나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51584 [1] 서울특별시 강동구 강일동 677 강일포디움 2층228호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 강일동 소재 ""강일초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 아파트단지, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 지하철 5호선 ""강일역"" 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 10층 건내 제2층 제228호로서,
외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등임.
내벽: 벽지 및 타일 마감 등임.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

현재 ""오피스텔""로 이용중임.

설비내역

위생시설, 급배수시설, 엘리베이터시설, 화재탐지시설 및 지역난방시설 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 등고 평탄한 평지 내의 사다리토지로 ""근린생활시설 및 오피스텔부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 약 10M 포장도로, 동측으로 약 12M포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1.<677,677-7번지>:도시지역, 일반상업지역(2014-03-20), 지구단위계획구역(2017-06-26), 소
로1류(폭 10m~12m)(2014-03-20)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(214-03-20)(접합), 가축사육제
한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해
발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역(2017-06-26)<도시
개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)
폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

2.<677-1,677-6번지>:도시지역, 일반상업지역(2014-03-20), 지구단위계획구역(2017-06-26),
소로1류(폭 10m~12m)(2014-03-20)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지
및 군사시설 보호법>, 도시개발구역(2017-06-26)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51584 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 강일동 677 강일포디움 2층228호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 109,000,000원

* 토지면적: 5.62㎡ (약 1.70평)

* 토지지분: 5.6211㎡ (약 1.70평)

* 건물면적: 23.09㎡ (약 6.98평) - 전용면적

* 건물지분: 23.0905㎡ (약 6.98평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이

* 건축년도: 2016년 (출처: 건축물표제부 JSON)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 평슬래브 지붕) (출처: 감정평가서요약)

* 총 층수: 10층 (본건 2층) (출처: 건축물표제부 JSON, 감정평가서요약)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강동구 강일동 소재 강일초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 아파트 단지, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다. (출처: 감정평가서요약)

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 강일역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (출처: 감정평가서요약)

* 도로상태: 본건 남측 및 북측으로 약 10미터 포장도로, 동측으로 약 12미터 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다. (출처: 감정평가서요약)

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역 등에 해당합니다. (출처: 감정평가서요약)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 8월 1일 접수된 강동세무서장의 압류 등기(갑11)입니다. (출처: 집합건물 등기부요약)

* 인수되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (권리자: 이헌재)

* 보증금: 125,000,000원

* 전입일자: 2022년 1월 14일

* 확정일자: 2022년 1월 14일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 본 임차권은 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (말소: 인수) (출처: 물건명세서, 집합건물 등기부요약 을3)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 소유권이전등기, 압류, 가압류 등기들은 매각으로 모두 소멸됩니다. (출처: 집합건물 등기부요약)

* 임차인 현황:

* * 이헌재

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-14

* 확정일자: 2022-01-14

* 배당신고일자: 2025-05-14

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 전액 배당받지 못하면 매수인이 인수함. (출처: 임차인현황, 물건명세서)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 강일초등학교 인근으로 학교, 아파트 단지, 공원, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다. 오피스텔 및 근린생활시설이 주를 이루는 상권입니다. (출처: 감정평가서요약)

* 교통 환경: 지하철 5호선 강일역이 인근에 위치하고 있어 강남, 광화문 등 주요 업무지구로의 접근성이 양호합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다. (출처: 감정평가서요약)

* 혐오시설 검색: 현재 서울특별시 강동구 강일동 677 주변에 지도 서비스 검색 결과 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의시설: 강일초등학교, 공원 등 교육 및 휴식 시설이 인접해 있습니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (출처: 감정평가서요약)

* 교통 편의: 지하철 5호선 강일역을 통한 서울 주요 지역 이동이 편리하며, 차량 이용 시에도 간선도로 접근성이 좋습니다. (출처: 감정평가서요약)

* 주거 환경: 아파트 단지와 오피스텔이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 비교적 쾌적한 환경을 제공합니다. (출처: 감정평가서요약)

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차 보증금: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이헌재의 보증금 125,000,000원입니다. 만약 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 합니다. 이 금액은 감정가(109,000,000원)보다 높으므로, 실제 총 투자 비용이 예상보다 커질 수 있습니다. (출처: 물건명세서, 집합건물 등기부요약 을3)

* 도시개발구역: 도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 지역 가치 변동 가능성이 있습니다. (출처: 감정평가서요약)

1.6. 종합 의견

본 건은 서울 강동구 강일동에 위치한 오피스텔로, 강일역 역세권에 있어 교통이 편리하고 주거 및 근린생활시설이 밀집된 지역에 있습니다. 2016년 준공된 비교적 신축 건물이며, 감정가는 109,000,000원입니다. 하지만 가장 중요한 권리 분석 상, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 125,000,000원을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이 부분은 실제 투자 시 총 투입 자금에 큰 영향을 미치므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 강일역 인접으로 우수한 교통 접근성을 자랑합니다.

* 신축급 오피스텔: 2016년에 건축되어 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 상권: 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 수요가 뒷받침됩니다.

* 가격 메리트 확보 가능성: 인수되는 임차 보증금이라는 큰 리스크로 인해, 유찰 시 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 109,000,000원이며, 최근 거래 사례를 볼 때 90,000,000원에서 117,580,000원 사이의 시세를 형성하고 있습니다. (출처: 최근 매매 JSON 정보)

현재 본 물건의 가장 큰 리스크는 보증금 125,000,000원을 인수해야 할 수 있는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 이 점은 실제 투자 시 총 투입 자금에 큰 영향을 미치므로, 입찰가를 산정함에 있어 신중한 접근이 필요합니다.

'인수 보증금'을 제외한 물건 자체의 시장 가치를 고려하여, 감정가 및 시세 범위를 참고하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가(109,000,000원) 대비 약 96% 수준이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험을 고려한 보수적인 접근입니다. 최종 입찰가는 반드시 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.