나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51588 [1] 서울특별시 광진구 자양동 579 우성아파트 105동 10층1006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세영부동산감정 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 자양동 소재 ""자양중학교"" 남동측에 인접하여 위치하며 주위는
단독주택, 연립다세대주택, 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 주거
환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 아파트단지까지 차량출입이 가능하며 인근에 각종 노선시내버스정류장과 지하철
2호선 및 7호선 ""건대입구역"" 및 ""자양역""이 있어 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

본건 소재 건물은 공동주택(아파트)으로 지하 1층, 지상 13층이며 철근콘크리트구조, 철근
콘크리트지붕으로 1988.09.13 사용승인되었음.
외벽 : 시멘트몰탈위 페인트마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임
창호 : 샷시창호임

이용상태

주거용 아파트임.

설비내역

급수위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재경보 및 소화전시설등임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 아파트단지의 부지임.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트단지와 단지외부 공도(소로등)에 사방으로 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-자양동 579
도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역(50m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

-자양동519-5
도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(저촉)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은
성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

-자양동 519-8, 519-12, 519-15
도시지역 , 제3종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은
성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

-자양동 520
도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은
성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(50m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에
관한 법률>

-자양동 520-7
도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(50m)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

-자양동 559-15
도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은
성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물
매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51588 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 자양동 579 우성아파트 105동 10층1006호

용도: 아파트

건물명: 자양우성1차 아파트

감정가: 934,000,000원

토지면적: 28.80㎡ (약 8.71평)

건물면적: 51.57㎡ (약 17.04평)

건물 전용면적: 51.57㎡ (약 17.04평)

건물 분양면적: 제공되지 않음

사용승인일: 1988년 9월 13일

해당 층: 10층 / 총 13층

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매종류: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 주위 환경

본건은 서울특별시 광진구 자양동 소재 "자양중학교" 남동측에 인접하여 위치하며, 주변으로는 단독주택, 연립다세대주택, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로, 주거 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황

본건 소재 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 위치함. 또한, 지하철 2호선 및 7호선 환승역인 "건대입구역"과 "자양역"이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리한 더블 역세권임.

* 토지이용계획 및 제한상태

- 해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역임.

- 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함됨. (※ 교육환경 보호구역에 대한 최종 사항은 성동교육청에 확인 필요)

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없음.

* 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 두 명 존재함.

* 임차인: 김O성

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 11일

* 확정일자: 2020년 10월 5일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 8월 12일

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 11월 11일

* 확정일자: 2020년 10월 5일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 8월 27일

* 인수 가능한 보증금 합계: 0원

* (참고) 상기 임차인들은 대항력을 보유하고 있으나, 배당 종기일이 도래하였고 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

* 등기부 현황

* 말소기준권리: 2020년 11월 20일 접수된 키움저축은행 근저당권 (을24)

* 총 말소 예정 권리: 근저당 3건, 가압류 7건, 압류 3건, 임의경매 1건

* 현재까지 등기부상 채권 총액: 1,122,734,303원

1.3. 상권분석

* 건대입구역 인근의 활발한 상업 및 업무 지구와 인접하여 배후 수요가 풍부함.

* 주변에 다수의 근린생활시설, 대형 쇼핑몰(스타시티 등), 문화시설 등이 밀집해 있어 주거 편의성이 매우 높음.

* 젊은층 유동인구가 많아 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보

* 단지명: 자양우성1차

* 주소: 서울특별시 광진구 자양동 579

* 총 세대수: 656세대

* 총 동수: 6개동

* 최고 층수: 15층

* 주차 대수: 총 229대 (세대당 약 0.35대) - 주차 공간이 다소 부족할 수 있으므로 유의 필요.

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원 등.

* 관리사무소 연락처: 02-447-8214

* 주변 교육 시설

* 자양중학교 인접.

* 편의 시설

* 주변의 발달된 상업시설 및 근린생활시설 이용이 매우 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

* 노후화: 1988년 사용승인된 아파트로, 건축된 지 38년이 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 증가 및 잠재적 안전 문제 가능성을 고려해야 함.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 총 8억 원에 달하는 대항력 있는 임차인이 존재함. 비록 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성에 대한 주의가 필요함.

* 주차 공간 부족: 총 656세대에 비해 주차 대수가 229대로, 세대당 주차 공간이 현저히 부족하여 주차 관련 불편이 예상됨.

* 토지 이용 제한: 해당 지역은 가축사육제한, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한구역 등 다양한 법적 제한사항이 존재하여 향후 재건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있음.

* 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 2호선과 7호선이 만나는 더블 역세권인 건대입구역과 자양역을 도보로 이용 가능한 뛰어난 입지 조건을 갖춘 아파트임. 주변으로는 풍부한 상업, 문화, 편의시설이 발달해 있어 주거 만족도가 매우 높을 것으로 기대됨. 1988년식 노후 아파트라는 점, 대항력 있는 임차인 존재, 상대적으로 부족한 주차 공간 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 함. 하지만 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수하는 보증금이 없는 점은 긍정적인 부분임.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권 및 건대입구역 상권 인접으로 인한 탁월한 투자 가치.

* 노후 아파트로서 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승의 잠재력을 보유.

* 꾸준한 임대 수요 확보가 가능한 우량 주거지.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 934,000,000원

* 최근 유사 면적(51.57㎡) 실거래가 (2026년 5월 2일): 1,000,000,000원 (10억 원)

* 유사 면적(59.91㎡) 실거래가 (2026년 6월 20일): 1,480,000,000원 (14.8억 원)

* 유사 면적(79.75㎡) 실거래가 (2026년 6월 4일): 1,735,000,000원 (17.35억 원)

본건의 전용면적(51.57㎡)과 동일한 면적의 최근 실거래가(2026년 5월 2일)가 10억 원임을 고려할 때, 본 물건의 감정가(9.34억 원)는 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됨. 대항력 있는 임차인의 보증금 8억 원이 인수되지 않고 소멸될 것으로 예상되는 점을 감안하여, 경쟁력 있는 입찰 전략 수립이 가능함.

예상 입찰가: 1,050,000,000원 (10억 5천만 원)

(참고) 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가적인 권리 분석, 입찰 참여자 수, 명도 난이도 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.