나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51596 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 133-1 아성뜨란채 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한성감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 ""용마초등학교"" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 단독·다세대주택, 노선 상가 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 수준임

건물의 구조

2018. 11. 13. 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 지상 6층 건물 내 제2층 제202호로서,
- 외벽: 석재붙임 등
- 창호: PVC 창호 등임

이용상태

건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이며, 폐문부재 등으로 인해 실제 이용상황은 확인하지 못하였는바,
경매 진행 시 참고하시기 바람

설비내역

급배수 및 위생설비, 전기설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51596 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 133-1 아성뜨란채 2층202호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설 - 사무소)

감정가: 339,000,000원

토지면적: 24.72㎡ (약 7.48평)

토지지분: 24.7159㎡ (약 7.48평)

건물면적: 41.78㎡ (약 12.64평)

건물지분: 41.78㎡ (약 12.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조

건물명: 아성뜨란채

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2018년 11월 13일

층/호수: 지상 2층 202호

외벽: 석재붙임 등

창호: PVC 창호 등

설비내역: 급배수 및 위생설비, 전기설비, 승강기설비 구비

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "용마초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독·다세대주택, 노선 상가 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 7호선 중곡역이 도보 약 10-15분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

도로상태: 본건 북측 및 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역

1.2. 권리분석

말소기준권리: 부산지방법원 2020카단104307 가압류 (주택도시보증공사)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2018년 11월 26일

* 확정일자: 2018년 12월 18일

* 배당신고일자: 2025년 06월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력있는 임차인이 존재합니다.

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보 물건입니다.

등기부채권 총액: 3,046,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 중곡동 일대는 배후 주거단지와 연계된 지역 상권이 형성되어 있습니다. 용마초등학교 인근으로 학생 및 학부모 수요와 더불어, 다세대주택 및 일반주택 거주민을 대상으로 하는 근린생활시설들이 입점해 있습니다. 주요 업종으로는 식당, 카페, 소매점, 학원 등이 혼재하며, 비교적 안정적인 지역 상권으로 평가됩니다. 대규모 상업시설이 밀집한 지역은 아니나, 생활밀착형 업종 운영에 적합한 환경입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

* 교육시설: 용마초등학교가 인접해 있습니다.

* 교통시설: 지하철 7호선 중곡역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 기타: 지역 내 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 혐오시설: 본건 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 조 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 330,000,000원이 존재합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 경매 절차 진행 시 낙찰가의 적정성 및 보증금 회수 가능 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 실제 이용 상황 미확인: 폐문 부재로 인해 본건의 실제 이용 상황이 확인되지 않았습니다. 경매 진행 시 건축물대장상 용도(사무소)와 다를 수 있으므로, 현장 확인이 필수적입니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 담보물건과의 연계된 채무 관계가 있을 수 있어 추가적인 확인이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 광진구 중곡동에 위치한 근린상가(사무소)로, 비교적 최근에 신축된 건물(2018년 사용승인) 내부에 있어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 초등학교와 주거단지가 인접하여 지역 기반의 안정적인 수요가 기대됩니다. 다만, 대항력있는 임차인이 존재하며, 실제 이용 현황이 확인되지 않은 점, 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 유의해야 할 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 신축급에 해당하여 관리 상태 및 상품성이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 안정적인 지역 상권: 초등학교 및 배후 주거단지를 기반으로 한 고정 수요층이 형성된 지역 상권입니다.

* 저평가 가능성: 권리 관계 및 임차인 문제 등을 고려하여 적정 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 가능성은 낮습니다. 다만, 실제 경매 진행 시 낙찰가율, 임차인의 배당 요구 여부 및 배당률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가 339,000,000원을 기준으로, 시장 조사 및 권리 관계 분석을 통해 보증금 인수 부담을 제외한 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.