나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51589 [1] 서울특별시 송파구 오금동 33-12 33에비뉴 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신진감정 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 ""오금고등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설 및 다세대주택, 연립주택, 아파트 단지 등이 혼재한 지역으로 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 3, 5호선 오금역이 소재
하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 6층 건내 제3층 302호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 시스템창호 등임.

이용상태

본건은 ""도시형생활주택(단지형다세대)""으로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

위생 급배수설비 등 되어 있으며, 화재 탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, ""도시형생활주택""
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2) 공히 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조
구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-
11-28)(2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가
대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 도현철)로부터 2026.06.19.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51589 (1)

채권자: 주택도시보증공사

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 송파구 오금동 33-12, 33에비뉴 3층 302호

용도: 도시형생활주택 (집합건물)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 600,000,000원

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 27.06㎡ (약 8.19평)

토지지분: 27.06㎡ (약 8.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.68㎡ (약 12.91평)

건물지분: 42.68㎡ (약 12.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 상세 정보

건축물명: 33 에비뉴

주용도: 공동주택 (도시형생활주택)

구조: 철근콘크리트구조 기타지붕

사용승인일: 2021년 03월 17일

총 층수: 지상 6층, 지하 1층

해당층: 3층 (302호)

건물면적 (연면적 기준): 약 179.08㎡ (건축면적), 약 659.79㎡ (연면적)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 송파구 오금동 소재 "오금고등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 지하철 3호선 및 5호선 오금역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 현황

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역.

제한 사항: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.3.24.~2025.9.30. 허가 대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지).

2.4. 주변 시설 분석 (혐오시설 포함)

본건 주변으로는 주거 시설 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 현재 조사된 내용으로는 본건 인근에 직접적으로 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 권혁민 외 3명 (2021-03-30)

* 소유권이전2번신탁등기말소: 권혁민 외 3명 (2022-01-07)

* 공유자전원지분전부이전 (매매): 임미경 (2022-01-07)

* 주택임차권: 도현철 (2024-01-22, 말소됨) - 보증금 560,000,000원, 전입일자 2022-01-07

* 압류 (말소기준권리): 잠실세무서장 (2024-12-27)

* 압류: 서울특별시 (2025-02-18)

* 가압류: 롯데카드 (2025-02-25) - 금 20,256,984원

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-06-10) - 금 560,000,000원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김지연

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-04-03, 대항력: 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 도현철)

보증금: 560,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-01-07, 확정일자: 2021-11-08, 배당신고일자: 2024-01-22, 대항력: 없음.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리인 잠실세무서장의 압류(2024-12-27)보다 이후에 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 주택임차권(도현철) 또한 등기부상 말소 처리되었으며, 주택도시보증공사(양도전: 임차인 도현철)로부터 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 내용의 확약서가 제출된 점을 미루어 볼 때, 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

3.4. 권리분석 요약

총 등기부채권액: 580,256,984원 (560,000,000원(주택도시보증공사) + 20,256,984원(롯데카드))

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 사례 분석

제공된 주변 실거래가 정보에 따르면, 유사한 시기에 거래된 다세대 주택의 경우 면적 및 건축 연도에 따라 차이가 있으나, 2026년 5월 거래된 63.56㎡(약 19.2평) 건은 415,000,000원 (약 653만원/㎡), 59.95㎡(약 18.1평) 건은 400,000,000원 (약 667만원/㎡)에 거래되었습니다.

4.2. 본건과의 시세 비교

본건은 42.68㎡(약 12.91평)의 도시형생활주택으로, 2021년 신축되어 비교적 최신 건물입니다. 제공된 시세 정보와 비교했을 때, 본건의 감정가 600,000,000원은 최근 실거래가 기준 시세 (약 280,000,000원 ~ 320,000,000원 수준으로 추정)보다 상당히 높은 수준입니다. 이는 감정 시점의 시장 상황, 개별 물건의 특성, 토지 가치 등이 반영된 결과일 수 있으나, 현재 시점에서는 시세와의 괴리가 큰 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 주거 환경

단지 주변으로 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택, 아파트 단지 등이 혼재하여 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 환경

본건은 "오금고등학교" 북측 인근에 위치하며, "교육환경보호구역"으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

과거 대항력 있는 임차인(도현철)이 존재했으나, 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서를 통해 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하기로 한 점은 긍정적입니다. 그러나 임차권등기 말소 동의 조건 등이 복잡하게 얽혀있어, 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁의 여지를 완전히 배제하기는 어렵습니다.

6.2. 감정가 대비 시세 격차

본건의 감정가는 6억원이나, 주변 유사 물건의 최근 실거래가로 추정되는 시장 가치는 약 2.8억~3.2억원 수준으로, 약 2배 이상의 큰 격차를 보입니다. 이는 낙찰가 산정 및 투자 수익률 예측에 있어 매우 중요한 고려 사항이며, 향후 입찰가 결정 시 신중한 접근이 필요합니다.

6.3. 기타 법률/행정적 리스크

토지이용계획 상 "토지거래계약에 관한 허가구역(2025.3.24.~2025.9.30. 허가 대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)"으로 지정되어 있어, 향후 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 3, 5호선 오금역 인근에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 도시형생활주택으로, 교통 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 권리관계상 대항력 있는 임차인 이슈가 있었으나, 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가(6억원)와 최근 실거래가 기반 시세(약 2.8억~3.2억원) 간의 큰 괴리가 존재하여, 투자 가치 판단에 있어 세심한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3, 5호선 오금역 인근으로 교통 편리성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물로 관리 상태 및 내구성이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 주거 환경: 오금고등학교 인근의 조용한 주거 지역에 위치합니다.

* 임차인 리스크 해소: 대항력 포기 확약서 제출로 보증금 인수 위험이 적을 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 최근 실거래가 기반 추정 시세는 약 280,000,000원에서 320,000,000원 수준으로 분석됩니다. 감정가(600,000,000원)와 시세 간의 큰 차이를 고려할 때, 합리적인 투자 결정을 위해서는 시세에 기반한 입찰가 산정이 중요합니다.

인수가격은 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정합니다.

주변 시세 및 본건의 상태, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 300,000,000원 ~ 350,000,000원 사이에서 신중하게 접근할 것을 권장합니다. (보수적으로 접근할 경우, 시세보다 약간 높은 범위에서 경쟁을 고려해야 할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.