 리스크를 고려해야 합니다. 감정가 35,600,000원 대비 시장 가치가 높게 형성되어 있으나, 리스크 프리미엄을 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 42,000,000원에서 48,000,000원 사이로 제안합니다. 이 가격대는 감정가보다는 높지만, 최근 실거래가보다는 낮게 책정하여 리스크를 일부 반영한 전략적 입찰 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.