나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51603 [1] 서울특별시 송파구 문정동 620 송파푸르지오시티 4층455호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한들감정 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""문정역(지하철 8호선)"" 남서측 인근에 위치하며, 북측에 서울동부지방법원이 위치하고 주위는 아파트단지, 업무. 상업용빌딩, 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거 및 상업지대로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 북동측 및 남동측으로 전철역(문정역, 정자역 : 지하철 8호선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리구트구조 평지붕 15층건내 제4층 제455호로서,
외 벽 : 일부 석재붙임 및 알루미늄복합판넬 마감 등,
내 벽 : 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등,
바 닥 : 장판마감 및 타일 마감 등
창 호 : 알루미늄샷시 시스템 창호 마감.

이용상태

업무시설(오피스텔) - (후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스공급설비, 열병합발전에 의한 지역난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 등고 ·평탄한 가장형의 토지로서, 건부지(업무시설(오피스텔, 사무소)외1)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 대중교통이 운행되는 노폭 약 35미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접함 접하고, 남측으로는 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하여 타 지역으로의 교통 연계성 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51603 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 620 송파푸르지오시티 14층 1455호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 247,000,000원

토지면적: 6.38㎡ (약 1.93평)

건물면적: 30.00㎡ (약 9.08평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 지하철 8호선 문정역 남서측 인근에 위치하며, 북측에는 서울동부지방법원이 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트단지, 업무/상업용 빌딩, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황:

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 북동측 및 남동측으로는 문정역(지하철 8호선)이 위치하는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태:

본건 북동측 및 북서측으로는 노폭 약 35미터의 아스팔트 포장도로와 접하고, 남측으로는 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하여 타 지역으로의 교통 연계성이 우수합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30., 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

현대카드 가압류 (2025년 1월 20일 접수)

진행 중인 경매:

서울동부지방법원 2025타경51603 (현대카드 신청 부동산강제경매)

채권자:

현대카드 (총 채권액: 35,863,301원 + 32,130,232원)

임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2014년 7월 7일

* 확정일자: 2014년 7월 7일

* 배당신고일자: 2025년 7월 2일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 전입일자(2014.07.07)가 말소기준권리(2025.01.20)보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

인수되는 권리:

인수 보증금 합계 0원. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리(임차인 강 )는 배당을 받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 하나, 본 건에서는 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 해석됩니다.

매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리(가압류) 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

주변 환경:

송파구 문정동의 주요 업무지구 및 상업지구에 위치하며, 아파트단지, 오피스텔, 상업용 빌딩, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 혼재하여 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

문정역세권:

지하철 8호선 문정역을 중심으로 법조타운, 미래형 업무단지, 컬처밸리 등이 조성되어 있어 배후 수요가 풍부합니다. 서울동부지방법원이 인접해 있어 관련 업종의 수요도 기대됩니다.

잠재적 개발 가능성:

본건 토지는 유통상업지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

편의시설:

오피스텔 및 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 시설:

서울동부지방법원, 문정역(지하철 8호선) 등이 인접하여 행정 및 교통 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

강 임차인은 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다. 다만, 임차인이 명도를 거부하거나 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용이 발생할 가능성이 있습니다. (임대차 정보에 보증금이 230,000,000원으로 명시되어 있음에도 불구하고, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점에 대한 주의가 필요합니다. 이는 임차인이 배당을 통해 전액 변제받거나, 혹은 다른 이유로 낙찰자에게 보증금을 요구하지 않을 가능성을 시사하나, 명확한 확인이 필요합니다.)

토지이용계획상 제한:

토지이용계획 상 '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 지역의 개발이나 이용에 제약이 될 수 있으며, 주변 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 요소이므로 추가적인 확인이 필요합니다.

감정가와 시세 차이:

본건의 감정가는 247,000,000원이지만, 최근 2026년 5월에 거래된 유사 면적(30㎡)의 실거래가는 210,000,000원에서 225,000,000원 사이로 형성되어 있어, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 입찰 시 가격 결정에 신중을 기해야 함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 8호선 문정역 역세권에 위치하며 서울동부지방법원이 인접하여 뛰어난 입지와 교통, 생활 편의성을 자랑합니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 절차는 별도로 확인 및 진행이 필요합니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점과 토지이용계획상 '폐기물매립시설 설치제한지역'에 포함되는 점은 잠재적 리스크 요인이므로, 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

송파구의 주요 업무지구에 속해 있어 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 문정역 중심의 송파구 핵심 업무지구에 위치하여 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 인수 부담이 없어, 명도 완료 후 공실 리스크 관리 용이.

* 법조타운 및 신흥 업무지구의 성장으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 물건은 30㎡ (약 9.08평)의 전용면적을 가진 오피스텔입니다.

최근 2026년 5월에 거래된 유사 면적(30㎡)의 송파푸르지오시티 오피스텔 실거래가는 210,000,000원에서 225,000,000원 사이입니다.

감정가는 247,000,000원으로, 최근 실거래가 평균(약 215,000,000원)보다 높게 책정되어 있습니다.

대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 인수 부담이 없으며, (JSON 분석 결과) 14층에 위치하고 있습니다.

상기 제반 사항을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 하회하는 수준에서, 최근 실거래가 범위 내에서 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

추정 입찰가: 220,000,000원 ~ 230,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.