나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51563 [1] 서울특별시 송파구 문정동 72-2, 72-7 아이디움 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""문현중학교"" 북서측 인근에 위치하고, 부근은
공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 보
통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 7층 건물 내 7층 704호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.
(후면 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

가스보일러에 의한 난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 가장형(2필지 일단지)의 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 부지
등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 상대보호구역(2017-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고
도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기
간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51563 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 72-2, 72-7 아이디움

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 7층 건물 내 7층 704호

용도: 다세대주택

면적:

* 토지: 18.71㎡ (약 5.66평)

* 건물 (전용면적): 37.69㎡ (약 11.40평)

감정가: 451,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변환경: 본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "문현중학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 소재 토지는 북측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접하며, 도로 상태는 보통입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울동부지방법원 가압류 결정 (2025.04.11. 접수, 채권자: 신순녀)

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (을3): 권리자 김채윤, 보증금 415,000,000원, 전입일자 2022-07-19, 확정일자 2022-06-03. 본 경매로 소멸되지 않고 인수됩니다.

* 소멸되는 권리:

* 소유권보존, 소유권이전, 신탁등기말소, 공유자전원지분전부이전, 가압류 (갑5, 신순녀), 강제경매 (갑6, 김채윤), 가압류 (갑7, 스마트저축은행), 압류 (갑8, 송파세무서장).

* 총 채권액 (등기부 요약 기준): 497,002,501원.

* 채권자 (경매 신청인): 김OO (등기부상 권리자 김채윤과 동일인으로 추정)

* 임차인 현황:

* * 김채윤: 보증금 415,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-07-19, 확정일자 2022-06-03. 대항력 있음. (주의: 보증금이 매우 크고 차임이 없으며, 등기부상 '인수'로 명시되어 있어 인수될 가능성이 높습니다. '인수 보증금 합계: 0원'은 이와 상충되는 정보이므로, 최종 확인이 필요합니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준, 실제 인수 여부는 권리분석 및 현장 확인 필수)

1.3. 상권분석

* 주변지역: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

* 주변시설: 문현중학교 북서측 인근에 위치하며, 지역 내 상업 활동이 활발한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 대중교통 및 차량 접근성이 양호합니다.

* 교육시설: 문현중학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수 가능성: 등기부상 '을구 3번 주택임차권'이 매각으로 소멸되지 않고 인수된다는 명시적인 기재가 있습니다. 임차인 김채윤의 보증금 415,000,000원은 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액일 가능성이 매우 높습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원' 정보와의 상충 여부는 반드시 확인해야 합니다.)

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하므로 경매 취소 가능성은 낮으나, 낙찰 후 인수되는 임차보증금까지 고려하면 총 지출액이 커질 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 지정 기간 내 아파트 용도 부지에 대한 허가 대상이므로, 향후 토지 사용 및 개발 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 동부지방법원에서 진행하는 2025타경51563 강제경매 물건으로, 송파구 문정동 아이디움 다세대주택 704호입니다.

* 권리분석상 가장 중요한 사항은 선순위 임차인 김채윤의 보증금 415,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이 부분은 낙찰 대금 외 추가적인 부담이 될 수 있으므로, 최종 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 합니다.

* 물건의 입지, 교통, 주변 환경은 대체로 양호한 편입니다.

* 경매 신청 채권자와 대항력 있는 선순위 임차인이 동일인(김채윤)으로 추정되는 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 문정동 지역의 꾸준한 개발 및 상승 잠재력.

* '아이디움'이라는 인지도 있는 건물명.

* 인수되는 임차보증금(4.15억원)을 제외한 순수 투자 금액이 적정하다면, 시장가 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 451,000,000원

* 주변 실거래가 분석:

* 2026년 5월 15일 거래 (22.83㎡, 4층): 28,000만원 (㎡당 약 1,226만원)

* 2026년 5월 1일 거래 (40.79㎡, 2층): 35,800만원 (㎡당 약 877만원)

* 2026년 7월 3일 거래 (39.36㎡, 3층): 52,000만원 (㎡당 약 1,321만원)

* 본건(37.69㎡)은 7층에 위치하며, 면적은 39.36㎡ 거래 사례(5.2억원)와 유사합니다. 층수를 고려하면 시세는 4.5억원 내외로 추정됩니다.

* 제공된 정보에서 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 등기부상 '주택임차권'이 '인수'로 기재되어 있어 실제로는 415,000,000원의 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 만약 보증금 4.15억원이 인수된다면, 실질적인 총 매입가는 낙찰가 + 4.15억원입니다. 시장가(약 4.5~5.2억원)를 고려할 때, 총 매입가는 시장가를 넘지 않는 선에서 결정되어야 하므로, 낙찰가는 매우 낮게 형성될 수 있습니다.

* 그러나 '예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다'는 지시에 따라, 해당 보증금이 인수되지 않는다고 가정하고 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려합니다.

* 예상 입찰가: 360,000,000원 ~ 405,000,000원 (감정가 451,000,000원의 80~90%)

* 매우 중요한 주의사항: 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 조건에 근거한 것으로, 실제 임차 보증금 4.15억원이 인수될 경우 본 예상 입찰가와는 전혀 다른 결론이 나옵니다. 반드시 현장 조사 및 법률 전문가와 상담하여 인수되는 임차권의 실제 부담액을 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.