나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10351 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 346-7 에스엠레버빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '지하철(까치산역 2호선, 5호선)' 서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공동주택, 지하철역 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(까치산역 2호선, 5호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 6층 건물 내 제4층 제402호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)(방2, 화장실1, 거실1)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설, 보일러에 의한 개별바닥난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대에 형성된 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10351 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

4.

5. 1.2. 물건 개요

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 346-7 에스엠레버빌 제4층 제402호

* 용도: 다세대주택

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

6.

7. 1.3. 건물 및 토지 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 6층 건물 내 제4층 제402호 (2014년 준공 추정)

* 이용상태: 공동주택(다세대주택)으로 방2, 화장실1, 거실1로 이용중임.

* 토지 형상 및 이용상태: 완경사 지대에 형성된 가장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

8.

9. 1.4. 감정가 및 면적

* 감정가: 266,000,000원

* 토지면적: 15.28㎡ (약 4.62평)

* 토지지분: 15.28㎡ (약 4.62평)

* 건물면적: 23.45㎡ (약 7.09평)

* 건물지분: 23.45㎡ (약 7.09평)

10.

11. 2. 입지조건

12.

13. 2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 서측 인근에 위치함.

* 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공동주택, 지하철역 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

14.

15. 2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 까치산역이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

16.

17. 2.3. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 6층 건물 중 제4층 제402호 (2014년 준공 추정)

* 외벽: 석재붙임 마감

* 창호: 새시창호

* 설비: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설, 보일러에 의한 개별바닥난방설비 등이 갖추어져 있음.

18.

19. 3. 권리분석

20.

21. 3.1. 등기부현황 (말소기준권리 포함)

* 말소기준권리: 2023년 8월 30일자 주택도시보증공사의 가압류 (말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸됨)

* 등기부채권 총액: 1,255,737,806원

* 주요 권리사항:

* 소유권보존 (2014.06.24)

* 소유권이전 (2019.11.26, 매매가 217,000,000원)

* 주택임차권 (2023.10.31 말소, 나가영, 보증금 240,000,000원)

* 가압류 (2023.08.30 말소, 주택도시보증공사)

* 강제경매 (2025.06.12 말소, 주택도시보증공사, 240,000,000원) - 본 경매 개시 결정의 근거

* 압류 (2025.06.23 말소, 강서구)

22.

23. 3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (나 )

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-15

* 확정일자: 2021-09-01

* 배당신고일자: 2023-10-31

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건은 임차인이 존재하나 대항력이 없으며, 주택도시보증공사가 채권자로서 경매를 신청하였고, HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 특이사항에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됨. 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨.

24.

25. 3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 구체적인 내용 확인 필요.

26.

27. 4. 상권분석

28.

29. 4.1. 주변 매매/임대 시세

* 인근 신축 다세대주택 (2019년식, 19.98㎡, 4층)이 2026년 7월 1일 21,600만원에 거래됨. (시세 약 35.76만원/㎡ 또는 118,200원/평)

* 인근 노후 다세대주택 (1986년식, 37.44㎡, 2층)이 2026년 7월 2일 15,000만원에 거래됨.

* 인근 중년 다세대주택 (2002년식, 37.56㎡, 3층)이 2026년 7월 1일 16,000만원에 거래됨.

* 본건(23.45㎡)은 2014년 준공되었으며, 가장 최근 거래된 유사 면적의 신축 다세대주택(19.98㎡) 시세를 기준으로 약 253,500,000원 수준의 시세 형성 가능성을 예상할 수 있음.

30.

31. 4.2. 시세 동향

* 주변 지역은 다세대주택이 밀집한 주거지역으로, 연식이 오래된 건물과 비교적 신축 건물 간 시세 차이가 존재함.

* 가장 최근 거래된 신축급 다세대주택의 매매가는 본건의 감정가(266,000,000원)보다 약 12.5% 낮게 형성되어 있어, 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 고려해야 함.

32.

33. 5. 생활정보

34.

35. 5.1. 편의시설

* 인근에 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 용이함.

* 주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능함.

36.

37. 5.2. 주거 환경

* 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있음.

* 건물 자체는 2014년 준공으로 비교적 최신 축에 속하며, 개별난방, 승강기 등이 설비되어 있어 주거 편의성이 양호함.

38.

39. 6. 잠재적 리스크

40.

41. 6.1. 공항 소음

* 본건은 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역(공항시설법)에 포함되어 있어, 김포공항 인근 지역 특성상 항공기 소음의 영향을 받을 수 있음.

42.

43. 6.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 명시되어 있어, 실제 지상권의 존재 여부 및 그 내용에 대한 추가 확인이 필요함. 만약 권리가 존재하고 매수인에게 인수된다면 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음.

44.

45. 6.3. HUG 인수조건의 해석

* 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건은 매수인에게 유리하게 작용하나, 해당 조건의 법적 구속력 및 이행 여부를 사전에 면밀히 확인해야 함.

46.

47. 7. 종합 의견

48.

49. 본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역 접근성이 양호하고 비교적 최근 연식(2014년)을 가진 물건임. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 얽혀있는 복잡한 권리 관계를 가지고 있으나, 매각 조건상 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단되어 권리 분석 상 큰 위험은 없어 보임. 다만, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있고, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부가 불확실한 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. 김포공항 인근 지역 특성상 항공기 소음 영향도 고려해야 함.

50.

51. 8. 투자 포인트

52.

53. * 수도권 내 지하철 역세권 다세대주택 투자 기회

* HUG 관련 복잡한 권리관계 해소로 인수 부담 최소화 (인수 보증금 0원)

* 건물 연식(2014년) 대비 양호한 상태 및 설비 (승강기 등)

* 추후 재건축 또는 리모델링 시 잠재적 가치 상승 기대 (장기적 관점)

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55. 9. 예상 입찰가

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57. 본건의 감정가는 266,000,000원이나, 주변 최근 실거래가(21,600만원, 19.98㎡)를 고려한 추정 시세는 약 253,500,000원 수준임. 권리관계가 명확하고 인수 부담이 적은 점, HUG의 명확한 조건 제시 등을 감안할 때, 시세 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가 산정이 가능함. 종합적인 시장 상황 및 본건의 특수성을 고려하여, 255,000,000원을 예상 입찰가로 제시함.

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