나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51601 [1] 서울특별시 강동구 천호동 291-12 우노펠리스5차 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준일 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""강동초등교"" 북동측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이
혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철8호선 ""암사역"" 까지 도보로 각각 약4~5분 및 약8~9분
정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건내 제2층 제203호로서,
외벽은 치장석붙임 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방3·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니1 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형으로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1·2:
제2종일반주거지역(2004-11-05), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)
(2호)<수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51601 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 400,000,000원

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 291-12 우노펠리스5차 2층203호

건물용도: 다세대주택

건축년도: 2020년 (사용승인일 2020-02-10)

건물면적: 40.22㎡ (약 12.17평)

토지면적: 24.23㎡ (약 7.33평) (토지 지분: 24.23㎡)

건물 및 토지 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "강동초등학교" 북동측 인근에 위치해 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대중교통수단인 버스정류장까지 도보 약 4~5분, 지하철 8호선 "암사역"까지 도보 약 8~9분이 소요되어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 차량 출입 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 주변 시설

주요 인근 시설로는 강동초등학교가 위치하고 있으며, 암사역을 중심으로 상업시설 및 주거지역이 발달되어 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설과 공원이 분포하여 주거 편의성이 양호한 편입니다. 주변 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 8월 30일 접수된 남동세무서장의 압류(갑3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건의 가장 큰 특징은 을구 3번의 주택임차권(권리자: 송민호, 보증금: 315,000,000원)이 존재하며, 대항력이 있고 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다. 물건명세서상 "을구 3번 주택임차권등기는 배당에서 보증금 전액 배당받지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (송 )

* 보증금: 315,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-20

* 확정일자: 2022-04-28 (등기부등본상 기재)

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024-01-26

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 주거지역에 위치하며, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 암사역 역세권으로 분류될 수 있으며, 주변의 주거 환경이 비교적 안정적으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 2층 203호이며, 외벽은 치장석붙임, 내벽은 벽지/타일 마감, 창호는 하이샷시로 마감되어 있습니다. 현관 1개, 방 3개, 주방 1개, 거실 1개, 욕실 겸 화장실 1개, 발코니 1개로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.

5.2. 설비 내역

상하수도, 위생, 승강기, 개별도시가스보일러에 의한 난방 설비가 되어 있으며, 급배수 상태는 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 임차권의 존재입니다. 대항력 있는 임차인이 보증금 315,000,000원을 가지고 있으며, 배당에서 전액 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 비록 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 계산되어 있으나, 이는 배당 절차에 따라 임차인이 보증금 전액을 변제받을 것으로 예상되기 때문입니다. 만약 실제 배당에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 낙찰가는 실질적으로 임차인의 보증금을 포함하여 산정해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 임차인의 배당 현황 및 잔액 인수 여부를 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강동구 천호동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 다세대주택입니다. 입지 조건 및 주거 환경은 양호하나, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 명확한 권리분석이 요구됩니다. 특히 임차인의 보증금 315,000,000원이 감정가 400,000,000원에 상당 부분을 차지하므로, 배당 후 잔액 인수 가능성을 철저히 검토해야 합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 계산된 점은 긍정적이나, 만일의 사태에 대비한 자금 계획 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 향후 가치 상승 잠재력 보유

* 지하철 암사역 역세권으로 교통 및 생활 편의시설 접근성 우수

* 잘 형성된 주거 지역 내 위치

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 비슷한 면적 및 건축 연도의 다세대주택 시세는 평당 약 730만원에서 1,170만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건 건물 면적 40.22㎡를 기준으로 시세를 추정하면 약 295,000,000원 ~ 470,000,000원 범위로 볼 수 있습니다.

감정가는 400,000,000원이며, 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 계산되어 낙찰가 산정에 추가적인 보증금 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 감정가 및 주변 시세를 고려할 때, 합리적인 입찰가는 400,000,000원 ~ 420,000,000원 수준으로 예상됩니다. 임차인 보증금 전액 변제 가능성을 염두에 두고, 본인의 자금 계획 및 감당 가능한 리스크 수준을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.