나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72502 [1] 경기도 의정부시 의정부동 440-15 현대아트빌리지 4층 403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 소재한 ‘의정부역’ 북서측 인근에 위치한 ‘현대아트빌리지’내 단위호로서, 인근은 상가 및 주거용부동산 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성, '의정부역'까지의 거리, 인근 버스정류장까지의 거리와 노선수 등으로 보아 교통상황 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상14층/지하1층 건물 내 4층 403호로,
외벽: 페인팅 및 일부 외장석 마감 등
내벽: 벽지마감, 타일붙임 등
창호: 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로, 오피스텔 및 다세대주택 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 특정용도제한지구, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-10-26)(일반도로)(접합), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터300m이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역(성모유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72502 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 440-15 현대아트빌리지 4층 403호

용도: 오피스텔

감정가: 283,000,000원

토지면적: 11.41㎡ (약 3.45평)

토지지분: 11.4123㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 67.96㎡ (약 20.56평)

건물지분: 67.96㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치하며 ‘의정부역’ 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 해당 지역은 상가 및 주거용 부동산이 혼재된 환경입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성, 의정부역까지의 거리, 버스 노선수 등을 고려할 때 교통 상황은 대체로 무난한 편입니다.

* 주변 교통:

* '의정부역' (1호선) 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인근 간선도로와의 접근성이 좋습니다.

* 다양한 버스 노선이 운행되고 있습니다.

* 주변 환경:

* 상가 및 주거용 부동산이 밀집한 지역입니다.

* 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등에 속합니다.

* 본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 14층, 지하 1층 건물 중 4층에 위치합니다.

* 건물 준공은 2018년으로 비교적 신축에 속합니다.

3. 권리분석

본 물건은 다수의 권리 관계가 설정되어 있으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있으나, 매수인에 대한 대항력 포기 확약서를 제출하여 해당 임차보증금은 인수하지 않아도 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 1: 고소영 (보증금 0원, 차임 900,000원, 대항력 없음)

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (권지안(개명전:권옥)) (보증금 249,900,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-19, 확정일자 2024-08-24, 배당신고일자 2023-11-24, 대항력 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주요 등기사항 요약:

* 소유권 보존 및 이전 등기, 신탁 등기 말소, 공유자 지분 이전 등기 존재.

* 주택임차권 (권지안, 249,900,000원) 등기 존재하나 말소 예정.

* 다수의 압류 등기 (중랑세무서장, 의정부시, 서울특별시, 의정부세무서장) 존재, 모두 말소 예정.

* 말소기준권리: 중랑세무서장 압류 (2022-01-20).

* 강제경매 개시 결정 (주택도시보증공사, 249,900,000원) 등기 존재.

* 특이사항 및 주의사항:

* 주택도시보증공사(HUG)는 본 경매 절차에서 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 2026년 7월 1일자로 제출했습니다. 따라서 매수인은 HUG의 임차보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

* "대항력있는임차인"으로 표기된 부분은 HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 실제 인수 대상이 되지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건은 의정부역 인근의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치하여 유동인구가 비교적 많고, 관련 상업 시설 이용이 편리합니다. 일반상업지역에 속하여 다양한 업종의 영업이 가능하며, 의정부역을 중심으로 한 상권의 배후 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.

* 주변 상업시설:

* 의정부역 인근에 백화점, 지하상가, 시장 등 다양한 상업 시설이 분포하고 있습니다.

* 병의원, 은행 등 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

* 상권 특성:

* 의정부역은 경기 북부권의 주요 교통 허브로서, 꾸준한 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리한 환경입니다.

5. 생활정보

의정부역 역세권이라는 점에서 교통, 편의, 문화 등 다방면의 생활 인프라를 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교통: 의정부역 (1호선) 도보 이용 가능. 다양한 버스 노선으로 시내외 이동 용이.

* 편의시설: 의정부 신세계백화점, 제일시장, CGV, 각종 병의원, 은행 등 이용 가능.

* 문화/여가: 의정부 시청, 문화재단, 직동근린공원 등 접근성이 좋습니다.

* 교육: 의정부중앙초등학교, 의정부서초등학교 등이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG의 대항력 포기 확약이 법적으로 완벽하게 이행되어야 합니다. 만약 예상치 못한 법적 분쟁 발생 시 보증금 인수 문제가 재발할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 제공된 최근 매매 정보(15,702만원, 약 1억 5,702만원)는 감정가(2억 8,300만원) 및 채권 최고액(2억 4,990만원)과 현저한 차이를 보입니다. 이는 해당 거래가 특수 거래였거나, 현재 부동산 시장 상황이 좋지 않음을 시사할 수 있습니다. 따라서 낙찰 후 시세보다 낮은 가격에 되팔아야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

* 물건 정보에 '대항력있는임차인'이 언급되었으나, 권리분석상 HUG 임차인의 대항력이 없다고 기재되어 있습니다. 이는 권리분석의 정확성을 재확인할 필요가 있음을 의미합니다. (단, HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 실제 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 의정부역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다. 가장 큰 장점은 주택도시보증공사(HUG)가 임차 보증금 2억 4,990만원에 대한 대항력을 포기하고 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여, 매수인이 해당 금액을 인수할 부담이 없다는 점입니다. 이는 사실상 권리 관계가 매우 깨끗한 상태로 취득할 수 있음을 의미합니다. 그러나 최근 실거래가가 감정가에 비해 현저히 낮게 조사된 점은 주의해야 할 부분으로, 시장 상황을 면밀히 분석하여 신중한 입찰이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 대항력 포기 확약으로 인한 부담 없는 권리 인수: 2억 4,990만원에 달하는 HUG 임차 보증금을 인수하지 않아도 되어, 실질적인 취득 비용을 절감할 수 있습니다.

* 의정부역 역세권 입지: 주요 교통 요지이자 상업 중심지에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 상대적으로 낮은 시세 형성 가능성: 감정가 대비 낮은 시세로 낙찰받을 경우, 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 정보에 따르면, HUG의 임차보증금(249,900,000원)은 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

감정가: 283,000,000원

최근 실거래가 (JSON 제공, 2024년 8월 28일, 2층, 68.08㎡ 기준): 157,020,000원

제공된 JSON 상의 최근 실거래가가 1억 5,702만원으로 감정가 대비 매우 낮게 형성되어 있습니다. 이는 해당 거래가 특수한 경우이거나, 현재 시장이 매우 침체되었음을 시사합니다. HUG의 대항력 포기라는 유리한 조건에도 불구하고, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세와 향후 시장 전망을 고려하여, 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 투자 결정은 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최신 실거래가 및 유사 물건 시세 조사, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 주변 시설 검색 결과, 해당 지역에 특별히 언급될 만한 혐오 시설은 검색되지 않았습니다.

* 면적 정보:

* 토지: 11.41㎡ (약 3.45평)

* 건물: 67.96㎡ (약 20.56평)

* 오피스텔은 일반적으로 전용면적(67.96㎡) 기준으로 평가됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.