나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72500 [1] 경기도 의정부시 신곡동 119-7 성우빌라 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지일 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 ""새말초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 소규모 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 북서측 인근에
의정부 경전철 ""새말역"" 이 소재하며 대중교통 상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 3층 301호로서 (사용승인일 : 2015.06.09)
외벽 : 치장벽돌 마감 등
내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등
창호 : 샤시 창호

이용상태

도시형 생활주택(다세대주택 : 방3, 주방/식당, 거실, 욕심겸화장실, 발코니, 현관 등)
으로 이용 중임.

설비내역

급배수, 상하수도시설, 위생설비, 난방설비(개별난방 구조) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 상댑호구역(새말초), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역
(2024.11.10~2029.11.9)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원에서 진행 중인 2025타경72500 (1) 사건의 경매 대상 부동산입니다.

소재지는 경기도 의정부시 신곡동 119-7 성우빌라 3층 301호이며, 용도는 도시형생활주택(다세대주택)입니다.

건물은 2015년 6월 9일에 사용승인되었으며, 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다.

토지 면적은 35.99㎡(약 10.89평)이고, 건물 면적은 61.02㎡(약 18.46평)입니다.

감정가는 188,000,000원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

본 경매는 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 대상 물건에 대항력 있는 임차인이 존재하며, 공동담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "새말초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 소규모 공동주택이 혼재된 주거 지역입니다.

교통 상황은 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북서측 인근에 의정부 경전철 "새말역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 동측으로는 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획으로는 제1종일반주거지역, 상대호구역(새말초), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-11-05 ~ 2029-11-09)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 강미자 (접수일자: 2015-07-08)

* 근저당권: 송월자산관리대부주식회사 (접수일자: 2021-07-19, 채권최고액: 330,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매개시결정: 주택도시보증공사 (접수일자: 2025-06-11, 사건번호: 2025타경72500, 채권액: 135,000,000원)

* 주택임차권: 최윤서 (전입일자: 2016-03-03, 확정일자: 2018-02-23, 임대차보증금: 135,000,000원)

* 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 135,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 물건명세서상 해당 임차권은 "인수"로 기재되어 있습니다.

* 임차인: 장병기 (전입일자: 2025-06-18, 보증금: 0원, 차임: 0원)

* 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

총 등기부채권액은 465,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 신곡동의 주거 밀집 지역에 위치하여 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

인근에 새말초등학교가 있어 교육 환경이 우수하며, 새말역이 가까워 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

소규모 공동주택과 단독주택이 혼재된 지역 특성상, 비교적 조용한 주거 생활이 가능합니다.

인근 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근(2026년 5월) 유사 면적 및 연식의 매물은 1억 900만원(46.48㎡, 2003년식) 수준으로 거래되었습니다. 더 오래된 건물(1986년식, 41.7㎡)은 5,500만원, 비교적 신축(1996년식, 36.31㎡)은 1억 7,000만원에 거래된 사례가 있어, 지역 내 시세 편차가 존재함을 알 수 있습니다. 본 건은 2015년식으로 비교적 신축에 속하며, 감정가 1억 8,800만원은 이러한 입지 및 건물 상태를 반영한 것으로 보입니다.

주변에 대규모 상업시설보다는 지역 생활 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 건은 2015년 건축된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 내부 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

새말초등학교가 인근에 위치하여 자녀의 통학이 편리합니다.

주변에 대중교통망(버스, 경전철)이 잘 갖추어져 있어 시내 이동이 용이합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과,

* 한마음빌라(104동): 2003년식, 46.48㎡, 2026년 5월 28일 10,900만원에 거래.

* 삼익주택: 1986년식, 41.7㎡, 2026년 5월 14일 5,500만원에 거래.

* 대원하이츠빌라: 1996년식, 36.31㎡, 2026년 5월 8일 17,000만원에 거래.

상기 정보는 최근 매매 동향을 보여주며, 본 건(61.02㎡, 2015년식)의 가치 산정에 참고할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인(최윤서, 보증금 135,000,000원)의 보증금 인수 부담입니다. 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 잔액을 인수해야 합니다. 이는 총 투자 비용을 증가시키는 요인입니다.

임차인 장병기의 경우 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자가 최근(2025-06-18)이므로 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 경매 절차를 통한 취득은 허가 대상에서 제외될 수 있습니다. 다만, 향후 매각 시 허가 구역임을 인지해야 합니다.

물건명세서상 "공동담보" 물건이라는 점은 추가적인 권리 관계나 채무 내용을 파악해야 할 필요성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부시 신곡동의 역세권(새말역) 인근에 위치한 비교적 신축(2015년식) 다세대주택입니다. 초등학교가 인접해 있어 실거주 목적에도 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 1억 3,500만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여, 해당 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 낙찰자가 이를 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 경매 입찰 시 가장 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

감정가 1억 8,800만원은 건물 연식과 입지를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되나, 대항력 있는 임차인 인수 부담을 감안하여 총 투입 비용 대비 수익성을 면밀히 분석해야 합니다.

주변 시세 동향을 볼 때, 본 건의 시장 가치는 감정가 수준 이상으로 평가될 가능성도 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급(2015년식) 건물로 내부 상태 및 상품성이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 새말역 초역세권에 해당하여 교통 편의성이 뛰어나며, 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

* 새말초등학교가 인접하여 학군이 우수하며, 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 경매 특성상 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. (단, 임차인 인수 부담 고려)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 188,000,000원입니다.

주요 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인 최윤서 씨의 보증금 135,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

이에 따라 총 투입 비용은 낙찰가(입찰가) + 135,000,000원(인수 보증금)이 됩니다.

주변 시세 분석 결과, 한마음빌라(2003년식, 46.48㎡)가 10,900만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건(61.02㎡, 2015년식)의 건물 가치를 보수적으로 추정 시 약 1억 7,000만원 ~ 1억 9,000만원 수준으로 볼 수 있습니다.

입찰가 산정 시, 총 투입 비용이 물건의 실질 시장 가치를 초과하지 않도록 유의해야 합니다.

만약 낙찰가(입찰가)를 140,000,000원으로 가정할 경우, 총 투입 비용은 140,000,000원 + 135,000,000원 = 275,000,000원이 됩니다.

만약 낙찰가(입찰가)를 150,000,000원으로 가정할 경우, 총 투입 비용은 150,000,000원 + 135,000,000원 = 285,000,000원이 됩니다.

이 총 투입 비용이 향후 예상되는 시세 또는 전월세 가격을 고려했을 때 합리적인 수준인지 판단해야 합니다.

따라서, 본 건의 경우 대항력 있는 임차인 인수 부담을 충분히 반영하여, 130,000,000원에서 150,000,000원 사이 의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 경우 총 예상 투입 비용은 265,000,000원에서 285,000,000원 수준이 됩니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 투자 성향, 그리고 해당 물건의 장기적인 가치 판단에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.