나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10355 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 1010 벽산아파트 제102동 OOOO OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 ""서울매그넷 고등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식구조 경사슬래브지붕 지상18층건 내 제102동 제15층 제1501호로서,
(사용승인일:2000.02.16)
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임(폐문 부재로 내부 확인은 못함).

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 대지 및 도로 대비 다소 완만한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로가 구비되어 있으며 동측으로 호암로, 남측으로 금하로, 북측으로 탑골로의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임
- 기타사항: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 매각물건내역:

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10355 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 1010 벽산아파트 제102동 제15층 제1501호

* 용도: 아파트

* 감정가: 631,000,000원

* 건물면적(공급면적): 114.84㎡ (34.74평)

* 토지면적(지분): 52.44㎡ (15.86평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 오OOOOOOO

* 사용승인일: 2000.02.16

1.2. 등기부현황:

* 말소기준권리: 을36 (2020.12.17, 오에스비저축은행 근저당, 642,000,000원)

* 경매개시결정: 갑7 (2025.06.13, 오에스비저축은행 임의경매, 658,695,479원)

* 총 등기부채권액: 770,400,000원 (채권자의 담보물권 합계)

* 소유권이전 관련: 갑2 (2011.02.17), 갑3 (2012.04.27), 갑4 (2015.11.26) 순으로 등기됨.

* 현황: 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경:

* 본건은 서울특별시 금천구 시흥동 '서울매그넷 고등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황:

* 본건 소재 건물까지 차량 진출입이 용이합니다.

* 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태:

* 단지 내 포장도로가 잘 구비되어 있습니다.

* 단지 동측으로는 호암로, 남측으로는 금하로, 북측으로는 탑골로 등 주요 도로와 접해있습니다.

2.4. 토지이용계획:

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>

* 교육환경보호구역(남부교육청에 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

3. 권리분석

3.1. 임차인현황:

* 임차인: J *, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2015-01-12, 대항력: 있음 - 대항력 있는 임차인. 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있으나, 인수되는 보증금이 없더라도 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다. 철저한 확인 및 대비가 필요합니다.

* 임차인: Z *, 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-06-17, 대항력: 없음 - 대항력 없는 임차인.

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 인수되는권리:

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 주의사항:

* 대항력 있는 임차인 J *의 존재로 인해 명도에 주의가 필요합니다.

* 임차인 J *은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수되는 보증금이 없더라도 법적 절차 및 명도 시 예상치 못한 이슈가 발생할 수 있으니 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설:

* 단지 인근에 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 병원, 은행, 마트 등 주요 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

4.2. 잠재적혐오시설:

* 현장 조사 및 주변 환경 분석 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

* 주거 및 학교, 공원 등 환경으로 보아 혐오시설에 대한 직접적인 우려는 낮을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트정보:

* 아파트명: 관악벽산2단지

* 주소: 서울특별시 금천구 시흥동 1010 관악벽산2단지

* 총 세대수: 2336세대

* 해당 동(102동) 최고 층수: 18층

* 본건 위치: 15층

* 사용승인일: 20000216

* 주차대수: 총 1662대 (단지 내 총 주차대수는 1662대)

5.2. 면적정보:

* 전용면적: 약 84.99㎡ (25.71평) - 최근 거래 사례 및 공급면적 114.84㎡ 기준 추정

* 공급면적: 114.84㎡ (34.74평)

* 토지 지분: 52.44㎡ (15.86평)

5.3. 단지내시설:

* 관리사무소

* 노인정

* 어린이놀이터

6. 잠재적리스크

6.1. 임차인문제:

* 대항력 있는 임차인 J * 존재. 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있으나, 명도 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 명도 지연 시 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 임차인 Z *는 대항력이 없어 명도 대상이 될 수 있습니다.

6.2. 건물노후화:

* 2000년 사용승인으로 약 26년 경과한 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 필요성이 제기될 수 있습니다.

* 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 및 내부 시설의 낡음 가능성이 있습니다.

6.3. 가격변동성:

* 감정가(6억 3100만원) 대비 최근 실거래가(약 4억 7천9백만원 ~ 4억 9천9백만원)에 상당한 차이가 있습니다.

* 이는 감정 시점 이후 시장 변동, 또는 아파트의 특정 상태(층수, 향 등)에 따른 격차일 수 있으며, 입찰 시 신중한 가격 판단이 요구됩니다.

7. 종합의견

* 본 물건은 서울 금천구 시흥동의 주요 도로 접근성이 양호한 아파트 단지 내에 위치하고 있습니다.

* 인근에 학교와 공원이 있어 주거 환경은 비교적 쾌적합니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인 존재, 건물 노후화, 감정가와 실거래가 간의 괴리 등 신중하게 검토해야 할 사항들이 있습니다.

* 특히, 대항력 있는 임차인 J *의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항이며, 명도 과정에서의 불확실성을 고려하여 접근해야 합니다.

8. 투자포인트

* 우수한 교통 및 생활 인프라 구축 지역.

* 금천구 지역의 지속적인 개발 가능성 및 주거 수요.

* 최근 실거래가 대비 감정가의 높은 수준은, 15층이라는 층수 이점을 감안하더라도 투자 매력도를 결정하는 중요한 요소입니다.

* 대항력 있는 임차인 문제 해결 시, 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상입찰가

* 현 시세 분석 결과, 유사 면적(약 85㎡ 전용면적)의 최근 실거래가는 4억 7천9백만원 ~ 4억 9천9백만원 수준입니다.

* 본건은 15층으로, 최근 거래된 2층 및 11층 대비 높은 층수에 해당하여 시세 프리미엄을 고려할 수 있습니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 5억 3천만원 ~ 5억 5천만원 선에서 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.