나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51595 [1] 서울특별시 성동구 상왕십리동 12-47 청계센트럴큐브 9층904호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 상왕십리동 소재 ""왕십리도선동 주민센터"" 북서측 인근에 위치하
며, 인근은 오피스텔 등의 업무시설 및 아파트 등의 공통주택과 각종 근린생활시설 등이 혼
재하는 지역입니다.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재하여 대중
교통 이용편의는 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 20층 건물 내 제9층 제904호로서,
- 사용승인일: 2019년 4월 4일
- 외벽: 석재붙임마감 등
- 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 도시형생활주택 등의 건부
지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 남측 및 북측으로 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 토지는 현재 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가로구역별
최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(해당도로의 경계선에서 3m후퇴선을 건축선 지정) 등
입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.06.22.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51595 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 성동구 상왕십리동 12-47, 청계센트럴큐브 9층 904호 (신주소: 서울특별시 성동구 난계로24길 19)

건물명: 청계센트럴큐브

총 층수: 20층

해당 층수: 9층

호수: 904호

건축물 용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

사용승인일: 2019년 4월 4일

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.77㎡ (약 1.44평)

토지지분: 4.7676㎡ (약 1.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 전용면적: 19.42㎡ (약 5.87평)

건물 전용면적 지분: 19.42㎡ (약 5.87평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

집합건물 연면적 (참고): 5358.8㎡

집합건물 대지권 면적 (참고): 661㎡

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 감정가

241,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 서울특별시 성동구 상왕십리동 소재 "왕십리도선동 주민센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 아파트 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 도보 10분 거리에 신설동역이 있어 대중교통 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 도로에 접해 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 지정(3m 후퇴) 등의 규제를 받고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 소재 토지는 남측 및 북측으로 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 6월 10일 접수된 서울동부지방법원의 강제경매개시결정(채권자: 한국주택금융공사, 채권금액: 262,328,531원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국주택금융공사(장다감)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 7월 7일

확정일자: 2022년 6월 8일

배당신고일자: 2024년 7월 10일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 6월 22일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 등기부 요약

소유권이전(신탁말소), 주택임차권(장다감, 250,000,000원, 말소예정), 강제경매(말소기준권리)가 등기되어 있습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 임차인(장다감)은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 상왕십리동 일대는 왕십리 뉴타운과 인접하여 주거 밀집 지역의 특징을 보입니다. 또한, 오피스텔, 상가 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

단지 인근으로 이마트, GS더프레시 등 대형마트와 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다. 청계천이 바로 앞에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

4.3. 교통 및 접근성

2, 5호선, 분당선, 경의중앙선 환승이 가능한 왕십리역과 인접해 있어 서울 전역으로의 이동이 매우 편리합니다. 또한, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 이용도 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

구립 텐즈힐두리어린이집, 서울숭신초등학교, 성수중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 주거 환경

청계천을 조망할 수 있는 위치적 장점이 있으며, 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 깔끔한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계

주택임차인(장다감)의 보증금 및 차임 관련 정보가 있으나, 대항력이 없는 임차인이며 주택도시보증공사의 확약서 내용에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, "임대관계는 미상"이라는 점은 일반적인 참고사항으로 고려될 수 있습니다.

6.2. 건축물 관련 사항

제시외 건물 및 토지는 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동부의 주요 교통 요지인 왕십리역 인근에 위치하며, 청계천이라는 쾌적한 자연 환경을 동시에 누릴 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 2019년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 특히 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 대항력 부재 및 HUG 측의 확약서 제출로 인해 권리 관계가 매우 명확하여 매수인의 인수 부담이 최소화되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계 명확성

주택도시보증공사(HUG)의 확약서로 인해 임차인 관련 권리 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 투자 포인트입니다.

8.2. 우수한 입지 조건

쿼드러플 역세권인 왕십리역과 인접하며, 청계천변이라는 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있어 직주근접 및 생활 편의성이 우수합니다.

8.3. 지역 개발 잠재력

왕십리 뉴타운 및 주변 지역의 지속적인 개발과 함께 상권이 활성화되고 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가: 241,000,000원

최근 유사 면적(19-20㎡) 실거래가: 230,000,000원 ~ 246,000,000원 (2026년 초 기준)

상기 정보를 고려할 때, 본 물건의 가치는 감정가 수준에서 형성될 가능성이 높습니다. HUG 임차인 관련 리스크가 해소되었고, 최신 건축물이라는 점을 감안하면 경쟁이 있을 수 있습니다.

9.2. 권장 입찰가 범위

235,000,000원 ~ 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.