나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51606 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 62-50 정원하이빌 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 ""대원외국어고등학교"" 남측 인근에 소재하는 구분건물(정원하이빌 2층 202호)로서, 인근은 단독주택 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는바 제반주위환경은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 2층 202호로서
(사용승인일 : 2020.11.24)

외벽 : 석재붙임 마감 등임
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6M, 동측으로 노폭 약 3M 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(주요산주변)
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김정의)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.05.04.자에 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51606 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 62-50 정원하이빌 2층202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 388,000,000원

토지면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

건물면적: 39.67㎡ (약 12.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 준공년도: 2020년 11월 24일 (사용승인일 기준)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "대원외국어고등학교" 남측 인근에 소재하며, 주변은 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통시됩니다.

* 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 6M, 동측으로 노폭 약 3M 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 정보상으로는 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑5 (압류) - 강서세무서장 (2022.07.04.)

* 소멸되는 권리:

* 을3 (주택임차권) - 김정의 (2023.03.06.) - 보증금 345,000,000원

* 갑6 (가압류) - 주택도시보증공사 (2023.01.03.) - 788,000,000원

* 갑7 (강제경매) - 주택도시보증공사 (2025.06.11.) - 345,000,000원 (본건 경매 개시 결정)

* 인수되는 권리: 해당사항 없음. 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 345,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-11

* 확정일자: 2021-01-11

* 배당신고일자: 2023-03-06

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.05.04. 제출되었습니다. 이로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 임차인: 김예은

* 보증금: 500,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금이 소액이라도 금액이 미상인 경우 주의가 필요하며, 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 건물 용도: 본건은 도시형생활주택(단지형 다세대, 10세대)으로 이용 중입니다.

* 주변 환경: 단독 및 다세대 주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

* 인근 실거래가 분석 (JSON 데이터 기반):

* 한성빌 (2004년식, 118.89㎡): 2026년 7월 4일, 68,500만원 거래 (㎡당 약 576만원). 본건과 면적 차이가 큽니다.

* (107-62) (2019년식, 19.93㎡): 2026년 7월 1일, 24,500만원 거래 (㎡당 약 1230만원). 면적이 작고, 연식은 본건과 유사합니다.

* 파크하우스 (2002년식, 35.85㎡): 2026년 7월 1일, 25,000만원 거래 (㎡당 약 697만원). 면적이 본건과 유사하나, 연식이 오래되었습니다.

* 종합 의견: 본건(39.67㎡, 2020년식)은 비교적 신축 건물에 해당하며, 면적 또한 중간 수준입니다. 비교 사례 중 2019년식 소형 면적(19.93㎡)은 ㎡당 가격이 높게 형성되었으나, 2002년식 유사 면적(35.85㎡)은 ㎡당 가격이 낮게 형성되었습니다. 본건은 2020년식 신축임을 감안할 때, ㎡당 단가는 700만원대 후반에서 900만원대 초반까지 형성될 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 각종 근린생활시설이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 교통은 편리한 편입니다.

* 주요 인접 시설: "대원외국어고등학교"가 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 건물 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 확약서 관련: 임차인 김정의(주택도시보증공사)는 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며, 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이는 낙찰자의 보증금 인수 부담을 없애주지만, HUG의 채권 회수 절차 등 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.

* 소액 임차인 명도: 임차인 김예은(보증금 50만원)은 대항력이 없는 것으로 보이나, 전입 및 확정일자 정보가 불확실하여 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역 등에 해당하여 향후 건축 행위 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치한 2020년식 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물에 해당하여 양호한 상태를 기대할 수 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않으며, 특히 임차인의 보증금을 인수할 부담이 전혀 없습니다(인수 보증금 합계 0원). HUG(주택도시보증공사) 측의 확약서 제출로 인해 임차인 김정의 관련 법적 리스크 또한 최소화된 상태입니다. 다만, 소액 임차인 김예은과의 명도 절차는 고려해야 합니다. 최근 실거래가와 건물의 신축 연도를 종합적으로 고려할 때, 감정가(388,000,000원)는 합리적인 수준으로 판단되나, 입찰 경쟁 시에는 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2020년 준공)로 상품성 우수.

* 명확한 권리관계로 낙찰 후 인수 부담 없음 (임차보증금 0원).

* HUG 관련 확약서로 법적 리스크 최소화.

* 서울시 광진구라는 입지적 장점.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 388,000,000원

* 건물 면적: 39.67㎡ (약 12.00평)

* 인수 보증금: 0원

주변 실거래가 분석 (㎡당 가격):

* JSON 2 (2019년식, 19.93㎡): 약 1230만원/㎡

* JSON 3 (2002년식, 35.85㎡): 약 697만원/㎡

본건은 2020년식 신축 건물로, 39.67㎡의 면적을 가지고 있습니다. 비교 사례 중 2019년식 소형 면적(19.93㎡)은 ㎡당 가격이 높게 형성되었으나, 면적 차이가 커 본건에 직접 적용하기는 어렵습니다. 2002년식 유사 면적(35.85㎡)은 ㎡당 가격이 낮게 형성되었는데, 이는 건물의 연식 차이를 반영한 것으로 보입니다. 본건은 2020년식 신축임을 감안할 때, 2002년식 사례보다 높은 ㎡당 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

감정가(388,000,000원)에서 산출된 ㎡당 가격(약 978만원)은 위 두 비교 사례의 중간 지점에 해당하며, 건물의 신축 연도(2020년)를 고려할 때 시장가에 부합하는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

인수해야 할 임차보증금이 전혀 없는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 근방에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적인 전략으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 370,000,000원 ~ 390,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.