나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72474 [1] 경기도 연천군 신서면 답곡리 831 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 신서면 도신리 소재 ""신서면행정복지센터"" 남서측 근거리에 위치하며,
주위는 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간농경지대로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 토지 및 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등을 감안시 대중
교통상황은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 북측하향 완경사의 부정형등의토지로서, 현재""전 및 잡목 등이 무성한 묵전 등""
상태임.

인접 도로상태

본건 토지는 (비포장)농로 등을 통하여 차량접근 등이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

-일련번호(1)~(4) 공히
생산관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 2000m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각, 농지취득자격증명원 필요함(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72474 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 연천군 신서면 답곡리 831

용도: 전 (논밭)

토지면적: 15,769.00㎡ (약 4,770.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

1.3. 평가 및 기타

감정가: 447,591,000원

주요사항: 농지취득자격증명, 일괄매각

주의사항: 농지취득자격증명원 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 신서면 도신리 소재 "신서면행정복지센터" 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 임야 등이 혼재하는 산간 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 토지 및 인근까지 차량 접근은 가능합니다. 다만, 인근 버스정류장까지의 거리를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 비포장 농로 등을 통하여 차량 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2007년 10월 26일자 의정부농업협동조합의 근저당권 (을4)입니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

말소기준권리보다 선순위인 권리는 현재 등기부상 존재하지 않으며, 말소기준권리 이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 갑3: 정상덕 소유권 이전 (2004-01-10)

* 갑4: 박순녀 외 1명 소유권 이전 (2005-08-01)

* 갑5: 신광호 공유자전원지분 전부 이전 (2007-09-13) - 매매

* 을4: 의정부농업협동조합 근저당권 (2007-10-26, 130,000,000원) - 말소기준권리

* 을5: 의정부농업협동조합 지상권 설정 (2007-10-26) - 말소

* 을7: 이미경 근저당권 (2022-10-04, 150,000,000원) - 말소

* 갑8: 이미경 임의경매 개시 결정 (2025-06-11, 150,000,000원) - 말소 (본 경매 사건)

총 등기부채권액은 280,000,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 물건명세서에 '지상권개요'가 언급되어 있으나, 등기부상 을5 지상권은 이미 말소 처리되었습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건 소재지는 농경지와 임야가 주를 이루는 산간 농경지대로, 상업 시설보다는 농업 활동이 중심이 되는 지역입니다. 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다.

4.2. 개발 현황

최근 연천군 신서면 답곡리 일대가 종합장사시설 사업 부지로 최종 선정되었습니다. 이는 지역 개발의 일환으로 볼 수 있으나, 해당 시설의 영향은 고려해야 할 사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

신서면행정복지센터가 인근에 위치하여 기본적인 행정 서비스를 이용할 수 있습니다. 그러나 대중교통 접근성이 낮고 주변 편의시설이 부족하여 생활 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다.

5.2. 주변 환경

주변은 농경지와 임야로 이루어져 있어 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 다만, 해당 지역은 군사시설보호구역에 해당될 수 있어 관련 제한 사항을 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본건은 농지이므로 매수자는 관할 시군구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효 처리되고 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 생산관리지역: 건축 및 개발 행위 시 용도 지역 규제를 따릅니다.

* 가축사육제한구역 (주거밀집지역 2000m 이내): 가축 사육 관련 제한이 있을 수 있습니다.

* 제한보호구역 (군사기지 및 군사시설 보호법): 군사 작전상 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 접근성 및 환경

차량 없이는 접근 및 일상생활에 불편함이 예상됩니다. 또한, 최근 종합장사시설 건립이 추진되고 있어 이로 인한 잠재적인 환경 및 민원 관련 이슈를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 연천군 신서면 답곡리에 위치한 15,769.00㎡ (약 4,770.07평) 규모의 전(답변)입니다. 감정가는 447,591,000원이며, 토지만 매각 대상입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗합니다. 그러나 농지취득자격증명 제출 의무, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 군사시설보호구역 등 토지 이용에 따른 제한 사항이 많습니다. 또한, 대중교통 접근성이 낮고, 최근 종합장사시설 건립이 추진되고 있는 점은 장단점으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대규모 토지 확보

15,769.00㎡의 넓은 면적을 현재 감정가 수준에서 취득할 수 있는 기회입니다.

8.2. 개발 가능성 (장기적 관점)

연천군 지역의 향후 개발 계획 및 국립연천현충원 조성 등과 연계하여 장기적인 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 낮은 진입 장벽 (감정가 기준)

농지라는 특수성과 개발 제한 요소를 감안하면, 감정가 대비 합리적인 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 농지취득자격증명 제출 의무, 여러 가지 토지 이용 제한, 낮은 대중교통 접근성, 그리고 종합장사시설 건립 예정지 인접이라는 특수성을 가지고 있습니다. 따라서 이러한 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

인수할 보증금이 없으므로, 감정가 447,591,000원을 기준으로 시장 상황과 물건의 제반 사항을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

추천 입찰가는 감정가 대비 70%~100% 수준인 310,000,000원 ~ 450,000,000원 범위 내에서, 본건의 잠재적 가치와 리스크를 면밀히 평가하여 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.