나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63367 [1] 경기도 파주시 야당동 1050 운정야당역헤리움 12층1219호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 ""운정중학교"" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 ""야당역""이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 17층 중 12층 1219호로서 (사용승인일 : 2019.08.23.)

외벽 : 몰탈 위 페인트 및 석재붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 및 E/V설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 32m, 동측으로 폭 약 13m의 포장도로 및 본건 북동측으로 보행자전용도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(파주운정지구)
(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(파주운정지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)
(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상이나 등기사항전부증명서에 주택임차권 등기되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 3번 2024년3월28일 제24331호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.4.21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경63367 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 1050 운정야당역헤리움 12층1219호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 115,000,000원

* 토지면적: 6.29㎡ (약 1.90평)

* 토지지분: 6.292㎡ (약 1.90평)

* 건물면적: 22.05㎡ (약 6.67평)

* 건물지분: 22.0477㎡ (약 6.67평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물명: 운정 야당역 헤리움

* 건축년도: 2019년 사용승인 (2019.08.23)

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 지역입니다.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 "야당역"이 소재하여 교통 여건이 양호합니다.

* 본건 서측으로 폭 약 32m, 동측으로 폭 약 13m의 포장도로가 접하고 있으며, 북동측으로는 보행자 전용도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 3번 주택임차권 (2024.03.28 접수, 김찬주)이 아닌, 갑9번 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025.06.11 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 (주택도시보증공사): 보증금 126,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-07, 확정일자 2022-02-21, 배당신고일자 2024-03-28. 대항력 없음.

* 임차인 최재원: 보증금 2,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2025-03-19, 확정일자 없음. 대항력 있음.

* 인수되는 보증금: 0원.

* 특이사항:

* 부동산등기사항전부증명서상 주택임차권 등기(을구 3번)에 대해 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 매수인이 인수하는 임대차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 야당역 역세권 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지 및 상업 시설, 학교 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 및 생활 기능이 형성되어 있습니다.

* 일반상업지역에 속해 있어 근린생활시설 등 다양한 업종이 입점할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 야당역을 중심으로 형성된 상권으로, 유흥 시설 및 다양한 편의시설이 혼재되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 야당역이 소재하여 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다. 인근에 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설, 상업시설, 대형 마트(이마트 파주 운정점까지 차량 12분) 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 운정중학교가 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변에 다른 학교 시설들도 있습니다.

* 환경: 주변에 운정호수공원 등 녹지 공간과의 연계성도 고려해볼 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설로 볼 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 야당동 지역에서 공동묘지 이전 요구가 있었던 사례가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 최재원: 보증금 2,000,000원, 차임 500,000원의 임차인이 존재하며, 전입일자 2025-03-19로 대항력을 갖추고 있습니다. 이 임차인의 명도 또는 배당 문제는 낙찰 후 추가적인 고려사항이 될 수 있습니다.

* 명도 가능성: HUG의 보증금 반환청구권 포기 및 말소 동의로 인해 HUG 관련 보증금 인수 부담은 없으나, 대항력 있는 임차인 최재원과의 협의 또는 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 운정 야당역 헤리움 오피스텔로, 야당역 역세권에 속하여 교통이 매우 편리한 장점이 있습니다.

* 주변 지역의 상업 및 주거 시설 발달로 인해 기본적인 생활 편의성이 우수하며, 특히 야당역 인근은 상권이 잘 형성되어 있습니다.

* 권리관계상 HUG 관련 주택임차권은 보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 인해 말소될 예정이므로, 매수인이 직접 인수하는 보증금은 없을 것으로 판단됩니다.

* 그러나, 대항력 있는 임차인 최재원이 존재하여 이 부분에 대한 명도 또는 협상이 필요합니다. 보증금 200만원은 소액이나, 월세 50만원의 지속적인 수취 여부 또는 명도 비용을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경의중앙선 야당역 도보권으로 추정되며, 교통 편의성이 높아 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 탄탄한 생활 인프라: 대규모 상업 시설, 근린생활시설, 문화 시설(인근 지역) 등이 밀집해 있어 거주 만족도가 높습니다.

* 시세 대비 저렴한 감정가: 최근 매매 시세가 130,000,000원 ~ 135,000,000원 수준인 반면, 감정가는 115,000,000원으로 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* HUG 관련 권리 문제 해결: HUG의 적극적인 협조로 임대차보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 정보 분석 결과, 동일 건물(운정 야당역 헤리움)의 전용면적 28.49㎡ (약 8.62평) 기준으로 2026년 1월~3월 거래 사례가 130,000,000원에서 135,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 본건의 감정가는 115,000,000원으로, 최근 시세 대비 약 10~15% 가량 저렴하게 평가되었습니다.

* 대항력 있는 임차인 최재원(보증금 200만원, 월세 50만원)의 존재로 인해 명도 절차 및 관련 비용을 고려해야 합니다. 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있어, 매수인이 직접 인수하는 보증금은 없으나, 명도 대상이 됩니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 경쟁력 있는 입찰가는 최근 시세의 하단부와 감정가를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가: 118,000,000원 ~ 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.