나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51576 [1] 서울특별시 강동구 천호동 167-108 금강블루빌 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 셩현감정 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""동신중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 동유
형의 다세대주택, 아파트 단지, 근린 상가 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철5호선 강동역 및 다수의 노선버스
정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 3층 302호로서.

외벽: 석재타일 붙임 마감 등,
창호: 새시 창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 3필 일단의 가장형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

서울동부지방법원 2025타경51576 (1)

2.2. 소재지

서울특별시 강동구 천호동 167-108 금강블루빌 3층302호

2.3. 용도

도시형생활주택

2.4. 감정가

263,000,000원

2.5. 면적

토지 면적: 17.44㎡ (약 5.28평)

토지 지분: 17.444㎡ (약 5.28평)

건물 면적: 28.54㎡ (약 8.63평)

건물 지분: 28.54㎡ (약 8.63평)

2.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2.7. 경매 구분

부동산강제경매

2.8. 채권자

이OO

2.9. 특이사항

대항력있는 임차인, 공동담보

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "동신중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 동유형의 다세대주택, 아파트 단지, 근린상가 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 강동역 및 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

* 갑1: 2018-09-06 접수, 소유권보존 (최창수 외 1명)

* 갑2: 2019-07-31 접수, 공유자전원지분전부이전 (주식회사인엔아웃, 매매)

* 을3: 2025-02-03 접수, 주택임차권 (이상철, 금253,000,000원), 말소: 인수

* 갑3: 2024-11-22 접수, 가압류 (주택도시보증공사, 금3,232,000,000원), 말소: 말소 (말소기준권리)

* 갑4: 2025-06-09 접수, 강제경매 (이OO, 260,832,601원), 말소: 말소

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 이상철

* 보증금: 253,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-24

* 확정일자: 2020-09-28

* 배당신고일자: 2025-02-03

* 대항력: 있음

* 비고: "말소: 인수"로 표기되어 있으며, 물건명세서 상 "배당에서 보증금 전액 배당받지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"으로 기재되어 있어 인수 금액 발생 가능성이 있습니다.

4.3. 인수 보증금 합계

0원 (권리분석상의 표기이나, 물건명세서 참고사항에 따라 인수 가능성 있음)

5. 상권분석

5.1. 주변 상권

본건이 위치한 천호동 일대는 주거지역과 근린 상업시설이 혼합된 지역으로, 배후 주거 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 인근 학교 및 주거 단지로 인해 기본적인 생활 편의시설은 잘 갖추어진 것으로 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 3층 302호입니다.

* 외벽: 석재타일 붙임 마감

* 창호: 새시 창호

6.2. 이용 상태

도시형생활주택으로 이용 중입니다.

6.3. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

6.4. 주변 시설

* 학교: 동신중학교 북서측 인근 위치

* 교통: 지하철 5호선 강동역, 다수 노선버스 정류장 인근

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

주택임차권 (이상철)이 말소기준권리보다 선순위에 있으며, "말소: 인수"로 표기되어 있습니다. 보증금 253,000,000원이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하거나 총 매수 비용을 크게 증가시키는 요인이 될 수 있습니다.

7.2. 공동담보

본 건은 공동담보로 진행될 수 있으며, 이는 경매 절차 및 낙찰 후 처리 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

7.3. 높은 채권 총액

총 채권액이 34억 8,500만원에 달하여, 경매 절차 진행 시 복잡성이 가중될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다. 하지만, 2억 5,300만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 리스크가 가장 큰 문제입니다. 인수 금액이 발생할 경우, 실제 총 매수 비용이 예상보다 훨씬 커질 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 양호한 입지: 강동역 인근으로 교통이 편리하며, 주거지로서의 기본적인 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 소형 평형: 1~2인 가구에게 적합한 소형 면적으로, 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 대항력 있는 임차인 인수 리스크로 인해 시세 대비 낮은 금액으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 거래가는 ㎡당 약 730만원 ~ 1,170만원 수준입니다. 본건의 건물 면적(28.54㎡)을 고려할 때, 현재 시세는 약 2억 7,000만원 ~ 2억 7,500만원 수준으로 추정됩니다. 감정가는 2억 6,300만원입니다.

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 5,300만원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이 점을 고려하여, 예상 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 수준을 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 총 매수 비용을 약 2억 7,000만원으로 가정하고, 인수 보증금 2억 5,300만원을 제외하면, 희망하는 입찰가는 약 1,700만원 ~ 2,200만원 수준이 될 수 있습니다. (입찰가: 20,000,000원 ~ 25,000,000원)

이는 인수 보증금이 예상대로 매수인이 부담해야 하는 경우를 가정한 것으로, 실제 배당 순위에 따라 변동될 수 있습니다. 따라서 명확한 권리 분석과 임차인과의 소통이 필수적입니다.

주의: 위 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수한다고 가정하고, 총 매수 비용이 시장가격을 초과하지 않도록 역산한 수치입니다. 인수 보증금액이 명확하게 확정되지 않은 경우, 예측이 달라질 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.