나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51427 [1] 서울특별시 광진구 군자동 353 라임클래식1차 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2025.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 군자동 소재 ""서울장안초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주변은
다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철역(7호선 어린이대공원역) 및 버스정류장이 소
재하는 바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 내 제2층 제201호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 이용중임

설비내역

급배수/위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 서측으로 각각 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교
육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관
한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

물건명: 라임클래식1차

소재지: 서울특별시 광진구 군자동 353 라임클래식1차 2층201호

신주소: 서울특별시 광진구 동일로34길 10 (군자동)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건

사용승인일: 2020년 04월 06일

용도: 공부상 제2종근린생활시설(사무소)

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 17.07㎡ (약 5.16평)

건물면적: 36.91㎡ (약 11.17평)

감정가: 335,000,000원

1.3. 경매 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51427 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영광군수산업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 군자동 소재 서울장안초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 지하철 7호선 어린이대공원역 및 다수의 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 현황

건물은 북측 및 서측으로 포장도로에 접해 있습니다. 토지는 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획적 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 04월 09일 접수된 영광군수산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 소유권보존(갑1) 및 후순위인 각종 가압류(갑4, 갑7, 갑8, 갑9), 지분 이전, 소유권 경정(갑5, 갑5-1) 등 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사건축사사무소시선아이, 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 임대차 관련 세부 사항은 현장 확인 및 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 군자동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 밀집된 주거 밀집 지역입니다. 인근에 서울장안초등학교가 있어 학군 수요와 더불어 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 건물 내 업종

본건 건물은 총 6층 규모이며, 다세대주택 10세대와 근린생활시설 5호로 구성되어 있습니다. 본건 201호는 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건축물대장상 '라임클래식1차'는 다세대주택과 근린생활시설이 복합된 건물로, 주변에 상업 시설이 일부 존재합니다. 7호선 어린이대공원역 인근 및 군자동 지역 내 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

서울장안초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 주변 환경

검색 결과, 해당 건물 주변에 특별히 부정적이거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주거 밀집 지역으로 비교적 조용한 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상으로는 낙찰 시 모든 권리가 소멸될 것으로 보이나, 실제 점유 관계 및 유치권 등 숨은 권리 존재 가능성은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획

제3종일반주거지역으로 용도지역상으로는 높이 신축이 가능하나, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 교육환경보호구역 등의 법적 제한으로 인해 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 이용 현황

공부상 용도는 '사무소'이나, 실제 임차인의 업종 및 사용 용도가 공부와 다를 경우 명도 또는 원상복구 과정에서 추가적인 비용이나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 군자동의 7호선 어린이대공원역 인근에 위치한 근린생활시설(사무소)입니다. 2020년 신축된 건물로 비교적 신축에 해당하며, 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 등기부상 권리 관계는 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리상의 큰 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 모든 경매 물건과 마찬가지로 현장 방문을 통한 실사, 임차인 및 점유자 확인, 주변 시세 조사 등을 통해 정확한 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소멸되는 권리

말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 물건을 취득할 수 있습니다.

8.2. 역세권 입지

지하철 7호선 어린이대공원역이 도보 거리에 위치한 역세권으로, 우수한 교통 접근성을 자랑합니다.

8.3. 신축급 건물

2020년 사용승인을 받은 건물로, 연식이 짧아 즉시 활용이 가능하며 수리 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

8.4. 소형 면적

약 11.17평(36.91㎡)의 전용면적으로 비교적 소액 투자가 가능하며, 임대 및 관리가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 본건의 현장 가치, 주변 시세, 향후 예상 임대수익률, 명도 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 임차인의 명도 가능성 및 예상 소요 비용, 향후 용도 변경 가능성 등을 면밀히 검토하여 투자의 최종 의사결정을 내리시기 바랍니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.